האם כדאי לפתור סכסוכים בתחום הנדל"ן בבוררות או בבית משפט ואיך עושים את זה בדיוק? "מגדילים" התייצב מול 3 בוררים מנוסים בתחום הנדל"ן וחזר עם כל תשובות
תמונה: אילן שרקון // יחצ
עו"ד אילן שרקון, העומד בראש משרד שרקון, בן-עמי, אשר & נאמן, קינן ושות', עו"ד שאול ברגרזון, העומד בראש משרד ברגרזון ושות' ומומחה בענייני נדל"ן ועו"ד גדעון קורן, העומד בראש משרד גדעון קורן ושות ומייצג בסכסוכים רבים, ביניהם בינלאומיים- שלושה עורכי דין מובילים, המתמחים בבוררות בתחום סכסוכי נדל"ן, נענו לאתגר "מגדילים", ועונים על כל השאלות שיעזרו לכם להחליט האם לפתור מחלוקות בהליכי בוררות או בבית משפט.
מה עדיף, בוררות או בית משפט?
עו"ד שרקון: "סכסוכי נדל"ן הם בדרך כלל סכסוכים מורכבים שיש בהם סוגיות קנייניות, תכנוניות, מיסויות וחוזיות. לעיתים, בסכסוכים אלו, מעורבים גורמים שונים כגון: בעלי הקרקע, היזם, הקבלן, ואנשי מקצוע שונים. בוררויות בתחום זה דורשות התמחות מסוימת מאוד והכרה מעמיקה של התחום. סכסוכים אלו ראוי ונכון שיתבררו בפני בורר, בעיקר על מנת לייעל את ההליך ולהביא אותו לסיום מהיר, שכן הליכים משפטים עלולים להיגרר במשך שנים רבות בבתי משפט ובכך להסב נזק לצדדים ובעיקר לפרויקט והשלמתו. הליכי בוררות אמורים להסתיים בתוך פרק זמן קצר והבוררויות שמגיעות בפניי מסתיימות בלא יותר משלושה חודשים.
סיבה נוספת היא גמישות ההליך והאפשרות לאפשר לבורר לנהל את התיק שלא על פי דיני הראיות הנוקשים. הסיבה האחרונה היא דיסקרטיות ההליך – ההליך המשפטי הוא הליך פומבי, בעוד שהליך של בוררות הוא דיסקרטי ומתנהל במקום מושבו של הבורר (בדרך כלל) – דבר שמאפשר לצדדים להגיע להסכמות הנשארות ב"כותלי החדר".
עו"ד ברגרזון: "הליכים בבית משפט הם הליכים ממושכים, היכולים לארוך זמן רב. הגשת תביעה בבית משפט כרוכה בתשלום אגרה וכאשר מדובר בתביעה בהיקפים ניכרים, האדרה היא בסכומים גדולים מאוד.
הליך הבוררות הוא מהיר. בורר מנוסה מקדם את ההליך במהירות, יכול לצמצם את הנושאים שבמחלוקת ואף לסייע בגיבוש פשרה בין הצדדים כבר במהלך ההליכים. הליך בוררות הוא הליך פחות פורמלי ומייצר מצבים של דו-שיח בין הצדדים המאפשר השגת הבנות והתקדמות לפתרונות".
עו"ד קורן: "בעסקאות נדל"ן יש יתרון לבורר על בית משפט, הנאלץ להסתייע לעיתים קרובות יותר בעדים מומחים. הבוררות יכולה להתנהל באופן יותר חופשי מסדרי הדין ודיני הראיות הרגילים, שמצריכים זמן שיפוטי ארוך. באופן עקרוני, ההכרעה בבוררות מושגת מהר יותר מאשר בבית משפט והדבר מהווה יתרון במקרים רבים בהם הפרויקט 'נתקע' בגלל סכסוך בין הגורמים המעורבים בו. גם בקבוצות רכישה סכסוך פנימי עם דיירים עלול לגרום עיכוב גדול ונזקים לחברי הקבוצה. בוררות יכולה להתנהל גם באופן דיסקרטי, בעוד החלטות בית המשפט בדרך כלל גלויות לציבור".
האם צריך לשלב בהסכם סעיף פנייה לבוררות?
עו"ד קורן: "העברת סכסוך לבוררות מחייבת הסכמה בין הצדדים לסכסוך. הסכמה כזו יכולה להיות מושגת מראש, על ידי הכללת סעיף בוררות בהסכם בין הצדדים, עוד לפני פרוץ הסכסוך. עם זאת, גם אם אין סעיף בוררות קבוע בהסכם מראש, אין מניעה להגיע לבוררות אם הצדדים מסכימים על כך לאחר פרוץ הסכסוך, או מקבלים המלצה של בית המשפט להעברת הסכסוך לבוררות".
עו"ד שרקון: "במסגרת ההסכם ראוי לשלב סעיף המתייחס לחובת הצדדים לפנות בשלב הראשון להליך גישור קצר בפני מגשר מוסכם. בשלב השני, ככל ואין הסכמה לגבי זהותו של המגשר, כדאי לפנות ליו"ר לשכת עורכי הדין כדי שימנה מגשר נטרלי. אם הליך הגישור לא סייע לסיום הסכסוך, ימונה בורר שהוא שופט בדימוס או עורך דין בעל ותק רב יחסית ובעל מומחיות בתחום הספציפי. ככל שלא ייכתב סעיף כזה בהסכם בין הצדדים, כל סכסוך יופנה לבית המשפט ורק בהסכמת הצדדים, בשלב מאוחר יותר, הם יוכלו לפנות לבוררות".
