האם באמת יש סיכון עסקי כה גבוה בהצטרפות לקבוצת רכישה, עד כדי איבוד כספי ההשקעה? רו"ח שמואל הבר עם המדריך המלא לשנת 2024
שנת 2023 אופיינה בשיעורי ריבית גבוהים משמעותית ביחס לשנים שקדמו לה. בעוד שמשנת 2015 עמד שיעור ריבית בנק ישראל על כ-0%, הרי שהחל מאמצע שנת 2022 לאור התגברות שיעורי האינפלציה, בדומה למגמה בעולם, ריבית בנק ישראל עלתה עד לכדי שיעור של 4.75% בסוף שנת 2023. שינוי זה של סביבת הריבית, שינה באופן משמעותי את שוק הנדל"ן בישראל. יזמים החלו 'לחשוב פעמיים' טרם הגשת הצעות למכרזים של רמ"י, יזמים בעלי קרקעות השהו את תחילת שיווק ובניית הפרויקטים, ואפילו עסקאות של מכירות דירות פרטיות קטנו משמעותית.
המצב הביטחוני כמובן שלא עשה טוב יותר לשוק הנדל"ן, והקשיים בביצוע פרויקטים (עקב איסור כניסת פועלים פלסטינאים לתחומי הקו הירוק), הוסיפו עוד הכבדה על מצבו המאתגר של שוק הנדל"ן בישראל. מצב זה של השוק, עורר מחדש את התחום של קבוצות הרכישה. ניתן לראות התארגנויות חדשות של קבוצות רכישה בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים, אך לא רק. ניתן למצוא אף יזמים שהחליטו למכור מגרשים בבעלותם לטובת קבוצות רכישה. זאת לטובת צמצום עלויות מימון ושיווק שהיו אמורות לחול עליהם במידה והיו ממשיכים בייזום רגיל על מגרשים אלו.
הקמת פרויקט באמצעות התארגנות כקבוצת רכישה, יכולה לחסוך עלויות משמעותיות אשר היו מושתות על הפרויקט אילו היה מוקם באמצעות יזם רגיל. עלויות אלו מתבטאות בעיקר בהוצאות שיווק, מימון וחיסכון ברווח יזמי. בנוסף, בהתארגנות באמצעות קבוצת רכישה, יכולים (ברוב המקרים) חברי הקבוצה לקבל רישום בטאבו (או לפחות הערת אזהרה על שמם) על חלקם בקרקע, מה שלא קיים בדרך כלל ברכישת דירה מיזם רגיל (הבטוחה החלופית היא לרוב ערבויות לפי חוק מכר). מאידך, הקמת פרויקט באמצעות קבוצת רכישה, כרוכה גם בלא מעט סיכונים מובנים אשר נגזרים מעצם השיטה. סיכונים אלו מתבטאים בעיקר בהתארכות לא צפויה של משך הקמת הפרויקט, התייקרויות מעבר לאומדן הראשוני ועוד.
האם באמת יש סיכון עסקי כה גבוה בהצטרפות לקבוצת רכישה, עד כדי איבוד כספי ההשקעה?
יש לא מעט דוגמאות של קבוצות רכישה שסיימו את פעילותן בשלום, והחברים קיבלו לידיהם את יחידות הדיור שרכשו, ואפילו הרוויחו לא מעט כסף ביחס לרכישת יחידת דיור רגילה מקבלן. רוב קבוצות הרכישה שקמו בשנים האחרונות, הסתיימו בתוצאה טובה, ולכל הפחות לא אירעו בהן מעילות בכספי החברים וכיוצא בזה.
במקרים הבעייתיים המצוינים מעלה, מארגן הקבוצה היה אחראי על ניהול הכספים של הקבוצות ולא הייתה קיימת פונקציה של בקרת כספים חיצונית. הטענה המרכזית שעלתה בכל המקרים הללו היתה, כי מארגן הקבוצה השתמש בכספי הרוכשים כאוות רצונו ולצרכיו האישיים או לצרכי קבוצות אחרות. יצוין, כי לרוב מעת כניסת הקבוצה לתהליך של ליווי בנקאי או חוץ בנקאי, נדרשת הקבוצה לגייס בקר פיננסי לקבוצה, זאת כמענה לדרישת הגוף המממן, אשר מתנה את מתן המימון בדרך כלל בקיומו של בקר פיננסי בקבוצה.
