אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

הצד האפל: עד כמה קל לסחוט את הדיירים והיזמים בפרויקט התחדשות עירונית?

כך רכשו שני אנשים מחסן בבניין המיועד לתמ"א 38/2 בסכום של מאה אלף שקל, ודרשו מהיזם 8 מיליון שקל כתנאי לחתימה על הסכם ביצוע הפרויקט. אז מה הכריע בית המשפט המחוזי בחיפה?

 

רונן דמארי 09.11.2021

פרויקט תמ"א 38/2 ברחוב מוריה בחיפה כבר היה בשלבים מתקדמים. כל בעלי הדירות התקשרו בהסכם עם יזם שכבר החל בקידום הליכי הבקשה להיתר לבניה, כאשר גילו כי שטח כלוא במרתף הבניין שלהם, שהוגדר ברישומי הבניין כמחסן, נמכר לפני מספר שנים ובעליו החדשים דורשים עבורו מיליונים בתמורה להסכמתם למימוש הפרויקט. 

מדובר בבניין בן שש דירות שנשנה לפני למעלה מ -50 שנה. בקומת המרתף נבנו מחסנים וכן "שטח כלוא" של 138 מ"ר אותו רשם הקבלן מסיבותיו שלו כיחידה רישומית נפרדת. מחצית מאותו שטח נרשמה בנסח על שמו של הקבלן ומחציתו הנותרת שהוגדרה כמחסן – על שמה של האשה שהייתה הבעלים המקורי של המקרקעין עליהם הוקם הבית המשותף. לימים הורישה האשה את חלקה בשטח ל- "אגודה למען העיוור ולמניעת עיוורון – חיפה".

האגודה שלא מצאה שימוש באותו שטח תת קרקעי החליטה למכור אותו תמורת סך של מאה אלף ₪ לשני רוכשים שבסוף שנת 2018 נרשמו כבעלים של מחצית מאותו שטח כלוא. בחודש יוני אשתקד התקשרו בעלי הדירות בבניין עם יזם בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 . הסכם התמ"א דווח למשרדי מיסוי מקרקעין, והיזם החל לקדם הליכי הבקשה להיתר בניה.

אלא שאז התעוררה בעיה שכן רוכשי המחסן לא מיהרו לתת את הסכמתם להליך. בניסיון להגיע עמם להבנות נערכה חוות דעת של שמאי מוסכם שהעריך את שוויו של המחסן בסכום של 335,000 ₪ בתוספת של 20 מ"ר כמגורים בסך 408,000 ₪ ובסך הכל בסכום של 743,000 ₪. 

כך ניסה היזם להימנע מהליכים משפטים

היזם האמור לבצע את הפרויקט הציע לרוכשי המחסן שלוש חלופות בניסיון למנוע התנגדויות והליכים משפטיים – פדיון השטח לפי שוויו על פי חוות הדעת, בתוספת שווי השטח של 20 מ"ר שהוקנה ליתר דירות המגורים, תוספת תשלום על ידי המשיבים להקצאת שטח מסחרי ככל שתותר הקמתו בבניין החדש או תוספת תשלום על ידי המשיבים להקצאת שתי דירות בבניין החדש. רוכשי המחסן דחו את שלושת החלופות והציבו דרישה לא מתפשרת – 4 מיליון שקל לכל אחד מהם תמורת חתימותיהם על ההסכם. 

בעלי הדירות בתביעה שהגישו: "בלי בושה"

בינתיים הוחלט על סיומן של הוראות תמ"א 38 באוקטובר 2022 וכאשר לוח הזמנים הולך ודוחק, פנו בצר להם בעלי הדירות לערכאות משפטיות.  

בעלי הדירות טענו בתובענה שהגישו: "אין חולק כי השטח הכלוא אינו מקנה תוספת זכויות לפי תמ"א 38, לנוכח העובדה שהשטח הכלוא בקומת המרתף מיועד לשטחי שירות, ובכל מקרה, אין מדובר ב- "יחידת דיור" שהוקמה על פי היתר בניה כדין, כנדרש על פי הוראות תמ"א 38. למרות זאת, ובכדי לחסוך בהליכי התנגדות עתידיים, ולפנים משורת הדין, הציע היזם למשיבים שלוש חלופות נדיבות שהתבססו על חוות דעתו של השמאי המוסכם. אולם, המשיבים דחו את כל ההצעות שהונחו בפניהם".

עוד טענו בעלי הדירות: "מחצית השטח הכלוא נרכשה רק לאחרונה בשנת 2018, על רקע תמ"א 38 מעמותה רשומה, תמורת סכום נמוך ביחס למקרקעין, של 100,000 ₪, אשר הוצהר לרשות המיסים, ואף אושר על ידה. כעת הרוכשים טוענים, בלי בושה, כי זכויות כל אחד מהם שוות כ- 4 מיליון ₪, כלומר: פי 40 (!) משווי הרכישה. שווי הרכישה מלמד שגם למשיבים אין כל יסוד לטענה כאילו הזכויות לפי תמ"א 38 צמודות לשטח הכלוא. זאת ועוד, במהלך הדיון שנערך ביום 5.5.21, ולשאלת בית המשפט, הביעו המשיבים הסכמתם המפורשת לביצועו של פרויקט תמ"א 38, אך על דרך של חיזוק הבניין, בדבר הזכויות לפי תמ"א 38 והזכאות להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38 בבניין".

