מה הכריעה המפקחת בסכסוך שכנים מורכב, על רקע שימוש בשטחים המשותפים במפלס הקרקע? // פרשנות משפטית
סכסוכי שכנים בבתים משותפים הופכים לפעמים לסאגה ממושכת ומכוערת של תביעות משפטיות הדדיות. סכסוכים רבים בבית משותף משתוללים, לאחר שאחד השכנים השתלט על שטח מהרכוש המשותף וגם החליט לבנות עליו.
כך בסכסוך המשפטי שלפנינו, דיירי בניין למגורים בשכונת הדר בחיפה, נקלעו לתוך סכסוך שכנים מורכב על רקע שימוש בשטחים המשותפים במפלס הקרקע, אשר הוביל להגשת תביעות נגדיות להריסת בנייה "בלתי חוקית", ופסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה, יעל ליבוביץ.
במקרה האמור, ים רכשו דירה במפלס הקרקע באפריל 2021, ולמן קבלת החזקה בדירה, החלו לבצע שיפוצים נרחבים בדירה החדשה, אשר כללה בין היתר הרחבת הדירה על חשבון הגינה המשותפת בבית המשותף, ושטחים משותפים אחרים.
בעלי דירת הגג בבניין הגישו כתב תביעה למפקחת על הבתים המשותפים בבקשה לתת צו מניעה, אשר יאסור על השכנים החדשים לבנות בשטח המשותף . התביעה של בעלי דירת הגג התקבלה באופן חלקי והמפקחת, ליבוביץ חייבה את השכנים החדשים להשיב את המצב לקדמותו: הריסת פרגולה, הריסת משטח בטון, הפיכת פתח יציאה לחלון וסילוק רשת סורגי ברזל.
השכנים החדשים הגישו תביעה נגדית למפקחת על הבתים המשותפים, בטענה כי בעלי דירת הגג, אשר דירתם בנויה מתחת לגג רעפים משופע, הרחיבו את הגג ושטח הדירה באופן בלתי חוקי וללא הסכמת כל בעלי הדירות. השכנים החדשים דרשו כי המפקחת על הבתים המשותפים תוציא צו המחייב את דיירי דירת הגג להשיב את גג הרעפים למצבו וצורתו המקורית.
לאחר שמיעת העדים, והמומחה מטעם דיירי דירת הגג, דחתה המפקחת על הבתים המשותפים את תביעת הדיירים החדשים.
המפקחת על הבתים המשותפים קבעה כי הטענה שדיירי דירת הגג קירו את המרפסות בדירתם, בזמן שאינו ידוע, ללא היתר בנייה, וללא הסכמות האסיפה, מבוססת על ספקולציות והשערות שנולדו לאחר עיון בנסח הרישום.
עוד נקבע כי הדיירים החדשים לא הביאו ולו בדל ראיה של ראיה, כי בוצעה בנייה כלשהי בדירת הגג וכי היא הורחבה. הפערים בין שטח הדירה הרשום לבין שטח הדירה בפועל, נובע מהבדלים בשיטת המדידה אשר הייתה נהוגה במועד רישום הבניין בטאבו, ופערים אלה בין שטח הדירה בפועל לבין השטח הרשום, היא מנת חלקם של דירות רבות.
לעומת זאת, מומחית מטעם בעלי דירה בקומת הגג הסתמכה על צילום אוויר משנת 1964, המראה כי הגג הקיים זהה לגג ההיסטורי שתועד על ידי המרכז למיפוי ישראל בשנת 1964, וכי המעטפת המקורית של הדירה לא נהרסה, אלא נשארה שלמה ותואמת את היתר הבניה המקורי.
לסיכום, המפקחת על הבתים המשותפים קבעה כי התרשמה כי מטרתה של התביעה של הדיירים החדשים מקומת הכניסה נועדה לנגח את תביעת דיירי קומת הגג, וגם מסיבה זו יש לדחות אותה. במקביל, המפקחת על הבתים המשותפים דנה בתביעה נוספת של השכנים החדשים, כנגד דייר אחר אשר לטענתם, התשלט על שטחים משותפים. טענותיהם לחתימות מזויפות על גבי היתר הבניה שקיבל אותו שכן נדחו, תוך שנטען כי מוטב היה לו טענות אלה לא היו נטענות מלכתחילה, ואולם הטענה כי חלל שנוצר מתחת לרגלי הממ"ד שנבנה, צריך להיות שטח משותף, ולא שטח בבעלות בונה הממ"ד התקבלה.
פסק הדין הוא דוגמא מאלפת כיצד צעדים חד-צדדים וקיצוניים של דיירים בבית משותף, יכולים לגרור את כל דיירי הבניין לשרשרת של הליכים משפטיים מורכבים, והרס של מערכת היחסים בין כלל השכנים. עם זאת, לפני הסלמת סכסוך שכנים ופנייה לערכאות משפטיות מומלץ לצדדים לנסות להידבר באמצעות הנציגות או הליך גישור.
*הכותבים, עורכי דין שחר לוינזון ואלי הירש, ממשרד יוסף ישורון ושות עורכי דין, ייצגו את הנתבעים מקומת הגג
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
