קרקע משלימה היא כלי אפשרי להנעת תהליכי התחדשות עירונית. מדוע נוצר הצורך בקרקע המשלימה, מה זה בכלל אומר ועד כמה קרקע משלימה באמת יכולה להגדיל היתכנות כלכלית לפרויקט. מדריך
קרקע משלימה היא מהלך יחסית חדש בעולם הנדל"ן הישראלי שנועד לפתור בעיה בקידום פרויקטים במסגרת פינוי בינוי. במקרה ויש מתחם בו רוצים לקדם פרויקט אך הקרקע הקיימת אינה מספיקה בשל סיבות שונות – פיתרון הקרקע המשלימה עשוי להיות התשובה. את כללי הקרקע המשלימה קבעה המדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וגם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אולם עד כה היישום של המהלך עודנו נמוך ביותר אם לא אפסי. בשנים הקרובות סביר שהמהלך יתפוס תאוצה, אולם נכון להיום עוד לא ברור באילו היקפים ותחת אילו כללים. רגע לפני שזה קורה, כדאי לדעת מה זה בכלל קרקע משלימה, וכיצד המהלך עשוי לפתור את אי ההיתכנות הכלכלית.
מדוע צריך קרקע משלימה?
התחדשות עירונית היא כלי מרכזי לשיפור ושדרוג אזורים הזקוקים לשיקום מבחינה פיזית וחברתית-כלכלית, להעלאת איכות חיים ורווחה של התושבים באזורים אלה ולהגברת רמת הביטחון שלהם. על מנת לקדם וליישם תהליכי התחדשות עירונית יש לעמוד בשני אתגרים מרכזיים – האתגר התכנוני והאתגר הכלכלי, אשר שניהם שלובים זה בזה במידה רבה.
התחדשות עירונית נכונה מחייבת יצירת פתרונות "מחוץ לקופסא" (תרתי משמע) כדי לאפשר היתכנות תכנונית וכלכלית של הפרויקטים. אחד הכלים המרכזיים ביותר להנעת תהליך של התחדשות עירונית באזור הנדרש הוא "פינוי-בינוי". בתוכניות פינוי בינוי מתאפשרת בניית דירות חדשות כנגד הריסת דירות קיימות, בהתאם ל"מכפיל" שמשקף את היקף הדירות שיידרש היזם לבנות ולמכור על-מנת לאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט.
המכפיל מתומחר ומחושב במסגרת בחינה כלכלית שבה נלקחים בחשבון, בין היתר, עלות הקמת הפרויקט, בניית הדירות הנמסרות לבעלי הדירות הקיימות והרווח הסביר ליזם. המכפיל הנדרש לצורך היתכנותו הכלכלית של פרויקט שונה מאזור לאזור: באזורי הביקוש סביר שהמכפיל יהיה נמוך, לעתים עד כדי 2 יח"ד חדשות בלבד על כל יח"ד קיימת. לעומת זאת, במתחמים הממוקמים בפריפריה ואשר בהם ערכי הקרקע לרוב נמוכים, מתחייב מכפיל גבוה באותו שטח קיים כדי להביא להתכנות כלכלית.
מדוע הצפיפות חשובה לנושא?
במרכזי ערים אשר בהן התשתיות (תחבורה, מבני ציבור וכיו"ב) אינן מאפשרות תוספת יחידות דיור משמעותית ואשר בנויים בצפיפות גבוהה כבר במצב הקיים, מכפיל יחידות דיור גבוה (באופן יחסי לאזור) בפרויקט פינוי ובינוי עלול לייצר צפיפות גבוהה מדי. המשמעות של צפיפות הינה מספר יחידות הדיור לכל דונם שטח. כלומר, שטח בעל צפיפות גבוהה יהיה שטח קטן (באופן יחסי) עליו בנויות דירות רבות, ולהפך – צפיפות נמוכה משמעותה שעל שטח נרחב בנויות מספר דירות נמוך.
