banner
רוני מזרחי // עזרא לוי
רוני מזרחי // עזרא לוי

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 – תכנית מקיפה הכוללת בתוכה לא רק פוטנציאל להרבה יחידות דיור, אלא גם שימושים מגוונים נוספים בנדל"ן

מגדילים 09.11.2021

על פינוי מחנות צה"ל, רובם באיזור הביקוש, מדברים כבר שנים רבות. מדובר בפוטנציאל לא אכזב של רבבות יחידות שעשוי להשפיע על הגדלת ההיצע בשוק הדיור במהלך העשור הקרוב, ובכלל.

מבחינה זו ההצהרה שיצאה לאחרונה בשיתוף רשות מקרקעי ישראל ומשרדי האוצר, הבטחון והשיכון אודות זירוז פינוי חלקי של מספר מחנות, בשווי קרקע של כ-4 מיליארדי שקלים ובהיקף של כ-20 אלף יחידות דיור הינה בהחלט בשורה חשובה.

בין המחנות שיתפנו, מקצתם חלקית, נמנים מחנה צריפין, סירקין בפתח תקוה, רחבעם ברמלה, מחנה 80 בפרדס חנה כרכור, מחנה טירה, בה"ד, חיל הים בחיפה, בסיס חיל הים באילת ועוד. רובם ככולם של המחנות ממוקמים, כאמור, באיזור הביקוש ובחלקם גם ייבנה נדל"ן לשימושים נוספים דוגמת חדרי מלון באילת. 

מבלי לזלזל כלל ועיקר בבשורה חשובה זו, נשאלת השאלה מדוע במהלך משבר הדיור המתמשך בפועל זה יותר מעשור ובהכרה ברורה שקיים מחסור גדל והולך בהיצע, איך זה שרק בסוף שנת 2021, ולאחר משבר רפואי וכלכלי ממושך, אנחנו מקבלים את הבשורה הצנועה הזו שמן הסתם תושלם רק בעוד מספר שנים. 

תמ"א 47 נדחקה הצידה

על תמ"א 47, תמ"א לא כל כך מוכרת לציבור הרחב, הוחלט בממשלת ישראל עוד ב-2013, כלומר לפני עשור שנים בקירוב. התמ"א הזו כוללת בתוכה את כל המתחמים בארץ שבהם שוכנים מחנות צה"ל ושמוסכם לפנות אותם. ברור שאם תכנית זו הייתה מקודמת במהלך העשור שעבר, היינו מצויים כיום בשוק דיור עם היצע טוב משמעותית. 

איכשהו תמ"א 47 נדחקה הצידה, הן בתקשורת והן בתודעת הציבור הרחב, זאת למרות שחשיבותה האסטרטגית אינה פחותה במובנים רבים מתכניות מוכרות בהרבה של התחדשות עירונית דוגמת תמ"א 38. נכון, מדובר בצה"ל ולא בפינוי מתחמים של שיכונים אזרחיים, אולם התוצאה, קידום מספר משמעותי ביותר של דירות חדשות, הינה זהה בעליל.

אדרבה, אם בשיכונים אזרחיים המוקש המרכזי לפינוי בינוי הינם מאות אלפי תושבים ותיקים שכל אחד מהם מושך לכיוון אחר, אחד רוצה, השני לא רוצה, השלישי דורש כך וכך, הרי שבמקרה של פינוי מחנות צה"ל קיים בעל בית אחד ויחיד, משרד הביטחון של מדינת ישראל. ובמילים אחרות, לכאורה התהליכים היו אמורים להיות הרבה יותר פשוטים והמהירים.

לפרוטוקול, אמנם פינוי מחנות צה"ל לבדם, דוגמת פינוי מחנה צריפין כולו הכולל כ-18 אלף יחידות דיור, מתוכן כ-10 אלפים בבאר יעקב, ועוד כ-8 אלפים בראשון לציון, ללא ספק כמות משמעותית לכשעצמה, גם כמויות אלה לא יספיקו למלא את החסר בשוק הדיור שעל פי ההערכות נמצא כבר היום בגרעון הנע בין 160-150 לכ-200 אלף דירות חסרות. וגם אם נוסיף, לדוגמא את כ-12 אלף היחידות המתוכננות בסופו של דבר במחנה סירקין שבמזרח פתח תקוה, לא נפתור את עיקר מכאוביו של שוק הדיור.

אולם, וזה אולם גדול, האימרה "ההבדל נמצא בפרטים הקטנים" תקפה ביותר בכל הקשור לפינוי מחנות צה"ל, בדיוק כפי שהיא תקפה לכל הכשלים האחרים המאפיינים את שוק הדיור ואשר יחד יוצרים את הגרעון בלתי מחוייב המציאות הזה. גם העובדה שרוב רובם של המחנות המיועדים להתפנות ממוקמים במה שמוגדר איזור ביקוש מובהק, אומרת דרשני אחד גדול לגבי העיכובים במימוש התכניות.

לכן, לסיכום, הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 – תכנית מקיפה הכוללת בתוכה לא רק פוטנציאל להרבה יחידות דיור, אלא גם שימושים מגוונים נוספים בנדל"ן לסוגיו ומה שלא פחות חשוב, שמקבלי ההחלטות יתייחסו לתכנית זו ברצינות המתבקשת וכברת עדיפות הרבה יותר גבוהה כי ככל שתיושם קודם, כך ייטב לשוק הדיור ובכלל.

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020