banner
עו"ד רויטל אפלבוים // צילום: רותם שביט | Depositphotos
עו"ד רויטל אפלבוים // צילום: רותם שביט | Depositphotos

חשש לתביעות של מיליונים מהחזר האגרה בפרויקטים של דיור למשתכן

בשורה ליזמים, מכה לרשויות – הפטור החלקי מאגרות בניה ל"מחיר למשתכן" עלול לגרום לנזק כלכלי עצום // פרשנות משפטית

עו"ד רויטל אפלבוים 10.06.2024

פסק דין של בית המשפט המחוזי בדבר החזר מחצית האגרה בפרויקטים של דיור למשתכן עלול להכניס את הרשויות המקומיות לסחרור כלכלי בלתי צפוי בעקבות תביעות השבה בסכומים של מליוני שקלים. המילה האחרונה טרם נאמרה.

לאחרונה ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בערעור שהגישה חברת אופק שלי, ועסק בטענתה כי הינה זכאית להחזר מחצית אגרות הבניה ששילמה בגין הקמת פרויקט מגורים בבית שמש שנמכר כולו במסלול "מחיר למשתכן". בית המשפט פסק כי פרויקט במסלול זה חס תחת פטור חלקי למדינה מאגרות בניה הקבוע בסעיף 1.00.19 לתקנות, כפרויקט לזוגות צעירים.

בית המשפט השתכנע שאופיו של מסלול "מחיר למשתכן" יחד עם קביעת הזכאויות על ידי המדינה ותנאים נוספים בפרויקט, הופך את הפרויקט כולו לכזה שנבנה "מטעם המדינה" או "מיוזמתה", ולפיכך מזכה בפטור חלקי מאגרה.

פסק דין מעורר לא מעט תהיות. על אף שאין ויכוח שמטרתו של מסלול "מחיר למשתכן" היא הגדלת היצע הדיור ומתן אפשרות זמינה יותר לרכישת דירה עבור חסרי דיור, קיימות לא מעט אינדיקציות שמצביעות כי יישום המסלול אינו עומד בתנאים למתן פטור חלקי. כך למשל העובדה שהגם שהמדינה מעורבת בתנאי המכרז (כפי שאגב היא קובעת תנאים גם במכרזים שאינם במסלול זה), המחיר בסופו של דבר נקבע על ידי היזם בשלב המכרז, ובאופן שיניב לו רווח. בנוסף, פסק הדין אינו מתייחס למרבית הפרויקטים בהם רק מהדירות נמכרות במסלול, והיתר נמכרות בשוק חופשי, וכיצד נתון זה משפיע על השאלה העקרונית כמו גם על האופן בו יש לחשב את האגרות במקרה ואכן הפטור החלקי חל. 

עוד חסרה התייחסות למסלולים אחרים לשיווק פרויקטים למגורים שמטרתם זהה, ובהם מצאה המדינה להעניק פטור חלקי במפורש באמצעות חקיקה – כמו למשל המסלול של דיור להשכרה. עניין זה מקבל משמעות יתרה לאור העובדה שפסק הדין ניתן בניגוד לעמדת מנהל התכנון שעמדה בפניו, ונמסר כי הינה מקובלת גם על הייעוץ המשפטי לממשלה ופרקליטות המדינה.

בית המשפט לא הסתפק בזה, וקבע כי תביעה להשבת אגרה חוסה תחת דיני ההתיישנות האזרחית. בכך למעשה פתח את הדלת לתביעות השבה לתקופה של 7 שנים אחורה.

מדובר אמנם בבשורה עבור יזמים שבנו בשנים האחרונות פרויקטים במסלול מחיר למשתכן, ואולם מתקבל הרושם שבית המשפט לא הביא בחשבון את המשמעות הכלכלית הרוחבית של פסיקתו על הרשויות המקומיות. כספי אגרות בניה הינם חלק מתקציבה השוטף של הרשות המקומית. המקרה שנדון בפסק הדין הסתיים אמנם בסכום השבה סביר יחסית אולם מדובר בפרויקט אחד לא גדול במיוחד. בערים בהן בוצע מספר רב של פרויקטים מסוג זה, חשופה הרשות המקומית לתביעות השבה שיכולות להגיע גם למליוני שקלים שהשבתן נדרשת שנים לאחר שהסכום המקורי שולם ונעשה בו שימוש כחלק מתקציב הרשות השוטף.

למרות שסוגיה זו אינה מהווה שיקול יחיד להכרעה בשאלה המשפטית עליה נסוב פסק הדין, לא ניתן להתעלם מהמשמעויות שלה על תקציב הרשויות. 

על כן יש להניח שטרם נאמרה המילה האחרונה וכי העניין יובא גם לפתחו של בית המשפט העליון. לאור השפעותיה הרוחביות המשמעותיות, יש מקום שהמדינה תיכנס לאירוע.

*הכותבת, עו"ד רויטל אפלבוים, מכהנת כמנהלת מחלקת תכנון ובניה במשרד ויינברגר ברטנטל ועו"ד ינור ברטנטל

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות