הצורך בניהול פרויקט התחדשות עירונית עולה מדרגה

מתחמי התחדשות עירונית הולכים ומגדילים את היקפיהם, ואיתם גם הצורך בניהול עבור הדיירים. מה האתגרים, איך הכי נכון לנהל את התהליך ולמה ניהול מכרז יזמים מקצועי ישיג את התמורות הטובות ביותר?

 

אריאל נוי 09.11.2021

ככל שהפרויקטים להתחדשות עירונית הולכים ותופסים תאוצה ולאור התיקונים לחוק פינוי בינוי והתרחבות היקפי המתחמים – כך עולה הצורך בחברה שתנהל את הפרויקט מטעם הדיירים, מהתחלה ועד מסירת הדירה, כולל ובמיוחד חברה עם היכולת להתמודד עם כל הגופים ובעלי המקצוע המעורבים בפרוייקט. 

יוסי לנדאו, מנכ"ל קבוצת בולד, המתמחה בניהול פרויקטים וליווי דיירים בהתחדשות עירונית, מספר על האתגרים שעמם צפויים להתמודד בעלי הדירות שרוצים לקדם בפרויקט כיום. לדבריו, "עתיד הבנייה למגורים טמון בעולם התחדשות עירונית. כשמדובר במרכז הארץ כולם מבינים את זה, כבר היום אנחנו צריכים להרוס את הבניינים הישנים ולבנות במקומם בניינים חדשים יותר תקניים יותר ובטיחותיים יותר. במהלך השנים התחום הזה עבר המון שינויים, ולראייה היום אנחנו נמצאים כמעט בהעדפה מוחלטת לפרוייקטים שהם רחבי היקף ולא ברמת הבניין הבודד. 

"המשמעות עבור הדייר זה בדרך כלל גיוס של מספר נוסף של בניינים על מנת שהפרויקט יצא לדרך ויבשיל. הרבה פעמים במקרה הטוב הוא לא מכיר את הדיירים שגרים גם אצלנו בבניין במקרה הרע קיים סכסוך רב שנים, שצריך לפתור ולהיכנס לעובי הקורה. בעלי הדירות חייבים להגיע להסכמה שיוצאים לדרך. צריך למנות בעלי מקצוע שיוסכמו על כלל בעלי הדירות. תהליך מאד ארוך וסיזיפי לבעלי דירות שלא בקיאים בו".

מה היתרונות של חברה שמלווה ומנהלת עבורם את התהליך?

"חברה מנהלת מקדמת התחדשות עירונית בתהליך נכון יותר עבור בעלי הדירות.  בעלי הדירות שרוצים להתקדם ולקדם פרויקטים בבניה יש שלוש אופציות:

אופציה ראשונה היא לקדם את הפרויקט בעצמם, לגבש את בעלי הדירות, למנות בעלי מקצוע ומשם להתקדם בתהליך שהוא לדייר הסביר מעט קשה. 

אופציה שניה היא לתת את המושכות ליזמים,  לחתום ליזם כבר ביום הראשון, לתת לו את המושכות לנהל את התהליך אבל בעצם בסיטואציה הזאת הם חלשים מולו, וסביר להניח שיקבלו גם פחות בסוף התהליך. 

הדרך השלישית הנכונה ביותר לטעמי לקדם את הפרוייקט באמצעות חברה מנהלת, שמייצגת את האינטרסים של בעלי הדירות, לצאת למכרז יזמים, מסודר ולבחור את היזם שנתן את ההצעה המשתלמת ביותר עבור כלל בעלי הדירות. 

בדרך הזאת דיירים ממשיכים להחזיק את הקלפים אצלם והם אלו שחזקים בתהליך – ולא היזם. במכרז היזמים נדרשים להגיש את ההצעה הטובה ביותר מבחינתם במספר רב של פרמטרים, גם ברמה המשפטית וגם ברמה המסחרית, על כן אני חושב שהתמורות יהיו גבוהות יותר במכרז שגויסו אליו מספר רב יותר של בעלי מקצוע כמו אדריכל, שמאי ועורך דין, כבר בתחילת הדרך, ואין להסתפק בייצוג משפטי בלבד". 

איזו עצה אתה נותן לנציגות דיירים, שמקבלת פניות ולחצים מצד יזמים עוד בטרם התגבשה נציגות למתחם?

"אני ממליץ לכל דייר כזה להגיד ליזם תמתין, תגיש הצעה מסודרת כמו שצריך במכרז יזמים. במקביל אני אומר לדייר, שיתקשר עם חברה מנהלת שתנהל עבורו את התהליך בצורה מקצועית ונכונה יותר עבורו. בצורה הזאת אתה כדייר שולט בתהליך ולא שולטים בך, אתה חזק יותר וכוח השוק מדבר.  בסופו של דבר מי שחזק יותר מקבל יותר. הרי ברור שהצעה של היזם  תשתפר פלאים באמצעות מכרז, מאשר ההצעה הראשונית שלו. אם ההצעה שלו תהיה הכי טובה בכל ההצעות שהוגשו למכרז הרי שהוא יבחר".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות