היטלים גבוהים, מטלות ציבוריות, אי ודאות בחוק המטרו, התערבות בחוזים ודיירים ששולטים במכרזים – המומחים ביותר חושפים את המציאות הקשה
למדיניות הממשלתית בנושאי התחדשות עירונית יש השפעה מכרעת על היתכנותם ועל כדאיותם של פרויקטים מהסוג הזה. המומחים הבכירים ביותר בעולם הנדל"ן, שהשתתפו בכנס שולחן עגול של "מגדילים", לאחר שדורגו בין הטובים ביותר בהתחדשות העירונית, הצביעו על האופן שבו מדיניות ציבורית – ממשלתית, עירונית וכלכלית – משפיעה על תהליכי התחדשות. את הדיון הובילה כרמלה קופר, עורכת ראשית של אתר "מגדילים", ופתחה אותו נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, שנוטלת בימים אלו חלק משמעותי בדיונים בכנסת סביב סוגיות המטרו.
היום, אחד מהנושאים שמשפיעים על תהליכי ההתחדשות – לטוב ולרע – היא תמ"א 70, העוסק בהתחדשות עירונית במרחב תחנות מטרו. מצד אחד, תחנות מטרו אמורות להיות מוקד תחבורתי, דבר שהופך אותן למיקום אופטימלי לדיירים ומעודד העצמת זכויות, אך מצד שני היטלי ההשבחה במתחמים אלה עשוי להגיע עד ל-75 אחוזים ואי הוודאות לגביהם גדולה, מאחר והם צפויים לצאת לפועל עוד שנים רבות.
"חוק המטרו מדבר על 75 אחוז היטל השבחה, לא רק על התכניות שהמטרו מוסיף, אלא גם אפילו תכניות כוללניות היו קיימות קודם, ומדובר בגזירה לא סבירה בעליל", אומרת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, "מצד אחד מתהדרים בתמ"א 70 ובאזורי ההשפעה שלה כאזורים של העצמת זכויות ופיתוח מואץ. בפועל מה שקורה בגלל הגזירה הזאת, הוא שאזורי ההשפעה של המטרו נותרו ריקים, והרבה תכניות לא מקדמים. מתנהל בימים אלה דיון קדחתני בכנסת. יש מאבק קשה עם האוצר, ואני שם בשם לשכה שמאי המקרקעין, שהיא גורם מאוד מהותי בכל הדיונים".
עם זאת, בוגין אומרת כי על אף היטל ההשבחה הגבוה, תמ"א 70 והמטרו יהיו קטליזטור להתחדשות עירונית: "אם ניקח את מתחם ארלוזורוב בפתח תקווה, בתחילת הדרך הוא היה מתחם מצומצם, ועם המטרו תחום התכנית הורחב וכמות יחידות הדיור הוכפלה. אבל עדיין הבעייתיות של תשלומים לא סבירים מביאה לעצירה בהרבה מתחמים. אני מאמינה שבשבועות הקרובים נשמע על שינויים משמעותיים שיהפכו את החוק לסביר יותר למימוש".
אחד מהגורמים הממשלתיים שמשפיעים בצורה משמעותית על מדיניות התחדשות הוא הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמנסה להסדיר את נוסח ההסכמים בין בעלי נכסים ליזמים. יוסי חזן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן, אומר כי: "השוק, כמו בכל דבר, מקדים את הרגולטורים בעניינים כמו מיסוי, יחסי יזמים ודיירים. עם זאת, זה לא גורע מכך שטוב שתהיה רגולציה ויהיה מי שיפקח".
שמוליק כהן, בעלי משרד "SK שמאות מקרקעין", שעובד עם יזמים ועם בעלי נכסים במתחמי פינוי בינוי, מרחיב על הסוגייה הזו: "כשאנחנו עובדים עם יזמים, אנחנו רואים שיש להם ידע וניסיון, אבל במתחמי פינוי בינוי, לבעלי דירות יש כוח לא פרופורציונלי ביחס לידע שלהם. הם מגיעים עם חוסר הבנה וידע ובעיקר חשדנות ליזם. התפקיד שלנו הוא לגשר על הפער של הידע, כדי שהפרויקט ייצא לדרך".
ליאור זייטלר, בעלי חברת ל.ז הנדסה ופיקוח, מוסיף: "השוק היום נהיה משוגע, כי הדיירים שולטים במכרזים ובמה שקורה, כמו למשל במפרט טכני. אני ספק אם יזמים שמאשרים את המפרטים יצליחו לעמוד באותן קטגוריות. צריך להוריד את הדיירים לקרקע ולהתחייב למציאות הקיימת. לפעמים שואלים אותי בעלי דירות: 'את מי אתה מייצג?'. אני מייצג את המציאות ואת מה שיאפשר את קיום הפרויקט".
יובל קידר, סמנכ"ל חברת קידר מבנים, התייחס לסוגייה, ואמר כי: "אני חוויתי כמה מכרזים כאלה. לצערי הרב חברות מאשרות הרבה דברים לא ריאליים, ואז אנחנו צריכים להנמיך ציפיות ולקיים פרויקט סביר. צריך להבין עוד שמבחינתנו, תמ"א 38 עדיין שחקן רלוונטי. כי לא מכל פרויקט ניתן לייצר מתחם".
סוגיה נוספת שמשפיעה על עולם הנדל"ן, ובעיקר בתהליכי התחדשות, היא עלויות ערבויות מכר שמעמידים הבנקים ליזמים. רו"ח אריק גולדיאן, בעלי חברת בונוס המתמחה במימון אשראי לקבלנים: "הבנקים מראים רווחים מטורפים, למרות השנים הלא פשוטות. אחד הדברים שמאפשרים את זה הוא עלות ערבות חוק מכר. היזמים משלמים ריסק של כמעט אחוז בשנה. אבל האם מישהו אי פעם ביקש כסף עבור הערבויות? למרות זאת, היזמים משלמים יותר מאחוז על ערך הדירה כריסק. כמחוללי תחרות, קיבלנו רישיון לערבויות חוק מכר. אנחנו ביקשנו בבנק ישראל לקבל רישיון לבנק נישתי של נדל"ן, וזאת תהיה פריצת דרך, זה אומר שניתן יהיה להפחית את העלות הזאת. צריך להבין, אם פרויקט נמשך 4 שנים, אז הטילו עליו עוד 2 אחוז מערך הדירה – ואיזה סיכון יש פה?".
ענבר וייס, סמנכ"לית תכנון בחברת אפריקה ישראל התחדשות עירונית, ולשעבר מהנדסת עיריית בית שמש, מצביעה על נושא נוסף בעל השפעה משמעותית על יזמים, בין השאר בהליכי התחדשות עירונית: הצורך בהקצאת מטלות ציבוריות. הרשות המקומית דורשת מיזם לממן את מבני ציבור, ובעיקר מוסדות חינוך. "אם ניקח את בית שמש, ששם עבדתי, ויש בה אוכלוסייה חרדית גדולה – מדי שנה 'נולדים' שם 4 בתי ספר, והיזם צריך לממן את זה. מה שקורה זה שהמגזר הפרטי צריך להיכנס לראש של המגזר הציבורי. הממשלה מדברת על לממן את זה, משרד החינוך נמצא אי שם מבחינת יכולת לתקצב מבני ציבור באזורי מגורים – אף אחד לא יודע לתקצב. את הדבר הזה המדינה צריכה לתקצב. אנחנו, כיזמים, יכולים לומר, מה זאת הבעיה שלנו? אנחנו צריכים את הכסף לפעילות".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
