בעלי מחסנים וחנויות במתחם פינוי בינוי? עו"ד רויטל סולוביי, המתמחה בליווי וייצוג דיירים, מציגה את המדריך המלא לקבלת תמורות מיוחדות // חלק ב'
רבות מדברים על התמורות לדירות אך המחלוקת האמיתית עולה בעיקר ביחידות שאינן דירות "רגילות". בכתבה הראשונה – חלק א' למדריך, דנו בתמורות לדירות ייחודיות. הכתבה השנייה דנה בשאלה כיצד מעניקים תמורות הוגנות לבעלי נכסים ייחודיים בפרויקטים של התחדשות עירונית? אלו תמורות ניתנות לנכסים שאינן למגורים, כגון מחסנים, חנויות, אולמות? הרי גם נכסים אלו נמצאים בבניינים בהם יש התחדשות ומנגד יש קושי אמיתי לדעת מה בעלי הנכסים מקבלים ובעלי הנכסים בדרך כלל לא יודעים מה לדרוש.
עו"ד רויטל סולוביי, הבעלים של משרד סולוביי המתמחה בליווי וייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מתייחסת לסוגיה החשובה והמעניינת: "כאשר אנחנו מדברים על תמורות לנכסים ייחודיים, חשוב להתייחס גם לנכסים שאינם מיועדים למגורים ומהווים חלק אינטגרלי מפרויקט ההתחדשות העירונית. אם נקח לצורך הדוגמא מחסנים – אז בעבר היה ניתן לרשום את המחסן כיחידה נפרדת וכנכס נפרד שלא כפי שהיה ניתן בעבר, כיום ובהתאם לדין לא ניתן לרשום מחסן כיחידה רישומית נפרדת אלא רק כהצמדה ליחידה קיימת בבניין ולכן בהרבה פרויקטים אנחנו נתקלים במצבים בהם בעלי מחסנים לא יכולים לקבל נכס בייעוד מחסן במצב החדש אלא בייעוד אחר הקיים בפרויקט כגון משרד, חנות או דירה".
איך זה לידי ביטוי?
"גם פה אנו נותנים ביטוי כלכלי לאותו מחסן ואיתו הבעלים יכול לעשות שימוש בדרכים שונות לפי יכולת הפרויקט ורצונו האישי של הדייר שלנו. אך חשוב להדגיש שאת הביטוי הכלכלי יש לייצר לאחר שהבעלים קיבל את אותה תמורה כפי יתר הדיירים בפרויקט, הן בדרך של שקלול הרווח שנוצר לדיירים האחרים והן בדרך של שקלול השטחים שהתווספו להם. ורק לאחר מכן נשקלל את שווי המחסן, כמובן במצב החדש. אם למשל שטח הדירה החדשה של דיירים באותו פרויקט באופן ממוצע גדל ב – 20 אחוזים, אז גם שטח היחידה שיקבל בעלי המחסן יגדל ב -20 אחוזים".
תוכלי לתת דוגמאות?
"בהחלט. אתן דוגמא מאחד הפרויקטים שאני מייצגת – בפרויקט פינוי בינוי ברמת גן יש דייר שמחזיק קומה שלמה של מחסנים שנרשמו כדין בלשכת רישום המקרקעין, אך בפועל אי אפשר לתת לו מחסנים תמורתם ולכן הוסכם כי אלו יומרו למשרדים שיהיו בפרויקט החדש. יותר מזה, כיוון שהוא בעלים של נכס נוסף בפרויקט – הוסכם כי חלק משטח המחסן הנוכחי יוותר כמחסן בבניין החדש ויוצמד לנכס הנוסף.
מקרה אחר בפרויקט נוסף שאני מייצגת בבת ים – היה מדובר על מחסן קטן מאוד של כמה מטרים ולאותם בעלים לא הייתה את היכולת להוסיף כסף עבור ההמרה לדירה אז הוסכם עמו שהיזם יקנה את הנכס שלו בשווי החדש. כך יצא שהוא אמנם לא יכל לקבל נכס, אבל בפועל הוא קיבל את השווי האמיתי שלו ועשה את הרווח בפרויקט גם ללא קבלת הנכס החדש והכאב ראש של המרה לייעוד אחר והוספת כסף ותשלומי מיסים. כך עשיתי גם בפרויקט בנתניה, שם מצאנו פתרון יצירתי במסגרתו בעלי חנות בבניין רכש מאותו דייר את המחסן החדש כדי להגדיל את המחסן שקיבל בפרויקט, מה שהיה נחוץ לו בחנות ובכך שני הדיירים יצאו נשכרים. כפי שהדגשנו – אם מדובר במחסן שמוצמד לנכס קיים בפרויקט – אז ניתן לרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין כהצמדה".
מה קורה עם בעלי חנויות?
"זה מצב יותר קל כי בפועל הם יכולים לקבל את הנכס העתידי שלהם בייעוד המקורי שלו. התמורות לחנויות נגזרות גם הן מעליית הערך של הדיירים האחרים או מאחוז הגדלת הנכס. לדוגמא דייר שיש לו דירה בגודל 100 מ"ר שגדלה ב -12 מ"ר במסגרת הפרויקט זאת אומרת הוא מקבל 112 מ"ר. היא גדלה ב -18 אחוז יחד עם המרפסת ואם נוסיף שווי של חנייה ואולי אפילו מחסן כשנשקלל הכל נגלה שהשטח גדל ב – 20 אחוזים ולכן מתאימים את זה גם לחנויות. כלומר החנות החדשה תגדל ב -20 אחוז".