עוד טענו בעלי הדירות כי על רקע מבצע "שומר החומות" שחידד את חשיבותם של חדרי הממ"ד מפני פגיעת טילים, ואף של מעלית לצורך הגעה למקלט משותף בשעת חירום, לצד תכלית החקיקה והפסיקה בנושא חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, ונוכח זכות הקניין ודיני נפשות, הרי שמקום שבו קיימת היתכנות כלכלית ותכנונית להקמת פרויקט תמ"א 38, על בתי המשפט לאפשר קידומו.

רוכשי המחסן טענו: הדיירים מנסים להתעשר

מנגד טענו רוכשי השטח הכלוא כי זכויות הבניה התמ"איות שהן חלק בלתי נפרד מזכויות הבניה העתידיות שהוקנו לבעלי השטח הכלוא שייכות אף הן לבעלי השטח הכלוא ואין להצהיר שהן מהוות רכוש משותף. על פי ההלכה, זכויות בניה אינן רכוש משותף. 

עוד נטען כי השטח הכלוא שכאמור מופיע ברישומי הבניין כתת חלקה, הנו יחידה עצמאית ונפרדת מבחינה חזותית וייעודית ויש להגדיר אותו כמחסן על פי תקנות הבית המשותף, מה גם שבתקנות אלו צוין מפורשות כי השטח הכלוא יכול להפוך לדירה או למשרד.

לסיכום טענו רוכשי השטח הכלוא: "מדובר בתביעה שבמקורה היא תביעה כלכלית מסחרית. למעשה, המבקשים, שרובם משכירים את הדירות במבנה, מנסים להתעשר שלא כדין ע"ח המשיבים באמצעות החלופה הקיצונית ביותר בתכנית תמ"א 38 – הריסת המבנה הקיים והקמתו מחדש לפי זכויות הבניה של התוכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38. זאת, תוך השתת העלויות על המשיבים באמצעות הפקעת זכויות הבניה השייכות למשיבים בהתאם למסמכי רישום הבית המשותף, ומכירת זכויות הבניה ליזם אגב גריפת רווח כלכלי לכיסם של המבקשים. המשיבים מסכימים לחיזוק המבנה במסגרת החלופה של תמ"א 38, לרבות בניית ממ"דים ומרפסות, אך ללא הריסת המבנה ובנייה מחדש. משניתנה הסכמת המשיבים, הרי שפעולת חיזוק המבנה ניתנת לביצוע בקלות ובאופן מידי".

ההכרעה: רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין

"המנגנון התכנוני והכלכלי העומד בבסיס תמ"א 38 הוא הענקת הטבות כלכליות לבעלי הדירות בבניין, בדמות זכויות בניה נוספות שאותן יכולים בעלי הדירות להעניק ליזם בכדי שיחזק את הבניין כנגד רעידות אדמה וישדרג אותו, ובמקרים בהם מדובר בבניין שמיועד למגורים אף ירחיב את הדירות הקיימות בבניין", כך הכריעה שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה, עופרה אטיאס, אשר החליטה לקבל את התובענה, וקבעה עוד בפסק הדין:  זכויות הבניה הנוספות בהתאם לתמ"א 38 אינן ניתנות להעברה או לניצול לכל מטרה אחרת וניתן לעשות שימוש בזכויות אלו אך ורק לצורך חיזוק המבנים. זכויות הבניה הנוספות לפי התמ"א נועדו להיות מוקנות לבעלי הדירות עצמם. גם אם קיימת הסכמה של בעלי הדירות להקנות את זכויות הבניה העתידיות בבניין, הסכמה זו אינה חלה על זכויות הבניה הנוספות על פי תמ"א 38. 

קביעה לפיה, דיירי הבניין העניקו לבעלי המחסן בתת חלקה 1 את זכויות הבניה הנוספות על פי תמ"א 38, תסכל את תכליתה של תמ"א 38 לתמרץ את בעלי הדירות לחזק את דירותיהם".

עוד פסקה השופטת: "אומד דעת הצדדים – רוכשי הדירות מצד אחד, ובעלי השטח הכלוא מצד שני – היה לאפשר לבעלי השטח הכלוא להרחיב או להפוך את המחסן ליחידות שאינן בית מלאכה, ולצורך כך לנצל זכויות בניה שיוקנו בעתיד. לא ניתנה לבעלי השטח הכלוא הזכות לנצל את אחוזי הבנייה לצורך בניה על הגג או בחלקים אחרים של הבניין מלבד קומת המרתף, ואף לא ניתנה להם האפשרות לניוד זכויות הבנייה הללו לקומות אחרות בבניין. 

לא סביר להניח כי בעלי הדירות ביקשו להצמיד לשטח הכלוא את זכויות הבניה הנוספות מכוח תמ"א 38 אשר נועדו לתמרץ אותם להתקשר עם יזם שיחזק עבורם את הבניין. לפיכך, זכויות הבניה נשוא תמ"א 38 אינן שייכות למשיבים, אלא נותרו בידי בעלי הדירות".

השופטת קבעה כי זכויות הבניה הנוספות, ככל שתוקצנה מכוח תמ"א 38, אינן מוקנות לרוכשי המחסן וכי הן רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין. בעליו של המחסן יישאו בהוצאות משפט בסך של 20,000 ₪.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות