שמאי מכריע הפחית את השומה מ-10.6 מיליון שקל ל-1.8 מיליון. במקביל נקבע כי יש להתחשב בתכנית הגגות לחישוב ההשבחה
שמאי מכריע קיצץ מעל 82 אחוזים את שומת ההשבחה שקבעה עיריית תל אביב על בעל נכס ברמת אביב, שקיבל היתר בנייה לתמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש. במקביל, השמאי המכריע, ברק שוורצברד, קבע כי יש לחשב את ההשבחה של תכנית הגגות (תא/ג'1), גם אם שני הצדדים סבורים כי אין התכנית איננה משביחה. השמאי קבע כי שומת ההשבחה היא 1,849,496 שקל, בניגוד לעמדת העירייה שקבעה שומה של 10,644,480 שקל, וזאת לאחר שנקבע כי תמ"א 38 אחראית רק לכ-10 אחוזים מזכויות הבנייה המשביחות. במקביל, השמאי דחה את עמדת הצדדים כי תכנית הגגות לא הביאה להשבחה, וקבע כי שומת ההשבחה בעקות תכנית זו היא 2,349,390 שקל.
המבנה שלגביו ניתנה ההחלטה ממוקם ברחוב רידינג 22-24 בשכונת רמת אביב שבצפון העיר. בתחום החלקה בנויים שני בנייני מגורים, ותיקים וטוריים, בני 3 קומות על קרקע, שבהם 36 יח"ד בסך הכל. הבניינים מיועדים להריסה ובמקומם מתוכנים להיבנות 2 בניינים חדשים מכח תמ"א 38 כל אחד בן 5 קומות וקומת גג חלקית מעל 2 קומות מרתף.
לאחר שניתן היתר בנייה, שלחה הוועדה המקומית תל אביב למבקש שומת השבחה על בסיס התכניות המאושרות על השטח. על פי שומת העירייה, ההשבחה לפי תמ"א 38 היא 10,644,480 שקל; ההשבחה לפי תכנית המרתפים (תא/ע'1) היא 354,646 שקל; ההשבחה לפי תכנית 2310 (שיפור תנאי הדיור ברמת אביב) היא 74,050 שקל; ועוד סכום שולי של 712 שקל על השבחה לפי תכנית הגגות הישנה (תא/1680). הוועדה המקומית קבעה כי אין השבחה על בסיס תכנית הגגות (תא/ג'1). המבקש, מצדו, טען בשומה שהגישה מטעמו כי אף אחת מהתכניות החלות על השטח לא משביחות, וההשבחה היחידה, לפי תמ"א 38, היא בסך 52,000 שקל.
השמאי שורצברד ציין בהחלטתו, כי על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, העוסקת בהיטלי השבחה, ינתן פטור מהיטל הנובע מהשבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תמ"א 38. עם זאת, השמאי המכריע ציין כי על פי החוק, יש לחייב בהיטל השבחה בשיעור של 25 אחוזים את הזכויות העודפות שניתנו במסגרת תמ"א 38. מדובר בתוספת בנייה שהיא מעבר ל-2.5 קומות מורחבות הפטורות מהשבחה.
שוורצברד נדרש, איפוא, לקבוע את ההשבחה המלאה, ההשבחה המלאה, ואחר כך לקבוע מהו החלק ממנה שמקורו בתוספת שטחי בניה שהם מעבר ל-2.5 קומות מורחבות, ואת אותו חלק מההשבחה לחייב בשיעור של 25 אחוז. שוורצברד קבע כי ההשבחה לנכס בעקבות מתן ההיתר היא 17,001,883 שקל. עם זאת, תוספת השטח שבגינה יש לגבות היטל השבחה היא רק 10.88 אחוז מכלל התוספת, ומכאן שההשבחה החייבת בחישוב היטל היא 1,849,496 שקל – 17.3 אחוז משומת ההשבחה של העירייה. רבע מהסכום הזה, 462,374 שקל, הוא היטל ההשבחה.
עם זאת, השמאי קבע כי לא ניתן להתעלם מתכנית הגגות (תא/ג'1) בחישוב ההשבחה. השמאי ציין כי במסגרת הבקשה להיתרן, מנוצלים שטחים מכח תכנית הגגות. השמאי העריך את ההשבחה על בסיס תכנית זו ב-2,349,390 שקל. היטל ההשבחה, שהוא 50 אחוז מהשומה, הוא 1,174,695 שקל. בנוסף, השמאי אמד את שומת ההשבחה על פי תכנית 2310 ב-176,665 שקל, וההיטל, 50 אחוז, הוא 88,332 שקל. ההשבחה לפי תכנית הגגות הישנה היא 623 שקל, וההיטל הוא כ-311 שקל. השמאי קבע עוד כי אין השבחה על בסיס תכנית המרתפים.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
