"שטחי המסחר מושכים את הפרויקטים לגירעון": הרשויות והיזמים מדווחים על בעיה חמורה בהעדר הסדרה ותחשיב, ומציעים פתרונות אפשריים
הסוגייה הבוערת של ההתחדשות העירונית בימים אלו, שהגיעה עד לפתחה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – היא מחלוקות על התמורות בין יזמים לבעלי החנויות והעסקים הקיימים במתחמי התחדשות עירונית, אשר תוקעות פרויקטים בכל רחבי הארץ.
מבדיקה שערך "מגדילים" עולה כי לא אחת בעלי העסקים דורשים תמורות ופיצויים גבוהים, כאשר להבדיל ממכפיל שנקבע בתקן 21 לגבי דירות, לשטחי מסחר אין עד היום תחשיב של תמורות. קרי, היזמים לא מקבלים תוספת דירות לפרויקט בתמורה להריסה ובנייה של שטח מסחר ותעסוקה, להבדיל מדירות, ששם הרשויות קובעות מכפיל ברור.
"דור ב' של פינוי בינוי מביא איתו קשיים שהרשויות חייבות להפנים ואחד מהם זה שטחי מסחר קיימים במתחם", אומר יוסי חזן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת היזמות המובילה קרדן נדל"ן. לדבריו, "במישור הראשון בעלי העסקים טוענים לאובדן מוניטין, למשל, ספר שעובד במיקום מסויים בשכונה 30 שנה, טוען שהעברתו למיקום אחר יפגע בלקוחות. המשמעות היא שהוא דורש פיצוי כספי. מנגד, העריות לא מכירות בעלויות האלו ולא נותנות מכפיל כמו ביחידות דיור. מבחינתן, מה שנכנס בתכנון כשטחי מסחר אפשר לתת לבעלי הזכויות אבל אם אני נדרש לבנות שטחי תמורה למסחר, בהיקף של 1000 מ"ר לפרויקט, ואין לי הכנסות בגין זה, אז הפרויקט הופך להיות גרעוני".
עינב עצמון, ראש מינהלת כרמים בפתח תקווה, מסבירה כי אכן אין מפתח קיים לתחשיב התמורות לעסקים ולכן נעזרים כיום בתקן 21: "לעסקים, משרדים מסחר ומלאכה – אין מפתח שאתה מוסיף כמו במגורים. המדיניות היא תקן 21 שקבע קשר בין מסחר לדירה, נגזרת כלשהי, שמתייחסת לתמורות לממסחר ביחס ליח"ד דיור. זה לא מגלם את מה שטוענים היזמים ובעלי המסחר – אובדן הכנסה בזמן הפינוי. בסוף יש מו"מ וגם הרשות הממשלתית יודעת שזו סוגייה משמעותית והם מנסים להיערך אליה. יש לנו שני מתחמים שנבדקים על ידי הרשות הממשלתית, שניהם במסלול רשויות. זו סוגיה כלכלית משמעותית".
מבדיקת "מגדילים" עולה כי כל רשות מקומית מתמודד נכון להיום בדרך שונה עם הסוגייה אולם כולן מבינות כי מדובר בנושא בוער שתוקע פרויקטים רבים בכל רחבי הארץ. עם זאת, הרשויות מצפות מהיזמים להכנס לתוך "האירוע" ולא לשבת על הגדר במו"מ מול בעלי העסקים. לטענתן, ככל שיזם מזהה שמדובר בבעלי עסקים שיש לראות בהם "דיירים סרבנים", יש להתנהל מולם ככאלה.
ברשות נוספת מסבירים כי: "הנושא מורכב, וכל פרויקט הוא שונה ולכן צריך לתפור לו חליפה לפי מרכיביו. זו מלאכת מחשבת. ישנם פרויקטים בהם מרבית הסוחרים אינם בעלי החנויות אלא משכירים, ובמקרה כזה, בעל החנות יקבל שכירות כמו בעל דירה.
"במקרים מורכבים יותר, בהם במגרש הרלוונטי אין הרבה דירות, שם ניתן לתת אינסנטיב בצורה של הכפלת הזכויות המאושרות".