למרכיב הצפיפות משמעות מרכזית על איכות החיים בתא השטח. צפיפות גבוהה במיוחד (למעט במקומות המתאימים לכך) פוגעת באיכות החיים של התושבים, וגם פוגעת בסיכויי אישורה של התוכנית בוועדות התכנון. יחד עם זאת, נדרש לשמור על איזון בתחום זה כי תכנית עם מספר דירות נמוך באופן שאינו מייצר את הרווח הסביר ליזם, פוגעת בהתכנות הכלכלית של הפרויקט ומעמידה בספק את יציאתו אל הפועל.
כידוע, במסגרת פרויקט פינוי בינוי, כתנאי לפינוי הדיירים נושא היזם בשכר הדירה שלהם בדירות שאליהן יעברו לכל תקופת הבנייה וכן נדרש לשלם עבור ערבויות בנקאיות, הוצאות הובלה וכו'. עלויות אלה הן עלויות משמעותיות והן אחת מהסיבות המרכזיות לכמות הגבוהה של דירות חדשות הנדרשת לשם כדאיות כלכלית.
מה זה קרקע משלימה?
אחד הפתרונות האפשריים שיכולים לוודא היתכנות כלכלית לפרויקט התחדשות עירונית נקרא "קרקע משלימה" – מגרש השלמה הינו קרקע המצויה מחוץ למתחם הפינוי ובינוי (לעתים צמודה ו/או סמוכה ולעתים רחוקה מהמתחם) והמצויה בבעלות המדינה. הנהלת הרשות המקומית, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, רשאית לקבוע כי קרקע משלימה תיועד או תוקצה למתחמי התחדשות עירונית, במכרז או בפטור ממכרז או באמצעות שריון כמותי. הקצאת הקרקע המשלימה תיבחן על-ידי הרשות בהתאם למספר תנאים וביניהם – היעדר כלכליות ללא מגרש ההשלמה, היקף, צפיפות ומכפיל הדירות שייווצרו כתוצאה מצירוף מגרש ההשלמה, ואישור הרשות המקומית לפטור מלא/חלקי מהיטל השבחה.
השימוש בכלי הקרקע המשלימה יאפשר לבצע פרויקט התחדשות עירונית במתווה של "בינוי-פינוי", תוך התבססות על הצרחת שטחים או רכישת מגרשי השלמה. מודל של בינוי-פינוי מתבסס על העיקרון הפשוט לפיו היזם עושה שימוש בעתודת קרקע פנויה, עליה יבנה את בניין המגורים הראשון בפרויקט. עם השלמתו של הבניין הראשון, מפונים אליו מספר דיירים שפינויים נדרש לשם הריסת הבניין הבא במתחם, ולאחר מכן מתפנה היזם להרוס את הבניין שפונה ועל הריסותיו בונה בניין חדש וכך הלאה.
כיצד הקרקע המשלימה מגדילה את ההיתכנות הכלכלית?
בכדי ליישם מודל זה יש לרתום שטחים נוספים, בין אם באופן זמני באמצעות שימוש בשטחי ציבור, ובין אם באופן קבוע דרך רכישת מגרשי השלמה בפטור ממכרז. מתווה זה מצמצם ולעיתים אף חוסך לחלוטין מהיזם תשלום הוצאות דמי שכירות, ערבויות ועוד, וישרה בטחון על הדיירים אשר מלווים את הליך הבנייה הנ"ל עד לקבלת דירה חדשה. ניתן לתרגם את החסכון בעלויות העצומות ישירות לצמצום מספר יח"ד החדשות שאותן יידרש היזם לבנות כדי לאפשר כדאיות כלכלית לפרויקט, ובמקביל להקטין את הצפיפות בפרויקט בכדי לעמוד בדרישות ועדות התכנון.
לסיכום, מאחר שמגרש ההשלמה הינו מגרש פנוי, עם רכישת הקרקע וצירופה למתחם ההתחדשות, ניתן יהיה ליישם באמצעותו את מתווה הבינוי-פינוי וכך להגדיל באופן משמעותי את סיכוי הפרויקט להגיע לידי מימוש, לטובת כל הצדדים המעורבים, ובראשם בעלי הדירות.
*עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי ושות'
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