עו"ד ברגרזון: "כדי להימנע מפנייה לביהמ"ש, רצוי כי בהסכם יופיע סעיף בוררות ברור. אם כי הצדדים יכולים להסכים על בורר גם בהיעדר סעיף בוררות בהסכם. על סעיף הבוררות להגדיר האם הבוררות תתנהל לפי הדין המהותי ולפי דיני הראיות החלים בבית משפט, או בצורה שונה עליה יחליטו הצדדים. כך למשל, בדרך כלל הבורר נדרש לנמק את פסק הדין, אבל הצדדים יכולים להסכים בינהם כי אין צורך בהנמקה, או יכולים להחליט כי אין צורך לשמוע עדים אלא רק טענות ומסמכים.
האם כדאי לציין את שם הבורר בהסכם?
עו"ד קורן: "אם הצדדים מסכימים מראש על בורר ספציפי – בהחלט כן, אבל אין זה הכרחי. במקרים רבים הצדדים מסכימים על זהות בורר מאוחר יותר, או קובעים מנגנון לפיו בהיעדר הסכמה ביניהם על זהות הבורר, הוא ימונה על ידי בית המשפט או על ידי צד שלישי עליו הם הסכימו מראש".
עו"ד ברגרזון: "רצוי לבחור בורר שהצדדים יסמכו עליו ויהיה להם נוח להתדיין בפניו, וכן בורר חליפי אם הראשון לא יוכל לקבל את התיק. בהיעדר קביעה מראש על בורר ספציפי ובהיעדר הסכמה, יקבע ביהמ"ש את זהותו, לפי שיקול דעתו. רצוי לבחור בורר המצוי בתחום, אם זה תחום הנדסי רצוי כי יהיה זה מהנדס, אם זה תחום משפטי רצוי כי זה יהיה שופט בדימוס או עו"ד מומחה בתחום, ואם זה תחום שמאי רצוי שמאי. יש לזכור, כי הבורר מוסמך במהלך הבוררות לקבל חוו"ד ממומחים שונים: מהנדס, אדריכל, שמאי וכד'".
עו"ד שרקון: ראוי ונכון לציין את שמו של הבורר, דבר המקל על מינויו ומשך הזמן עד למינוי. יחד עם זאת, לא תמיד מעגנים בהסכם בורר מוסכם, אלא מפנים את הצדדים להגיע להסכמה לגבי זהות הבורר. אם אין הסכמה, הם יפנו ליו"ר לשכת עורכי הדין לצורך מינוי בורר".
האם ניתן לערער על פסק בורר?
עו"ד שרקון: "חוק הבוררות מאפשר שתי דרכים לתקוף פסק בורר: האחת – בקשה לביטול פסק הבורר בעילות הקבועות בחוק, כגון: חריגה מסמכות או כאשר הבורר מונה שלא כדין. השנייה – באמצעות ערעור על פסק הבורר. במקרה זה הצדדים רשאים להסכים להעניק זכות ערעור לאחד הצדדים והערעור יתקיים בפני בורר אחר".
עו"ד ברגרזון: "במצב רגיל ובהיעדר הסכמה, לא ניתן לערער על פסק בורר. ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לביטולו של פסק הבורר. חוק הבוררות קובע, כי אם הסכימו הצדדים מראש שניתן לערער על פסק הבורר, יהיה על הבורר לנמק את פסק הבוררות. הערעור על פסק הבורר יוגש בתוך 45 יום. אם הצדדים לא הסכימו מי הבורר בפניו יתברר הערעור, יחליט בעניין זה בית המשפט".
עו"ד קורן: "היום יש חופש גדול יותר לצדדים לקבוע גם הליכי ערעור בפני בורר (שונה מזה שניהל את הבוררות עצמה). ערעור לבית המשפט על החלטות בורר אפשריות, אולם העילות להתערבות בית המשפט מצומצמות מאוד ובתי המשפט נוטים לא להתערב בתוצאה אליה הגיע הבורר, אלא בהיבטים מצומצמים של תקינות ההליכים שניהל הבורר בלבד".
באילו סוגי מחלוקות שימשתם כבוררים?
עו"ד ברגרזון: "למשל, כבורר לחברת נדל"ן גדולה שנקלעה לקשיים ובמסגרת הסדר נושים, הושלמו פרויקטים והיא נמכרה אלא שבמספר פרויקטים התעוררו חילוקי דעות בין הקבלן לבין מזמיני עבודות שונים. מקרים נוספים לדוגמא הם בוררות בין דיירים בקבוצות רכישה ובקבוצות רוכשים בינם לבין עצמם ובינם לבין מנהל הקבוצה על עלויות הפרויקט, סכסוכים בין שותפים ומשפחה ביחס למקרקעין העסקיים והמשפחתיים וסכסוכים בין קבלן לדיירים בתמ"א 38 ועוד".
עו"ד קורן: "המקרים השכיחים שהגיעו אלי לבוררות נגעו למחלוקות בין רוכשים לקבלן (איחור במסירה, ליקויי בנייה וכיו"ב), בין חברת ניהול פרויקט לחברה הקבלנית המבצעת אותו, סכסוכים בין גורמי מקצוע (כגון אדריכל או מפקח) וקבלני משנה מול הקבלן הראשי, ולאחרונה מתרבים גם הסכסוכים הפנימיים בתוך קבוצות רכישה לגבי אופן ניהול הפרויקט המשותף לחברי הקבוצה".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
