מה מעכב את הפרויקטים וכמה זה עולה? פאנל נשות הנדל"ן הבכירות עונה על כל השאלות
פרויקטים של התחדשות עירונית הם תהליכים מורכבים, שנמשכים זמן רב מרגע תחילת ההתארגנות של הדיירים, עד לסיומו. מדוע התהליכים הללו נמשכים זמן כה רב, מי האחראי העיקרי לכך וכיצד ניתן להתמודד עם השלכות העיכובים בפרויקט? כל התשובות בפאנל של נשות נדל"ן מובילות, שהתכנס לרגל יום האישה, יוזמת אתר "מגדילים" בהנחיית העורכת הראשית כרמלה קופר.
אחד מהגורמים לעיכוב הוא התנגדויות שמוגשות נגד התכנית בשלב ההפקדה. עו"ד אפרת לרנר, שותפה במשרד עו"ד ענת בירן, עוסקת במסגרת עבודתה בלא מעט התנגדויות. "המשרד שלנו נוגע ומטפל בכל הספקטרום של ההתחדשות, כולל התנגדויות של דיירים. כאשר מלווים פרויקט, אז בדרך כלל היזם צריך להתמודד עם התנגדויות של דיירים במתחם ושל דיירים שמתגוררים בסמיכות לפרויקט. וזה יכול לעכב את הפרויקט. אם המתנגדים נחושים, הם יכולים להביא אותנו לוועדות ערר ולבית משפט. זה יכול להביא לעיכובים של שנים, ועולה הרבה כסף. אנחנו מתמודדים עם זה כל יום".
ומה בנוגע לרשויות המקומיות וחלקן בהימשכות פרויקטים של התחדשות?
תמר אברהם, בעלים ומנהלת פירמה "תמר אברהם שמאות מקרקעין", אומרת כי בין יזמים לרשויות מקומיות מתעוררים לא מעט ויכוחים שמקורם בחוות הדעת הכלכליות: "אני מצדיקה את רוב הטענות שברשויות מקומיות הרבה פעמים משתמשים בחוות דעת כלכליות ככלי תכנוני, וזה לא בסדר. יש תפיסה ברשויות שדירות זה לא טוב, אבל לא מבינים שעוד דירות מביאות עוד לקוחות, ולא יתפתח מסחר ותעסוקה אם לא היו אנשים. צריך תושבים. חלק מהרשויות מקדמות דיור, אבל יש כאלו שפחות. ויש יזמים שמגיעים לפגישה והם בהלם, כי הרשויות רוצות מציאות אחרת ממה שהם מציגים".
על כך השיבה עו"ד נורית כהן קצב, שותפה מייסדת פירמת KDC כהן – קצב, קרן דהן ושות': "מאוד קל לכעוס על רשויות מקומיות, ולא בצדק. הייתי יועצת משפטית של רשויות להתחדשות. לפעמים הם מאוד רוצים לעזור, אבל אין להם כסף לתשתיות, לבתי ספר וגנים".
לעיכובים בתהליכי ההתחדשות יש השפעות על רווחיות פרויקטים, לא רק עבור היזם, אלא גם עבור היועצים שלו. נוגה אלתר, מייסדת אלתר, פיתוח סביבתי ובניה ירוקה: "כשאני, כאדריכלית לוקחת פרויקט, זה יכול לקחת עד 6 שנים ולפעמים היזם מבזבז את הכסף בגלל הרשויות המקומיות. חייבים לוודא שהרשויות יקשו פחות, כי לעתים מתחילים תב"ע מסוימת, ובמהלך ההליך ברשות המקומית מתחילים לשנות את התכנית, ואז הפרויקט לא כדאי ליזם וליועצים שלו. אז מתחילים לאבד את הרווחיות".
גלית טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה וערבויות: "היזמים בסופו של דבר כאן כדי להרוויח. אבל התהליכים כל כך ארוכים ויש חוסר ודאות מטורף. זה עולה הרבה כסף וגורם לכך שחלק מהפרויקטים לא רווחים. יש פרויקטים שיצאו לדרך עם הערכה לרווחיות של 15 אחוז ובגלל עלויות ביצוע מגיעים ל-10 רווח, וזה אתגר".
עו"ד אפרת רשף, שותפה במשרד עורכי דין פרבמן רשף ושות': "יזמים היום יותר בררנים, יותר זהירים. לא לכל בניין יש הצעות מיזמים, ולפעמים יש בניינים שלא ניתן לקם בהם התחדשות בגלל רווחיות. אני בעד שיתחילו את העבודות, כי זה כורח המציאות ועניין של בטיחות. אבל דווקא בבניינים שקשה לחדש אנחנו מחפשים דרכים יצירתיות לרווחיות. לוחות זמנים של פרויקטים מתארכים, ואנחנו רואים יזמים שפותחים הסכמים. הארכה של פרויקט עולה הרבה מאוד כסף וזה משליך על התמורות ועל ההצעות".
אינג' מירב בורשטיין מהנדסת מבנים ומנכ"ל ובעלים בורשטיין מהנדסים, מסבירה כי תיאום מוקדם עם היזם והאדריכל, עשוי לקצר את משך ההליכים ולתרום לרווחיות הפרויקט: "אנחנו משרד לתכנון קונסטרוקציה ואנחנו נכנסים כבר בשלבים מוקדמים, ומנסים להתאים את עצמנו לחזון האדריכלי, שיהיה תכנון כמה שיותר כלכלי. לכן חשוב מאוד לעשות תיאום הדוק יחד עם האדריכלים. כאשר תכנון הקונסטרוקציה הולך יד ביד עם היזם ניתן להיות יותר רווחי".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