ומה לגבי בעלי משרדים?
"כאן זה מעט שונה, כי צריך לזכור שבחלק מהפרויקטים במצב החדש לא יהיו משרדים ואז אנחנו חוזרים לנוסחה של המחסנים – אנחנו ניקח את המשרד החדש עם ההגדלה ונמיר את השווי שלו לשווי של חנות או דירה. הנוסחה הזו נוגעת גם לייעודי קרקע אחרים כמו אולמות ותיאטראות שייתכן שבמצב החדש לא ניתן יהיה לתת את אותו ייעוד קרקע ואז נדאג להמיר אותו ממצב חדש של אותו נכס למצב חדש של נכס אחר. חשוב לציין שהמון בעלים של חנויות או משרדים כבר בתחילת הדרך מבקשים להמיר את הנכס שלהם לדירה מכיוון שזה נכס שקל יותר להשכרה ולתפעול".
כיצד היזם מתייחס לעניין החניות והמיקומים של בעלי חנויות ומשרדים בפרויקט?
"לעניין חניות – ככל שאתה מתקרב למרכז ולאזור גוש דן קיימת בעיה בחניות כי תקן החניה קטן משמעותית ולכן יש קושי לאפשר הצמדה של חניה לחנויות. בכל עיר יש תקן חניה שונה שנע בין חניה לכל 50 עד 150 מ"ר של מסחר, הכל שאלה עד כמה אתה מתקרב לנת"ע, לרכבת הקלה או למטרו העתידי. לעניין המחסנים, דווקא לבעלי החנויות הצורך במחסן הוא משמעותי ומומלץ לחייב את היזם לתכנן את הפרויקט כך שמחסני החנויות תמוקמנה כמה שיותר קרוב לחנות עצמה אפילו בצמידות או כמה שיותר קרוב לאזור התפעול ששם נכנסות המשאיות לפריקה וטעינה. בנוגע למיקומי החנויות והמשרדים – צריך כמובן לדאוג שהחנויות והמשרדים יישארו באותם מיקומים אך עניין זה הרבה פעמים תלוי תכנון והנחיות עירוניות".
לסיום, מהו טיפ הזהב שלך לבעלי חנויות, משרדים ומחסנים בפרויקט התחדשות עירונית?
"במסגרת המו"מ עדיף לקבוע שאחוזי ההמרות ממחסן (או כל נכס אחר שאינו למגורים) לנכס אחר ייקבעו ע"י השמאי מטעם הבעלים. כמו כן, לא לקבע את אחוזי ההמרה בשלב של ההסכם אלא שאלו ייקבעו עד כמה שניתן בזמן האמת שהינו לקראת היתר הבניה ולקראת החלטת הדייר לאיזה נכס הוא מבקש להמיר ומה שווי המחסן שלו אל מול הנכס שהוא רוצה להמיר אליו בפועל. הסיבה לכך היא שבאופן טבעי ככל שהשנים עוברות שווי הנכסים שלנו גדל. זה טיפ חשוב בעיקר לדיירים שרוצים לדעת מה הם מקבלים כתנאי לחתימתם. מומלץ להשאיר גמישות ולא לקבע כי למעשה התמורה עשויה לגדול. שמאי מטעם הבעלים דואג לאינטרסים של בעלי הנכסים וידאג לשווים הגדולים ביותר.
בחלק מהמקרים, אנחנו נאלצים לקבע תמורות בשלב מוקדם רק בגלל חוסר הוודאות והלחץ של הבעלים שדורש זאת אבל זה לא מומלץ. צריך לסמוך על בעלי המקצוע – על עורכי הדין המלווים ועל השמאי שיעשו את המירב על מנת למקסם את התמורות. זה גם יהיה יותר ממשי כי יהיו נכסים אמיתיים להמיר אליהם.
לדוגמא, במעמד חתימה של פרויקט פינוי בינוי שאני מלווה, לחלק מהדיירים היו מחסנים מוזנחים מאוד. אותם בעלי מחסן דרשו לקבע אחוז המרה במועד חתימתם ובגלל מצב המחסן – נקבע שווי נמוך. במקרה דומה אחר שם הדיירים הסכימו עימנו להשאיר את המנגנון לקביעת השמאי ללא קיבוע ההמרה למחסנים, שמצבם היה בכי רע. לקראת הפינוי בעצה אחת עם המשרד שלנו הם הלכו ושיפצו את המחסן ובזכות ההתעקשות של המשרד שלנו שבהסכם יהיה מנגנון בלי קביעה מוחלטת ושזו תיקבע במועד הפינוי על ידי השמאי של הדיירים – שווי הנכס שלהם נקבע כגבוה יותר ולכן גם הפרש התשלום כדי להמיר לנכס בייעוד אחר היה קטן יותר. הייתה לכך משמעות כלכלית גבוהה".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
