סקירת האוצר לחודש מאי: גידול של 14% במכירת דירות חדשות במחיר למשתכן, עליה של 12% ברכישות הצעירים במחירי שוק וירידה של 7% ברכישות משקיעים
בחודש מאי נרכשו 9.2 אלף דירות, מזה 660 דירות במסגרת "מחיר למשתכן" ובהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשם גידול של 10% במספר העסקאות במחיר למשתכן, כאשר גם במספר העסקאות "במחירי שוק" בלבד נרשמה עליה של 8%. "בכך נבלם רצף הירידה המתמשך במספר העסקאות שנמשך מאז אוגוסט 2016", כך עולה מהסקירה השבועית בענף הנדל"ן למגורים שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
אזור רחובות מוביל במכירת דירות למשפרי דיור
ניתוח הממצאים בחלוקה גיאוגרפית מלמד כי הגידול שנרשם במספר העסקאות בחודש מאי אינו אחיד והוא מתרכז בעיקר בשלושה אזורים: ירושלים, נתניה ורחובות, כאשר בשני האזורים הראשונים הגידול בעסקאות נרשם על רקע האצה משמעותית במכירות המשקיעים, בעוד באזור רחובות הואצו מכירות משפרי הדיור.
גידול של 14 אחוז במכירת דירות חדשות
סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש מאי עמד על 2.5 אלף דירות, גידול של 14% בהשוואה למאי אשתקד. "עם זאת, גידול זה מתרכז רובו ככולו במכירות במסגרת מחיר למשתכן", מסבירים באוצר. בניכוי מכירות אלו נרשם גידול מתון של 4% במכירת דירות חדשות. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזור המרכז ואזור רחובות בגידול משמעותי במכירות הקבלנים "במחירי שוק".
"ניתוח הממצאים מלמד שבעוד שבאזור המרכז הגידול במכירות הקבלנים מתפרס על פני מספר רחב של קבלנים שרשמו גידול מתון במכירות, באזור רחובות מתרכז גידול זה רובו ככולו במכירות של חברה גדולה מסוימת, ברמות מחירים נמוכות יחסית לאזור. כך, אם עד לאחרונה החברות הגדולות, שנהנו מהגאות בשוק הנדלן בעשור האחרון, נמנעו מלהוריד מחיר (ובכך ספגו פגיעה קשה יותר במכירותיהן), עשויים ממצאים אלו להעיד כי לפחות אצל חלק מהחברות הגדולות הצורך בתזרים מזומנים מתחיל לתת אותותיו בקביעת רמות המחירים. הגידול במכירות הקבלנים באזורי המרכז ורחובות קוזז במידה רבה ע"י המשך המגמה של ירידה חדה במכירות באזורי ב"ש וחדרה", מסבירים באוצר את ניתוח הנתונים.
חמישית מתזרים הקבלנים – ממחיר למשתכן
עוד על פי הסקירה, תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת מחיר למשתכן) עמד בחודש מאי על 4.4 מיליארד ₪, עליה ריאלית של 13% בהשוואה למאי אשתקד, נמוך במעט משיעור הגידול הכמותי במכירת דירות חדשות. גם כאן אומרים באוצר כי: "יש לציין כי כחמישית מתזרים מזומנים זה בחודש מאי האחרון מקורו במכירות במסגרת "מחיר למשתכן". שיעור זה הינו כמעט כפול בהשוואה למאי אשתקד".
ירידה של 7% ברכישות משקיעים
משקל המשקיעים בסך הדירות שנרכשו בחודש מאי נותר על שיעור נמוך של 14%, בדומה לחודשים האחרונים. בהשוואה למאי אשתקד מדובר בירידה של 3 נקודות האחוז. במונחים כמותיים הסתכמו רכישות המשקיעים ב-1.3 אלף דירות, ירידה של 7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016. בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט אזור נתניה עם ירידה חדה ברכישות המשקיעים. כך, מאז תחילת 2018 נרכשו באזור זה רק 527 דירות ע"י משקיעים, ירידה חדה של 40% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
ירושלים מובילה במכירות משקיעים
מכירות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-1.9 אלף דירות, בדומה לרמה שנרשמה במאי אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול חד של 24% במכירות המשקיעים, אל רמתן הגבוהה ביותר מאז יוני 2016. "על רקע ממצאים אלו יש לציין כי עפ"י מדד מחירי הדירות האזוריים של הלמ"ס, אזור זה מוביל את מגמת הירידה במחירים. מבין שכונות העיר בולטת במיוחד נחלאות עם השיעור הגבוה ביותר מסך מכירות המשקיעים. המשך הרמה הנמוכה של רכישות המשקיעים, והרמה הגבוהה יחסית של מכירות המשקיעים בחודש מאי הביאו להמשך המגמה, ואף האצתה , של ירידת "מלאי" הדירות בידי משקיעים. סה"כ נגרעו ממלאי זה 600 דירות בחודש מאי, כמעט כפליים מאשר בחודש הקודם", מסבירים באוצר.
עליה של 12% ברכישות הצעירים במחירי שוק
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש מאי ב-4.5 אלף דירות, מזה 3.8 ב"מחירי שוק". בהשוואה למאי אשתקד זוהי עליה של12% ברכישות הצעירים "במחירי שוק". הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בולט במיוחד באזור רחובות ובאזור ירושלים, אשר בחלקו מוסבר בגידול משמעותי במכירות המשקיעים ו/או משפרי הדיור באזורים אלו. מנגד, נמשכת הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה, כאשר אלו הסתכמו ב-2.3 אלף דירות בלבד, ירידה של 24% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באוצר מסבירים כי: "סביר להניח כי העובדה לפיה לאחרונה החלו להיסגר מכרזים משמעותיים במסגרת "מחיר למשתכן" בעיר חיפה עצמה, "תורמת" לירידה זו ברכישות הזוגות הצעירים בעיר".
עליה של 9% ברכישות משפרי דיור
רכישות משפרי הדיור בחודש מאי הסתכמו ב-3.4 אלף דירות, עליה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לאחר רצף ארוך של ירידות מאז פברואר אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולטת עליה של 24% ברכישות משפרי הדיור באזור ת"א (עם זאת יש לציין כי מדובר בגידול תוספתי של 42 דירות בלבד). מנגד, באזור רחובות נמשך הקיפאון ברכישות משפרי הדיור, זאת כאשר מכירות משפרי הדיור באזור זה דווקא רשמו עליה. "ממצא זה מוסבר בחלקו בנטייה פחותה של משפרי הדיור באזור זה לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת. גורם נוסף המסביר את הגידול במכירות משפרי הדיור כאשר רכישותיהם דווקא ירדו, הינו יציאה של דירות מ"מלאי" הדירות בהמתנה באזור זה. כך, סך "מלאי" הדירות הממתינות להימכר באזור רחובות ע"י משפרי דיור שכבר רכשו דירה חלופית, עמד נכון לסוף מאי על 2.3 אלף דירות, ירידה של 2.7% בהשוואה לסוף הרבעון הראשון, שיעור ירידה כמעט כפול מזה שנרשם ברמה הארצית", אומרים באוצר.
על רקע ממצאים אלו מעניין לציין כי באזורי הפריפריה הצפונית נרשם גידול ב"מלאי" זה, אשר עשוי להעיד על קושי של משפרי הדיור באזורים אלו למכור את דירתם הקודמת.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