שיטת העבודה של קבוצת רכישה, היא כזו שהכספים בה מתנהלים (לפחות עד תחילת הליווי של הגוף המממן) ב'קופה מרכזית', אשר אליה מופקדים כל כספי החברים בקבוצה לפי דרישה, וכן ממנה משולמים כל התשלומים לספקים ונותני השירות לקבוצה. 'קופה מרכזית' זו, מנוהלת לרוב בצורה של חשבון נאמנות (הנאמן הינו עורך דין או רואה חשבון), אך לא תמיד.
מאחר והחשבון הינו חשבון יחיד המשרת את כלל חברי הקבוצה (שיכולים להיות רבים מאוד, עד מאות חברים לקבוצה אחת), נדרשת בקרה פיננסית קפדנית על החשבון. הבקרה הפיננסית כדאי שתבוצע על ידי כלכלנים ורואי חשבון בלתי תלויים במארגן הקבוצה ובנציגיה, הבקיאים מספיק באופי ובשיטת הפעילות של קבוצות רכישה.
הבקרה הפיננסית נועדה לוודא כי מתקיימים התנאים הבאים מבחינת הניהול הפיננסי של הקבוצה:
1. כלל הכספים המופקדים בחשבון, משויכים לחברי הקבוצה בלבד, תוך ביצוע שיוך ספציפי לכל דירה בנפרד (המהלך מונע הישנות מקרים של קבלת כספים עקב מכירת דירות לא קיימות, מאחר וכל כסף משויך לדירה ספציפית הקיימת ב'מלאי' של יחידות הדיור המאושרות של הקבוצה). למען הזהירות נציין, כי פעולת בקרה זו אין באפשרותה למנוע באופן מוחלט קבלת כספים בגין יחידות לא קיימות, מאחר וגם הבקר הפיננסי מסתמך על מסמכים ונתונים שמתקבלים, בין השאר, ממארגן הקבוצה, ואשר לפיהם ניתן לדעת כמה יחידות אמורות להיבנות בפרויקט. כן ניתן לומר, כי בקרה פיננסית טובה תוכל למזער למינימום את המקרים הללו.
2. התשלומים לספקים ונותני השירות, מבוצעים רק לאחר וידוא כי השירות בגינו מבוקש התשלום, אכן ניתן בפועל, וכן כי התשלומים תואמים את המפורט בהסכמים שנכרתו בין הקבוצה לבין היועצים ונותני השירותים. באופן זה נמנעת האפשרות למארגן הקבוצה לעשות שימוש בכספי הקבוצה לצרכים שאינם צרכי הקבוצה עצמה.
רו"ח שמואל הבר
3. ניהול יתרות החברים בחשבון הבנק של הקבוצה – הבקר הפיננסי, מוודא כי התשלומים לספקים ונותני השירות לקבוצה, מוקצים על כלל חברי הקבוצה (כל אחד לפי חלקו), וכך למעשה מתקבלת היתרה של כל חבר בקבוצה בחשבון הבנק של הקבוצה (ההפקדות שביצע בניכוי חלקו היחסי בעלויות הקבוצה). הבקרה הפיננסית מאפשרת הפקת דוחות עיתיים לחברי הקבוצה. דוחות אלה המופקים על ידי גוף מקצועי בלתי תלוי, נותנים לחברי הקבוצה תמונת מצב עדכנית, ומאפשרת להם לוודא שכל הפקדות הכספים שביצעו נקלטו ונרשמו לזכותם וכן מה היה חלקם בעלויות הקבוצה. עצם קיומה של בקרה חיצונית מקצועית על כספי הקבוצה, מגבילה את האפשרות של מארגן הקבוצה לעשות שימוש לרעה בכספי החברים בקבוצת הרכישה ובכך מעלה את רמת האמון שיש לחברים בניהול הכספי של הקבוצה.
לסיכומו של דבר, ניתן בהחלט לצמצם מקרים של מעילות ואי סדרים כספיים בקבוצות רכישה, וזאת בכפוף לגיוס של בקר פיננסיים מקצועי ובלתי תלוי לקבוצה, בדגש על השלבים המוקדמים של גיבוש הקבוצה.
*כותב המדריך, רו"ח שמואל הבר, הינו מנהל מחלקת ליווי פיננסי לקבוצות רכישה, Deloitte ישראל
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
