"מדוע היה צריך בכלל להביא הצעה שכזו מבלי לקחת בחשבון את הקבלנים והיזמים שהם המנוע להתחדשות עירונית? ומדוע מוסיפים לנו את ה"עצם בגרון" הזה, כלהב החרב המתהפכת?" // דעה
מאת: יהודה הרציג
בעצם ימים אלה נדונה בכנסת הצעה מעניינת, אפילו מהפכנית: להעניק לעיריות והמועצות המקומיות 25 אחוזים מזכויות הבנייה בפרויקטים להתחדשות עירונית,זאת על מנת שאותן עיריות ורשויות מקומיות יפתחו תשתיות למוסדות ציבור, מרכזים מסחריים, בתי ספר, גני ילדים ועוד.
לכאורה מדובר בהצעה בהחלט טובה. ערים רבות, ובמיוחד ערים במרכז הארץ שבהן אנחנו בונים פרוייקטים דוגמת רמת גן, בת ים, ראשון לציון ועוד, סובלות כבר היום מדיסוננס בין התוספת המשמעותית של יחידות דיור למגורים במסגרת תמ"א 38, זאת ללא כל תוספת של נדל"ן עיסקי. התוספת של ה-25 אחוזים מתוך זכויות הבנייה, עשויה, לכאורה, להוות פתרון נכון.
שכחו את היזמים
אלא מאי? יוזמי החקיקה שכחו, משום מה, גורם אחד: אנחנו, חוד החנית, היזמים שעוסקים בהתחדשות עירונית. מבדיקה שערך משרדי, מתברר כי הרווח היזמי בהתחדשות עירונית הינו, במקרה הטוב, כ-10-15 אחוזים, שלא לדבר על פרוייקטים שאינם יוצאים ככל לפועל, או נתקעים פרק זמן ארוך, מה שמקטין כמובן את הרווח.
מדוע, אני שואל, היה צריך בכלל להביא הצעה שכזו מבלי לקחת בחשבון את הקבלנים והיזמים שהם, הם המנוע להתחדשות עירונית? ומדוע, בנוסף לכל הסיכונים הביורוקרטים וכו' שאנחנו לוקחים על עצמנו בלאו הכי, מוסיפים לנו את ה"עצם בגרון" הזה, כלהב החרב המתהפכת? אמנם יוזמי ההצעה טוענים שהיא תהיה מתוחמת אך ורק לפרויקטים גדולים יחסית בהתחדשות עירונית, אולם זוהי בהחלט פירצה בעייתית שעלולה לגרום, חלילה, לכך שאף יזם לא ירצה יותר ללכת על התחדשות עירונית.
הפתרון: לתקצב באופן דיפרנציאלי ובמישרין
לכן, הצעתי, הינה פשוטה בתכלית: לנתק לחלוטין את בעיית המחסור בתקציב לתשתית ציבורית מהיזמים. הרעיון הנוכחי הינו, לטעמי, קיצור דרך שבסופו של דבר יביא ל"לדרך ללא מוצא", הן עבור הדיירים, הן עבור היזמים והן, שימו לב, עבור העיריות שהן, הן בעלות האינטרס העליון לדחוף תשתיות לצד דירות.
על הממשלה, ובמיוחד משרדי האוצר והשיכון, דרך מרכז השלטון המקומי, לקבל שתי החלטות:
האחת, שתקבע מדיניות ברורה לגבי תעדוף ההתחדשות העירונית, בדיוק כפי שכיום מוענק תעדוף לפרויקט מחיר למשתכן. החלטה שכזו תהווה פריצת דרך משמעותית לא רק מבחינת תקציבים, אלא גם, ובעיקר, בראייה אסטרטגית של ההתחדשות העירונית כפרויקט לאומי מועדף.
השנייה, לתקצב באופן דיפרנציאלי ובמישרין (!) כל רשות ורשות בתקציבי פיתוח נוספים, זאת בהתאם לקצב ההתקדמות הנוכחי והעתידי של ההתחדשות העירונית באותה רשות. לדוגמא, ברור שעיר דוגמת רמת גן בה מתבצעת התחדשות עירונית בהיקף של אלפי דירות תזדקק לתקציבי פיתוח נוספים.
ונקודה נוספת, לקינוח : שורש הבעיה, לטעמי, הינו בכך שהתמ"א 38 נולדה כפתרון מאולתר להתחדשות עירונית, זאת רבות בגלל ההתמשכות האינסופית של פרוייקטי הפינוי בינוי. אם, למשל, היה מדובר בפרויקטים של פינוי בינוי, אזי בעיית המחסור בתקציבים וזכויות לבנייה מרקמית של מרכזי מסחר ומוסדות חינוך וכיו"ב, לא היתה קיימת כלל ועיקר.
על כן, וכחומר מחשבה לעתיד הרחוק יותר, יהיה צורך בפתרון שיקצר משמעותית את תהליכי הפינוי בינוי, או לחלופין יאפשר תמ"א 38/2, שהינה בפועל פינוי בינוי לכל דבר, בהיקפים גדולים הרבה יותר.
*כותב המאמר הינו היזם יהודה הרציג, בעלי הרציג נדל"ן ומומחה לתחום התחדשות עירונית.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
