מתכננת ותמ"ל: "שני שלישים מהתכניות שאישרנו יוצאות למימוש בתוך ארבע שנים"

"ארבע שנים לאחר שאנחנו מאשרים תכנית, אנחנו בודקים אם היא יצאה לדרך, ושני שלישים מהתכניות במימוש, וזה מדהים", כך אומרת סיגי בארי, מתכננת ותמ"ל, בכנס הנדל"ן השנתי שערך אתמול אתר מגדילים באיצטדיון סמי עופר בחיפה. בארי מסרה את הנתונים הללו בפאנל "בונים על הנייר – האם נוצרת בועת תכנון?", בהנחייתו של עו"ד זיו כספי- מייסד משרד עו"ד גינדי כספי ושות'. 

בארי מציינת כי ותמ"ל מוכוון למימוש: "בראש וראשונה החוק שם אותנו לבדוק תכניות במימוש. אנחנו עושים הכל בוועדה אחת, וכל חסם שאנחנו מזהים מטופל בתכנית כדי שניתן יהיה לממש אותה. הדבר השני שעוזר במימוש התכניות, הוא שאנחנו עושים את התכנית כמה שיותר קומפקטית ויעילה. רשויות שעובדות איתנו מבינות שתכנון קומפקטי ויעיל טוב גם עבורן, שלא לדבר על מסחר ועירוב שימושים. תכנון תמיד צריך להיות מדויק. החוכמה בתכנית היא להבין איפה הציבור מתרכז ושם לתת את התעסוקה. ככה נותנים מענה גם לרשות וגם ליזם".

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "יש רשות שבה יש מאשרים תב"ע עם עירוב שימושים של משרדים, מגורים, מסחר, אבל אנחנו לא חותמים מחשש שהמשרדים לא יחזירו את ההשקעה בהם בגלל חוסר כדאיות. לרשויות מקומיות משרדים ייתנו הכנסות, אבל יש תב"עות שיושבות כמעוט עשור ואין אופק למימוש, ומזה כולם סובלים כי המגורים לא נבנים, בעלי הקרקע סובלים כי לא יכולים לממש, ובהתחדשות עירונית זה מגיע למצב שלא ניתן לממש קרקעות".

בתגובה לכך אמר המנחה, עו"ד כספי: "הבעיה היא היעדר גמישות, תכניות קשיחות ותהליכים נמשכים זמן". בארי השיבה על כך: "אנחנו עוברים לתפיסה נפחית, בלי הפרדה בין ראשי לשירות. אין הפרדה וזה הגיוני. אנחנו רוצים לקדם את מה שחשוב".

אריאל רוזנברג, מנהל אגף בכיר שיווק, משרד הבינוי והשיכון: "יש מגמה בשוק של הצלחות גורפות במכרזים שאנחנו מוציאים אם הייתם שואלים אותי לפני שלושה חודשים אם היינו מצליחים, התשובה היתה שלילית, אבל במכרזים שלנו עם רמ"י, רק מהשבוע האחרון, יש סגירות מוצלחות: מכרזים בנצרת, דימונה, בית שאן. זה מלמד שאמנם המצב הכללי לא פשוט, אבל מצד שני היזמים מבינים כי אחרי שהמצב הנוכחי ייגמר הם לא רוצים להישאר בלי סחורה ביד".

על כך השיב קליין: "בנס ציונה נסגר מכרז של 1,000 יח"ד, ומתי תוכלו להוציא היתר? אחרי שיעבירו קו מים בין נס ציונה לרחובות שחוצה כבישים ופסי רכבת ואחרי שבונים מתקן טיהור. לכן לא צריך לבדוק את הצלחת המחיר על קרקע שתוכל להתממש רק עוד 6 שנים".

עו"ד כספי: "את הקרקע צריך למכור כשהיא ברת מימוש. הבעיה שיזמים רואים מכרז, והם רוכשים, וקבלנים מגיעים למצוקה". רוזנברג: "אין לי ויכוח לגבי המכרזים. הממשלה, שזה אנחנו, צריכה לבוא ולתת מעטפת, לתת את הפתרונות התקציביים, חלק מהמערכת הזאת חייבת לצאת עם פתרונות תקציביים ותכנוניים. יזם שניגש למכרז שומה עליו לבחון את המצב הריאלי של הקרקע".

גד גרשון, סמנכ"ל התחדשות עירונית שפיר מגורים: "אתם מדברים על מכרזים, ואנחנו מתעסקים בהחזרת קרקעות לרמ"י. אנחנו מחכים על הקרקעות 4 שנים, ואני כבר שומע דיבורים על להחזיר את הקרקע, וזאת יכולה להיות תופעה. ש לי ניסיון עבודה בחו"ל, ואני יכול לומר, בכל הנוגע להתחדשות עירונית, שאישור תב"עות בארץ זה מזעזע. המזל שלנו הוא שאין רעידת אדמה גדולה או מלחמה גדולה, כי פספסנו עשר שנים. אישרנו תב"ע, ושנתיים לא הצלחנו לאשר תכנית עיצוב. אז משרד הפנים צריך לפתור את העניין של תכניות העיצוב. יש כאן גם הרבה אי ודאות. העברתי תכנית  לוועדה מחוזית, אבל מתברר שיש סמוך לפרויקט שדה תעופה צבאי עם מסלול חירום, ונתקע לי פרויקט. זה עניין של יד ימין לא מבינה מיד שמאל".

אלעד אפרגן – מנכ"ל ישראל אירופה: "אישרנו תכנית בותמ"ל, תכנית מאוד מהירה. אבל מאז אנחנו כבר שנתיים בתכנית עיצוב אדריכלית, אנחנו עושים 85 אחוז היתר בנייה דה פקטו, והמשמעות היא עיכוב, והדיירים שואלים למה לא מתקדמים. ואתה משקיע המון משאבים. כשמעבירים בתקן 21, אז יודעים שהפרויקט נותן רווחיות של 17 אחוז, אבל אני לא יודע מה יהיה כשאוציא היתר עוד 5 או 6 שנים. אנחנו צריך ודאות – אם ותמ"ל יכולים לאשר תב"ע תוך שנה, אין סיבה שרשות מקומית לא תאשר התכנית עיצוב אדריכלית תוך שנה. אבל חוששים להתמודד עם העיריות".

אינג' יואל אבן, מהנדס עיריית ירושלים, לא נשאר חייב והשיב בחיוך: "בוא לעבוד בירושלים. אנחנו בשלוש שנים הוצאנו היתרי בנייה ל-200,000 יח"ד. אנחנו אקטיביים בגישה שלנו, יש אצלנו צוותים שמרימים טלפונים ליזמים, עוד לפני שתב"ע מאושרת. בירושלים היו עשרות אלפי יח"ד שלא מצליחים לממש, אז יש לי צוות שהתפקיד שלו להניע את היזמים, שלא מבינים למה אנחנו לוחצים עליהם לעמוד בזמנים. חוץ מצוות להיתר, יש ישיבות חודשיות, טלפונים, לראות שדברים נפתרים. יש לנו מערכת אקטיבית שמזיזה דברים. יש אנשי איכות שמקפידים שהאיכות תהיה טובה. היתרי בנייה הוא מסמך שצריך לעבור מהר, אבל במקביל צריך לתכנן טוב. צריך לפתור חסמים במהירות. צריך לדחוף את המערכת. יש לי ישיבה של 3 שעות עם יזמים, כדי לוודא לוחות זמנים. יזם שלא עומד בלוחות זמנים, לא יעבוד בעיר. לכן מי שנכנס לירושלים יודע שאנחנו רוצים לוחות זמנים. בירושלים הדברים קורים".

אבן מוסיף כי בירושלים יש היקפי בנייה גדולים, וב-80 אחוז מהעיר נתנו פטור מהשבחה. "חשבו שאנחנו מתאבדים, אבל אנחנו רוצים שדברים יקרו, ואנחנו יודעים שהשבחה זה מעמסה על הפרויקט, והיה קשה לקדם פרויקטים. לכן החלטנו לוותר על השבחה בחלקים נרחבים בעיר. זה הביא לכך שיזמים באים לירושלים כי הם מבינים שפרויקטים ירושלים יכולים להתקדם. היטל השבחה היה בעבר משהו מינורי, אבל בשנת 2022 עברו את המליארדד שקל בהשבחה. מה שקרה שיזמים שבאו והשקיעו בהתחדשות עירונית, והשקיעון גם בתעסוקה, תשתיות, וההשקעה הזאת בעיר הביאה לכך שוויתרנו על השבחה במקומחת מסוימים, אבל ההשבחה והסלילה מיוזמות אחרות עברה את המיליארד שקל. זה משהו שירושלים מעולם לא חוותה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן