banner
עו״ד רואי זרנצ'נסקי בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
עו״ד רואי זרנצ'נסקי בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

מנהל מיסוי מקרקעין בתל אביב: "יש תופעה שצוברת תאוצה שדיירים רוצים להתחלק ברווחים, וצריך למצוא לזה פתרון"

עו"ד רואי זרנצ'נסקי, שהשתתף בכנס מגדילים, תיאר את הסיוע לענף הנדל"ן, אבל ליזמים היו ביקורות על רשות המסים

זיו גולדפישר 10.07.2024

"בעבר לא נתקלנו בעסקאות עתידיות, שבהן דיירים ביקשו להתחלק ברווחים עתידיים, אבל הדבר צבר תאוצה ודיירים בהתחדשות רוצים תוספת. תמורה כספית יכולה להיות פטורה בנסיבות מסוימות. הנושא הזה צריך למצוא את פתרונו ולתת לזה הנחיה". כך אמר עו״ד רואי זרנצ'נסקי, מנהל מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ומנהל מיסוי מקרקעין ת"א ברשות המיסים, בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים שנערך אתמול באיצטדיון סמי עופר בחיפה. 

עו"ד זרצ'נסקי אמר את הדברים בפאנל: "היחלצות ממלכודות כלכלה ומיסוי בפרויקטי נדל"ן" בהנחיית עיתונאי הנדל"ן גיא ליברמן. בתגובה לשאלת המנחה כיצד מסייעת רשות המסים לענף הנדל"ן, השיב זרצ'נסקי: "עיקר העזרה ליזמים הוא בהורדת חסמים. בפריפריה זה לא מספיק, אז שם אפשרנו לקבל 2 דירות במקום דירה אחת בתמ"א 38. עוד לא הגענו למקום שרצינו, אבל יש שינוי".

נתי גלבוע בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
נתי גלבוע בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

נתי גלבוע – מנהל תחום התחדשות עירונית שיכון ובינוי: "מי שמחולל רגולציה זה אנחנו היזמים, והמדינה צריכה לתת לנו קרדיט שאנחנו יודעים מה אנחנו עושים. יש שדברים שצריכים לעשות אותם כבר עכשיו. למשל, יש רווחים במקומות מסוימים, ואפשר להציע קיזוז מס ממקומות שאין בהם רווחיות. אפשר להגדיר התחדשות עירונית כתשתית לאומית. אפשר להציע למי שקונה דירה בקרית שמונה הנחה במס רכישה. אנחנו בתקופת משבר גדול, ועכשיו אין פרות קדושות".

איתי סמדר בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
איתי סמדר בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

איתי סמדר – מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית: "היוזמות של רשות המסים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית טובות ברמת הפרקטיקה, ועם זאת יש פערים בשטח. למשל, בכל הנוגע לדיירים קשישים. אני מציע לקשיש 3-4 חלופות, והוא רוצה לדעת מה הוא מקבל. ויש קושי בגלל חוק הקשיש. לגבי הפריפריה, המדינה צריכה להשקיע הרבה, בעיקר מענקים להתחדשות עירונית, כי כשאנחנו בוחנים תכניות ברמה הכלכלית, קשה לנו לקדם תכניות התחדשות, כי נכנסים בתנאים פחות טובים".

עו״ד אורית קוך בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
עו״ד אורית קוך בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

עו"ד אורית קוך –  שותפה מייסדת, קוך ברזילי עורכי דין: "כמות האנרגיה שאנחנו מבזבזים סביב נושא הקשישים בפרויקטים של התחדשות יכולה לפרנס תחנת כח קטנה. כמות אנרגיה מטורפת, ואף אחד לא מבין איך זה יעבוד. צריך להבין שהיזם צריך לדעת אם יש ודאות ומאיפה הוא מקבל את הכסף. עורכי דין צריכים למצוא בנושא של דיירים קשישים פתרונות שיהיו טובים לשני הצדדים".

עוד אומרת עו"ד קוך: "העולם נהיה יותר מתוחכם ואנשים יותר מתוחכמים, וכך עסקאות נהיות יותר מתוחכמות, תוסיף את חוסר הוודאות בארץ, אז רוצים לייצר עסקאות שבהן אף אחד לא ירגיש פראייר. יש הצעות לעסקאות עתידיות, הבעיה שחוק מיסוי מקרקעין לא יודע להתמודד עם עסקאות עתידיות. בעסקאות פינוי בינוי רואים את זה, שדיירים רוצים תוספת רווחים עודפים. אין לנו פתרונות לסוג כזה של עסקאות".

דניאלה פז ארז בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
דניאלה פז ארז בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

דניאלה פז ארז – מנכ"לית ובעלים פז כלכלה והנדסה: "התחדשות עירונית התחילה כבר בשנות ה-90, אבל ללא הצלחה, כי התחדשות מצליחה רק אם יש כדאיות כלכליות. בשנות התשעים לא בדקו את הכלכליות ולכן אף פרויקט לא קם. אז בא תקן 21 שבוחן את הכדאיות. תוך כדי כך, מחירי הדירות כל הזמן עלו, והרשויות אישרו תכניות שבעת האישור לא היו כדאיות, אבל מה שפיצה על כך היו עלית המחירים. אבל אנחנו בתקופה שבה עליות המחירים קפאו, ומאשרים היום תכניות לא כדאיות, והשוק מחכה שהמחירים יעלו. כנראה אנחנו חוזרים לסינדרום של שנות התשעים. תבע"ות יישארו במגרה ולא יתממשו".

אריק גולדיאן בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
אריק גולדיאן בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

אריק גולדיאן – מנכ"ל ובעלים של חברת בונוס: "זאת תקופה ארוכה שהריביות גבוהות, הפריים גבוה, הגופים שחיו בריביות אפסיות צריכים לחיות באווירה אחרת. חשבתי שבזמן מלחמה לא יהיה שינוי בריבית, כי השוק לא עובד כרגיל, יחד עם זה יש כמה דרכים להוריד עלויות של בנייה, למשל לפתוח את שוק ערבויות חוק מכר. ערבות חוק מכר זה מסמך שאף אחד לא מימש לעולם. זה כמו שנעשה ביטוח ולעולם לא נעשה תאונה ולמרות זאת נשלם את אותו ביטוח. מתי עלה לבנק או חברת ביטוח לשלם ערבות חוק מכר? המשמעות של ערבות חוק מכר היא שהיזם משלם בסביבות 0.7 ל-1.2 אחוז לשנה לקופת הבנייה. אז אנחנו מעמיסים על עלות הדירה עוד כ-2.5 אחוז לפחות בכל תקופת הבנייה. מי שנותן ערבות חוק מכר מקבל את הסכום בחזרה. המצב שמישהו יפסיד הוא אפסי. אנחנו בבונוס קיבלנו אישור לערבות חוק מכר, אבל רק לתמ"א 1.אם היו פותחים את השוק, הייתי יכול לחתוך את הערבות בחצי. אנחנו מביאים את הכסף, ואין עלות בכלל. התחרות הייתה מעבירה להורדה אוטומטית של 50 אחוז בערבות חוק מכר. מזה כולם ייהנו, הדיירים, היזמים. הפער בערבות חוק מכר חוזר ליזמים. כרגע עוד לא נותנים ערבות, למרות שיצא קול קורא בתחום הזה. אם זה יקרה, זאת תהיה פריצת דרך".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות