אמיר שוורץ // נמרוד קפולט
אמיר שוורץ // נמרוד קפולט

דירות קטנות בישראל: פוטנציאל גדול והפרדוקס עוד יותר

קיים דיסוננס הולך וגדל בין אחוז הדירות הקומפקטיות שנבנה בפועל, כ-15-10 אחוזים בלבד, לעומת דרישה של כ-30-35 אחוזים מקהל הלקוחות. באופן פרדוקסלי הפער הכי גדול קיים דווקא היכן שערכי הקרקע גבוהים ביותר

אדריכל אמיר שוורץ* 09.09.2021

מבחינות רבות שוק הדיור במדינת ישראל משול לאור של כוכבים רחוקים, שאותו אנחנו רואים בפיגור זמן משמעותי ביותר. רבות נכתב ונאמר אודות הביורוקרטיה הסיזיפית והמאכלת כל חלקה טובה, אודות מנגנוני השיווק האנכרוניסטים, אודות הטכנולוגיה המיושנת והמבוססת של ידיים עובדות, אודות העדר התחדשות עירונית מספקת וכמובן, בעיית הבעיות, ההיצע המדולדל לעומת הביקושים הגדלים והולכים.

אולם, וזה אולם גדול, אני רואה את אחד האתגרים הגדולים ביותר של שוק הדיור במהלך העשור הקרוב, ובכלל, להתאים את עצמו לצרכי השוק המשתנים. במהלך עשרות בשנים, החל משנות ה-60 של המאה הקודמת וכלה בשנות ה-90, דירות 4 חדרים נחשבו ללא עוררין למוצר הנדל"ני המוביל. החל משנות ה-90, ועם העלייה המתמדת באיכות החיים, הבכורה עברה בהדרגה לטובת דירות 5 חדרים שעדיין נוגסות נתח נכבד ביותר מצרכי השוק.

אלא שבאופן פרדוקסלי משהו, דווקא בשני העשורים האחרונים, ובעידן בו תודעתית נחשבו דירות 5 חדרים, אול לכל הפחות 4 חדרים, משאת נפשם של זוגות צעירים ובמיוחד משפרי דיור עם ילדים, ואף הוענקה להן עדיפות במסגרת תכנית מחיר למשתכן, נוצר בהדרגה קהל רוכשים חדש לחלוטין שדווקא דירות קטנות וקומפקטיות בנות 2.5-3 חדרים ו-60-70 מ"ר מתאימות לו ככפפה.

קהל זה רבגוני ביותר, והוא כולל בין היתר הרבה מאוד רווקים ורווקות שהגיעו זה מכבר לפרקם ובחרו שלא להינשא או לגור בזוגיות ללא ילדים, הרבה מאוד משפחות חד הוריות, הרבה מאוד חברי הקהילה הלהט"בית, הרבה המאוד גרושים וגרושות והיריעה עוד ארוכה.

מבדיקה שערכנו קיים דיסוננס הולך וגדל בין אחוז הדירות הקומפקטיות שנבנה בפועל, כ-15-10 אחוזים בלבד, זאת לעומת דרישה של כ-30-35 אחוזים מקהל הלקוחות. פער זה, חשוב להדגיש, הולך וגדל ככל שמדובר באיזור הביקוש במרכז הארץ ובמיוחד בתל אביב וערי גוש דן היקרות יחסית, דוגמת גבעתיים, רמת גן ועוד.

ובמילים אחרות, לא רק שקיים פער במציאות בין הביקוש להיצע הדירות הקומפקטיות, באופן פרדוקסלי הפער הכי גדול קיים דווקא היכן שקיים ביקוש גדול במיוחד ודווקא היכן שערכי הקרקע גבוהים ביותר, כלומר הדירות הכי יקרות.

על מנת לשנות את האנומליה הזו שומה על מקבלי ההחלטות בממשלת ישראל החדשה ללכת על צעד כפול ומכופל: מחד גיסא לפעול לכך שבמסגרת זכויות הבנייה שיקבלו הקבלנים, יהיה אחוז גבוה יותר של דירות קטנות ו/או קומפקטיות, סביב ה-30 אחוזים לפחות.

בד בבד, ועל מנת לגשר על פני הפער העצום שנוצר במהלך שני העשורים האחרונים, עליהם לפעול באופן סיסטמתי להסבת מיליוני מ"ר שטחי משרדים מיותרים שנבנו שתוכננו במהלך השנים האחרונות וכן מתחמי משרדים ותיקים שאבד עליהם הכלח, וליצר במקומם מתחמי מגורים אטרקטיביים, עם כל מערך השרותים הנדרש, לאותה אוכלוסייה הנזקקת לדירות קטנות.

לצערי הרב עד כה לא רק שלא בוצעו הפעולות הנדרשות בכיוון זה, אלא שמבחינות רבות שוק הדיור הינו "עולם כמנהגו נוהג" והדוגמא הטובה יותר לכך הינו פרויקט מחיר למשתכן שרק לאחרונה הלך לעולם שכולו טוב, עם אלפים רבים של דירות ענקיות בנות 5 חדרים ובמיוחד בפריפריה, שנותרו כאבן שאין לה הופכין באין דורש וכחלקן הגדול נמכר בהנחות מפליגות, לאו דווקא לאוכלוסייה שנזקקת להן.

כמו כן קיימת תפיסה, שלטעמי הינה אנכרוניסטית, בקרב עשרות רבות של ראשי ערים ורשויות מקומיות, שכביכול אישור להקמת דירות קטנות וקומפקטיות יביא, חלילה, אוכלוסיות מוחלשות ונזקקות אל אותה עיר ולכן הן מתעקשות לאשר רק דירות החל מסדר גודל מסוים.

לטעמי מדובר בטעות אסטרטגית קשה המחייבת שינוי תודעתי משמעותי בקרב כל שרשרת מקבלי ההחלטות בשוק הדיור, מדרג משרדי השיכון והפנים, דרך הוועדה הארצית לתכנון ובנייה דרך הוועדות המחוזיות וכלה במדיניות העיריות והרשויות המקומיות שצריכה וחייבת להתאים את עצמה למציאות החדשה.

*כותב המאמר, אדריכל אמיר שוורץ, הוא מנכ"ל משותף ומבעלי משרד "תימור שוורץ אדריכלים"

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות