מה גרם להתייקרות מחירי הדיור, שעלו בממוצע מאז שנות ה-90 של המאה שעברה, בכ-400 אחוזים? // דעה
מאז שנות ה-90 של המאה שעברה התייקרו הדירות בממוצע בכ-400 אחוזים, מכ-550 אלף שקלים לדירה ממוצעת בשנת 1994, לפני 30 שנה בדיוק, לכ-2.2 מיליון כיום. עליית המחירים קשורה רובה ככולה לעובדה הידועה כי מחיר המוצר נקבע כתוצאה מביקוש והיצע.
נכון, ישנם גורמים נוספים, דוגמת שער הריבית, מדיניות שיווק הקרקע של רשות מקרקעי ישראל וכן עלות תשומות הבנייה, ובמיוחד בעידן של חרם טורקי, שלא לדבר על מחסור בעובדים באתרי הבנייה, אולם ברמה האסטרטגית הבעיה הייתה ונותרה העדר היצע.
על מנת להמחיש את גודל הבעיה, אם נבדוק לדוגמא, כמה התחלות בנייה היו במהלך שנות ה-90, כאשר במדינת ישראל התגוררו כ-4 מיליון תושבים בלבד, נמצא כי הממוצע השנתי נשק לכ-100 אלף התחלות לשנה, מה שכמובן מיתן באופן ניכר את מחירי הדיור, זאת למרות ועל אף עלייה של כמיליון עולים חדשים שאפיינה את אותו עשור.
לשם השוואה אם נבדוק את התחלות הבנייה במהלך העשור האחרון 2014-2024, נמצא כי ממוצע התחלות הבנייה השנתי צנח לכ-50 אלף בלבד, זאת למרות שמספר תושבי מדינת ישראל זינק במהלך שלושת העשורים האחרונים מכ-4 מיליון בשנות ה-90 לכ-10 מיליון, כלומר פי שניים וחצי.
ובמילים אחרות, המשוואה המתמטית הפשוטה מראה כי מחד גיסא עלה מספר תושבי המדינה בכ-250 אחוזים במהלך 30 השנה האחרונות, אולם מאידך גיסא צנחו התחלות הבנייה בכמחצית בקירוב.
אם נשקלל את שני הנתונים המנוגדים הללו, נגיע בנקל לתוצאת המשוואה שהינה זינוק חסר תקדים במחירי הדיור שעלו פי 4 במהלך אותם שלושת עשורים ובממוצע שנתי דו ספרתי(!) של 12 אחוזים, שזו אכן עליית המחירים הצפויה בשנת 2024.
מעניינת במיוחד העבודה שנתונים אלה מעקרים את הסברה הגורסת שעליית מחירי הדיור השנה הינה בעיקר תוצאה של המלחמה. העדר של כ-80 אלף עובדים מאתרי הבנייה, תשומות הבנייה המתייקרות והולכות ובד בבד הריבית הגבוה של בנק ישראל אכן החריפו את המצב במשק, מכיוון שמשך ביצוע הפרויקטים התמשך, חוסר וודאות ומחסור בכוח אדם גרם להשתהות ועיכובים של התחלות בניה מה שהעצים את הפער משמעותית בין הביקוש להיצע.
גורמים אלה, מוסיפים דלק למדורת עליית מחירי הדיור ומהווים לטעמי רק גורם טקטי(!) שייתכן מאוד שהשפעתם לא הייתה כה משמעותית, אם הייתה מדיניות אסטרטגית נבונה של ממשלות ישראל במהלך שלושת העשורים האחרונים, המקדמת עלייה בהיצע הדיור.
ובמילים אחרות, עליית מחירי הדיור האחרונה, יותר משהינה תוצאה של המלחמה, הינה בראש וראשונה תוצאה של כשל תכנוני ואסטרטגי מתמשך של ממשלות ישראל שלא השכילו להביא למצב בו ההיצע הדיור יהיה בהלימה עם הביקושים הגדלים והולכים.
יתרה מכך: אפילו ההתחדשות העירונית, הן פינוי בינוי והן תמ"א 38, שהית אמורה לבין היתר לתת מזור לבעיית ההיצע, ירדה במהלך 2023 לכ-14 אלף התחלות בנייה בלבד ועל פי כל הסימנים והנתונים, גם במחצית הראשונה של 2024 לא השתנתה מגמה זו.
על כן, לסיכום, רק פעולת עומק רחבה של מקבלי ההחלטות בממשלה, ובכלל, תתניע את נושא ההיצע, בין אם מול שינוי שיטת מכרזי רמ"י, בין אם באמצעות תגבור מערך הפקידים וקיצור הליכי הרישוי וההיתרים ובין אם באמצעות ההבנה שאין מדובר כאן בבעיה נדל"נית גרידא, אלא באתגר לאומי ראשון במעלה, למען הדורות הבאים של מדינת ישראל.
*כותבת המאמר, צאלה רוזנבלום עמור, היא מנכ"לית קבוצת מ.אביב
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