למשל, אם על המגרש מותר לבנות 15 יח"ד לדונם, והמתחם משולב מארבע דירות ומסחר אז במקום מכפיל 3 בדירות – תיתן העירייה 30 דירות, פי 2 ממצב מאושר, ומכאן היזמים יכולים לבצע עסקת קומבינציה עם בעלי המסחר. "איפה שכן יש דירות, זה בא לידי ביטוי בדוח הכלכלי. אומנם בעל זכויות מסחר לא מקבל דירה אלא תמורות של חנות יותר גדולה, תוספת גלריה, חנייה וכו' אבל המדיניות ברורה, אחידה ושקופה, ומאפשרת מו"מ הגון בין היזמים לבעלי המסחר, כך שבתקופת הביניים ישולם סכום סביר ומתאים שישוכלל בדוח הכלכלי. לעיתים פרק המסחר בדוח הכלכלי לא ריווחי אבל כל הפרויקט בכללותו רווחי היות ועל בסיס ההוצאות נקבעים מכפילי יח"ד".
יוסי חזן: "הפתרון הוא להכיר בתמורות לבעלי העסקים"
"הפתרון הוא להתחיל להכיר בתוך תקן 21 בכך שבניית שטחי מסחר עם תמורות לבעלים, כמוהן כתמורות לדירות, צריך לקבל זכויות. זכויות שוות כסף", אומר חזן. פתרון נוסף שהוא מציעה נוגע לתכנון: "לפעמים מקדמים פרויקט עם המון שטחי מסחר במצב קיים ולא ניתן להכניס אותן למצב החדש. רשויות התכנון מפחדות ממסחר בקומה שניה מסיבות שאני יכול להבין אבל יש מסחר שכן מתאים, כמו וטרינר, קוסמטיקה, פילאטיס, אלו לא עסקים עם חלון ראווה. צריך לשנות את הדיסק. הרשויות לא יודעת לאכול את זה".
עוד לדבריו, נכון להיום, "אף שמאי של עירייה לא יגיד שהוא מודע לזה שהמסחר הוא גרעוני. שהוא מושך את הפרויקט למטה. הם יכולים להגיד 'אז אל תחדשו מקומות עם מסחר' אבל למה? זה שהבתים נבנו מעל מסחר, זה אומר שהם לא זכאים להתחדשות? צריך להכיר בכך שקיים כבר היום עירוב שימושים, במיוחד באזורים מרכזיים שמיועדים להתחדשות, וזה תוקע מתחמים שלמים".
אחת הרשויות שמתמודדת בימים אלו הסוגייה, היא בת ים, ששם זיהו את הקושי של היזמים ובעלי העסקים להגיע להבנות. עומר זיו, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בבת ים, מסביר כי: "זו אכן סוגייה מורכבת שאנחנו משתדלים לתת לה מענה בימים אלו. אנו מקדמים תוכנית שכונתית גדולה במבואה הצפונית של העיר, ששם יש אחוז מאוד גבוה של מסחר ותעסוקה במצב הקיים. יש שם הרבה יזמים שפועלים ועד היום אף אחד לא הצליח לקדם תכנון, אז נכנסנו לתמונה והיום העירייה מובילה את התכנון יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אנחנו בוחנים את שלל המרכיבים, ביניהם הכנסות ומוניטין של אותן יחידות מסחר ולמעשה, יורדים לרזולוציות האלו כדי לתת פתרונות ומענה הולם. העירייה רואה חשיבות רבה במתן המענה גם לבעלי ומפעילי המסחר. לצורך כך, אנחנו נעזרים בשמאים ובסוקרים חברתיים, כי לפעמים הבעיה היא הרבה מעבר לנושא המספרי הנקודתי.
מבחינת תמורות לבעלי הנכסים, המקובל כיום בשוק הוא הגדלת השטח של הנכס ב 20-30 אחוז מהשטח הקיים, אבל כאמור הנושא של ההכנסה השוטפת הוא האירוע. כמו כן, צריך להבחין בין בעלי נכס שמפעילים המסחר את לבין אלו שמשכירים את הנכס לטובת מסחר".
בשורה התחתונה, אומרים ברשויות שמתמודדות עם הסוגייה כי צריך לקבוע מדיניות עקבית וברורה שבמסגרתה ניתן יהיה לנהל מו"מ הוגן תוך הסתכלות יצירתית, כגון מתן אפשרות לקומבינציה, או פתרון של בינוי – פינוי – בינוי, במיוחד כשמדובר במסחר מורכב מסוג של סופרמרקט וכו', שעלויות המעבר שלו גבוהות מאוד. "לבסוף, צריך לקחת את הסוגייה בחשבון בדוח הכלכלי ולסייע עם פעילות הסברה לבעלי העסקים, היות וזה אירוע יותר מורכב מהדירות, ששם כבר מוטמעת במרבית הערים מדיניות ברורה וללא ספק ויש מרווח למו"מ. לא נשאיר פרויקט בלי פתרונות", נמסר מאחת הרשויות.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
