"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 – תכנית מקיפה הכוללת בתוכה לא רק פוטנציאל להרבה יחידות דיור, אלא גם שימושים מגוונים נוספים בנדל"ן
על פינוי מחנות צה"ל, רובם באיזור הביקוש, מדברים כבר שנים רבות. מדובר בפוטנציאל לא אכזב של רבבות יחידות שעשוי להשפיע על הגדלת ההיצע בשוק הדיור במהלך העשור הקרוב, ובכלל.
מבחינה זו ההצהרה שיצאה לאחרונה בשיתוף רשות מקרקעי ישראל ומשרדי האוצר, הבטחון והשיכון אודות זירוז פינוי חלקי של מספר מחנות, בשווי קרקע של כ-4 מיליארדי שקלים ובהיקף של כ-20 אלף יחידות דיור הינה בהחלט בשורה חשובה.
בין המחנות שיתפנו, מקצתם חלקית, נמנים מחנה צריפין, סירקין בפתח תקוה, רחבעם ברמלה, מחנה 80 בפרדס חנה כרכור, מחנה טירה, בה"ד, חיל הים בחיפה, בסיס חיל הים באילת ועוד. רובם ככולם של המחנות ממוקמים, כאמור, באיזור הביקוש ובחלקם גם ייבנה נדל"ן לשימושים נוספים דוגמת חדרי מלון באילת.
מבלי לזלזל כלל ועיקר בבשורה חשובה זו, נשאלת השאלה מדוע במהלך משבר הדיור המתמשך בפועל זה יותר מעשור ובהכרה ברורה שקיים מחסור גדל והולך בהיצע, איך זה שרק בסוף שנת 2021, ולאחר משבר רפואי וכלכלי ממושך, אנחנו מקבלים את הבשורה הצנועה הזו שמן הסתם תושלם רק בעוד מספר שנים.
תמ"א 47 נדחקה הצידה
על תמ"א 47, תמ"א לא כל כך מוכרת לציבור הרחב, הוחלט בממשלת ישראל עוד ב-2013, כלומר לפני עשור שנים בקירוב. התמ"א הזו כוללת בתוכה את כל המתחמים בארץ שבהם שוכנים מחנות צה"ל ושמוסכם לפנות אותם. ברור שאם תכנית זו הייתה מקודמת במהלך העשור שעבר, היינו מצויים כיום בשוק דיור עם היצע טוב משמעותית.
איכשהו תמ"א 47 נדחקה הצידה, הן בתקשורת והן בתודעת הציבור הרחב, זאת למרות שחשיבותה האסטרטגית אינה פחותה במובנים רבים מתכניות מוכרות בהרבה של התחדשות עירונית דוגמת תמ"א 38. נכון, מדובר בצה"ל ולא בפינוי מתחמים של שיכונים אזרחיים, אולם התוצאה, קידום מספר משמעותי ביותר של דירות חדשות, הינה זהה בעליל.
אדרבה, אם בשיכונים אזרחיים המוקש המרכזי לפינוי בינוי הינם מאות אלפי תושבים ותיקים שכל אחד מהם מושך לכיוון אחר, אחד רוצה, השני לא רוצה, השלישי דורש כך וכך, הרי שבמקרה של פינוי מחנות צה"ל קיים בעל בית אחד ויחיד, משרד הביטחון של מדינת ישראל. ובמילים אחרות, לכאורה התהליכים היו אמורים להיות הרבה יותר פשוטים והמהירים.
לפרוטוקול, אמנם פינוי מחנות צה"ל לבדם, דוגמת פינוי מחנה צריפין כולו הכולל כ-18 אלף יחידות דיור, מתוכן כ-10 אלפים בבאר יעקב, ועוד כ-8 אלפים בראשון לציון, ללא ספק כמות משמעותית לכשעצמה, גם כמויות אלה לא יספיקו למלא את החסר בשוק הדיור שעל פי ההערכות נמצא כבר היום בגרעון הנע בין 160-150 לכ-200 אלף דירות חסרות. וגם אם נוסיף, לדוגמא את כ-12 אלף היחידות המתוכננות בסופו של דבר במחנה סירקין שבמזרח פתח תקוה, לא נפתור את עיקר מכאוביו של שוק הדיור.
אולם, וזה אולם גדול, האימרה "ההבדל נמצא בפרטים הקטנים" תקפה ביותר בכל הקשור לפינוי מחנות צה"ל, בדיוק כפי שהיא תקפה לכל הכשלים האחרים המאפיינים את שוק הדיור ואשר יחד יוצרים את הגרעון בלתי מחוייב המציאות הזה. גם העובדה שרוב רובם של המחנות המיועדים להתפנות ממוקמים במה שמוגדר איזור ביקוש מובהק, אומרת דרשני אחד גדול לגבי העיכובים במימוש התכניות.
לכן, לסיכום, הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 – תכנית מקיפה הכוללת בתוכה לא רק פוטנציאל להרבה יחידות דיור, אלא גם שימושים מגוונים נוספים בנדל"ן לסוגיו ומה שלא פחות חשוב, שמקבלי ההחלטות יתייחסו לתכנית זו ברצינות המתבקשת וכברת עדיפות הרבה יותר גבוהה כי ככל שתיושם קודם, כך ייטב לשוק הדיור ובכלל.
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
