banner
יהודה הרציג // יח"צ
יהודה הרציג // יח"צ

25 אחוזים לעיריות בהתחדשות עירונית – עצם בגרון של היזמים

"מדוע היה צריך בכלל להביא הצעה שכזו מבלי לקחת בחשבון את הקבלנים והיזמים שהם המנוע להתחדשות עירונית? ומדוע מוסיפים לנו את ה"עצם בגרון" הזה, כלהב החרב המתהפכת?" // דעה

מגדילים 09.11.2018

מאת: יהודה הרציג

בעצם ימים אלה נדונה בכנסת הצעה מעניינת, אפילו מהפכנית: להעניק לעיריות והמועצות המקומיות 25 אחוזים מזכויות הבנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית,זאת על מנת שאותן עיריות ורשויות מקומיות יפתחו תשתיות למוסדות ציבור, מרכזים מסחריים, בתי ספר, גני ילדים ועוד.
לכאורה מדובר בהצעה בהחלט טובה. ערים רבות, ובמיוחד ערים במרכז הארץ שבהן אנחנו בונים פרוייקטים דוגמת רמת גן, בת ים, ראשון לציון ועוד, סובלות כבר היום מדיסוננס בין התוספת המשמעותית של יחידות דיור למגורים במסגרת תמ"א 38, זאת ללא כל תוספת של נדל"ן עיסקי. התוספת של ה-25 אחוזים מתוך זכויות הבנייה, עשויה, לכאורה, להוות פתרון נכון.

שכחו את היזמים
אלא מאי? יוזמי החקיקה שכחו, משום מה, גורם אחד: אנחנו, חוד החנית, היזמים שעוסקים בהתחדשות עירונית. מבדיקה שערך משרדי, מתברר כי הרווח היזמי בהתחדשות עירונית הינו, במקרה הטוב, כ-10-15 אחוזים, שלא לדבר על פרוייקטים שאינם יוצאים ככל לפועל, או נתקעים פרק זמן ארוך, מה שמקטין כמובן את הרווח.
מדוע, אני שואל, היה צריך בכלל להביא הצעה שכזו מבלי לקחת בחשבון את הקבלנים והיזמים שהם, הם המנוע להתחדשות עירונית? ומדוע, בנוסף לכל הסיכונים הביורוקרטים וכו' שאנחנו לוקחים על עצמנו בלאו הכי, מוסיפים לנו את ה"עצם בגרון" הזה, כלהב החרב המתהפכת? אמנם יוזמי ההצעה טוענים שהיא תהיה מתוחמת אך ורק לפרויקטים גדולים יחסית בהתחדשות עירונית, אולם זוהי בהחלט פירצה בעייתית שעלולה לגרום, חלילה, לכך שאף יזם לא ירצה יותר ללכת על התחדשות עירונית.

הפתרון: לתקצב באופן דיפרנציאלי ובמישרין
לכן, הצעתי, הינה פשוטה בתכלית: לנתק לחלוטין את בעיית המחסור בתקציב לתשתית ציבורית מהיזמים. הרעיון הנוכחי הינו, לטעמי, קיצור דרך שבסופו של דבר יביא ל"לדרך ללא מוצא", הן עבור הדיירים, הן עבור היזמים והן, שימו לב, עבור העיריות שהן, הן בעלות האינטרס העליון לדחוף תשתיות לצד דירות.
על הממשלה, ובמיוחד משרדי האוצר והשיכון, דרך מרכז השלטון המקומי, לקבל שתי החלטות:
האחת, שתקבע מדיניות ברורה לגבי תעדוף ההתחדשות העירונית, בדיוק כפי שכיום מוענק תעדוף לפרויקט מחיר למשתכן. החלטה שכזו תהווה פריצת דרך משמעותית לא רק מבחינת תקציבים, אלא גם, ובעיקר, בראייה אסטרטגית של ההתחדשות העירונית כפרויקט לאומי מועדף.
השנייה, לתקצב באופן דיפרנציאלי ובמישרין (!) כל רשות ורשות בתקציבי פיתוח נוספים, זאת בהתאם לקצב ההתקדמות הנוכחי והעתידי של ההתחדשות העירונית באותה רשות. לדוגמא, ברור שעיר דוגמת רמת גן בה מתבצעת התחדשות עירונית בהיקף של אלפי דירות תזדקק לתקציבי פיתוח נוספים.

ונקודה נוספת, לקינוח : שורש הבעיה, לטעמי, הינו בכך שהתמ"א 38 נולדה כפתרון מאולתר להתחדשות עירונית, זאת רבות בגלל ההתמשכות האינסופית של פרוייקטי הפינוי בינוי. אם, למשל, היה מדובר בפרויקטים של פינוי בינוי, אזי בעיית המחסור בתקציבים וזכויות לבנייה מרקמית של מרכזי מסחר ומוסדות חינוך וכיו"ב, לא היתה קיימת כלל ועיקר.
על כן, וכחומר מחשבה לעתיד הרחוק יותר, יהיה צורך בפתרון שיקצר משמעותית את תהליכי הפינוי בינוי, או לחלופין יאפשר תמ"א 38/2, שהינה בפועל פינוי בינוי לכל דבר, בהיקפים גדולים הרבה יותר.

*כותב המאמר הינו היזם יהודה הרציג, בעלי הרציג נדל"ן ומומחה לתחום התחדשות עירונית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020