האם המתחם שלכם עומד בדרישות החוק והעירייה ואילו מתחמים מקודמים מסביבכם? אינג' קובי ארדיטי עם המדריך המלא למרכז העיר
העיר פתח תקווה היא אחת מהערים המובילות בתחום ההתחדשות העירונית בארץ. גודלה של העיר, מיקומה במרכז הארץ, בחלקו המזרחי של מטרופולין תל אביב והצמיחה באוכלוסיית העיר, הביאו לאימוץ של אסטרטגיית התחדשות עירונית ופינוי בינוי בפתח תקווה.
מעוניינים לבצע פינוי בינוי אצלכם? אתם לא לבד. בשנים האחרונות, יותר ויותר בעלי דירות, יזמים, עורכי דין ומארגני דיירים מקדמים תהליכי התחדשות עירונית באמצעות מהלך של הריסת מבנים ישנים לטובת הקמת בנייני מגורים חדשים ואיכותיים יותר במתחמים שלמים. למרות שתהליכי פינוי בינוי נפוצים בכל רחבי הארץ, לכל עיר יש דרישות משלה לקבלת אישור לפרויקט שכזה.
המדריך שאתם קוראים מיועד לכל מי שרוצה לבדוק היתכנות לפרויקט פינוי בינוי במרכז העיר פתח תקווה, והוא מבוסס על הניסיון והידע שלנו בחברת RMA, שאותו צברנו בפרויקטים בעיר. RMA מקדמת כיום מספר פרויקטים גדולים במרכז פ"ת.
אז איך מוודאים את הסיכוי לאישור פרויקט התחדשות עירונית?
בשלב ראשון כדאי לבדוק שהמתחם ממוקם במרכז העיר. ראש עיריית פ"ת, מר רמי גרינברג, שם לו ליעד לקדם את ההתחדשות העירונית בכל העיר, אבל היעד החשוב ביותר עבורו הוא חידוש מרכז העיר. לצורך זאת הוא מינה אחראי התחדשות למרכז העיר, ופרויקטים שם מקבלים עדיפות. בנוסף, כבר לפני שנתיים החלו בהכנת מסמך מדיניות שעוסק בהתחדשות העירונית במיוחד במרכז העיר, והמסמך יועמד בקרוב להשגות הציבור, כך שכל דייר או יזם יוכל לתת הערות למסמך. את המסמך ניתן להוריד באתר "מידע תכנוני" של מנהל התכנון. כדי לאתר את המסמך יש לרשום את המספר שלו – 410-1097849.
ניתן לראות את הגבולות המדויקים של מרכז העיר במסמך המדיניות. באופן כללי, הגבולות של מרכז העיר הם כדלקמן: בצפון – רח' זאב אורלוב, גרינשטיין וחלוצת הפרדסנות; בדרום – רח' דוד וולפסון, הרצל ודוד פרנקפורטר; במערב – רח' הרב אהרן יחבוב, רופין ויעקב קרול; במזרח – רח' רמב"ם, נחלת צבי והמכבים.
בשלב השני כדאי לבדוק, שהשטח שבו ממוקם הפרויקט המבוקש מוגדר כ"מתחם" בהתאם לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. על פי חוק זה, ניתן להכריז על שטח מסוים כעל מתחם לפינוי בינוי אם יש בו לפחות 24 יחידות קיימות. מעבר לכך, רוב הרשויות המקומיות מעדיפות, שהמתחם יהיה "בלוק שלם" (כלומר כל הבניינים בין ארבע רחובות) או לפחות רצף "הגיוני" של בניינים (למשל קבוצת בניינים דומים).
בשלב השלישי כדאי לבדוק האם הדיירים במתחם מעוניינים בכלל בפרויקט התחדשות עירונית. יש לציין, שפרויקטים רבים נופלים בגלל חוסר רצון או עניין מצד הדיירים או בגלל מחלוקות עמוקות בין קבוצות שונות של דיירים. ומי נחשב לדייר במקרה שכזה? דייר, במקרה זה, הוא הבעלים של כל יחידה במתחם (דירה או חנות). בעלים במתחם יכולים להיות גם העירייה או עמידר או גופים ציבוריים אחרים. ומה לגבי שוכרי דירות? הם אינם נחשבים לדיירים לצורך הפרויקט, אבל אם יש להם הסכם שכירות ארוך טווח (למשל 5 שנים שכירות או אופציה לשכירות), הם בהחלט יכולים לעכב את המהלך כולו.
גם אם דיירים מעוניינים בפרויקט, חוסר הסכמות ביניהם עלול להביא אף הוא לעיכובים. ניתן דוגמה מהפרויקט הגדול ביותר שלנו במרכז פ"ת – "לב העיר". מדובר בפרויקט שמבוצע במתחם עם כ-30 בניינים, שבכל אחד מהם יש נציגות דיירים משלו (למיטב ידיעתנו, זה הפרויקט הגדול ביותר כיום במרכז פ"ת). נציגויות הדיירים בכל בניין מעוניינים בעורכי דין שונים שייצגו אותם. בנוסף, הדיירים מתחלקים לקבוצות – משקיעים מול תושבים, קשישים מול משפחות צעירות, דירות רגילות מול פנטהאוזים ועוד. ל-RMA יש צוות גדול של מנהלי קשרי קהילה, וללא העבודה המאומצת שאנו משקיעים בגישור בין הדיירים, לא ניתן לבצע את הפרויקט.
בשלב הרביעי כדאי לבדוק, שהמתחם לא צפוף מדי. צפיפות מחושבת על ידי חילוק מספר היחידות במתחם בשטח של המתחם. במרכז פ"ת מתחמים שהצפיפות שלהם היא עד 20 יחידות לדונם מתאימים לפינוי בינוי.
נציג דוגמה מפרויקט שלנו ברחוב אורלוב בעיר. מדובר במתחם שיש בו 59 דירות ו-4 חנויות, ושטחו הוא 3.3 דונם (אחרי הפקעות קרקע שבוצעו במתחם). לכן הצפיפות במתחם היא 17.9 יחידות דיור לדונם. זו צפיפות טובה (נמוכה מ-20 יחידות לדונם), דבר שמאפשר לנו לקדם את הפרויקט. הקפידו להימנע מ"טעויות חישוב" שנפוצות במרכזי ערים: צפיפות מחשבים רק ביחס ליחידות הדיור (ולא לחנויות, משרדים וכו') ורק ביחס לשטח המגרשים אחרי ההפקעות שבוצעו בעבר.
בשלב האחרון כדאי לבדוק שהמתחם מומלץ ל"התחדשות מתחמית" ולא ל"התחדשות בניינית". נסביר: התחדשות מתחמית היא התחדשות כמתחם שלם (כפי שהסברנו למעלה) במסגרת פרויקט של פינוי בינוי; התחדשות בניינית מבוססת על תמ"א 38 והיא נבדקת לכל בניין לגופו. במסמך המדיניות למרכז העיר ישנו נספח "אמצעי התערבות", והאזורים המסומנים בקווקוו כחול מיועדים להתחדשות מתחמית.
במרכז פ"ת מקודמים כיום מספר פרויקטים מסוג פינוי בינוי, בנוסף לפרויקטים שאנו ב-RMA מקדמים. כדאי להכיר אותם, בפרט אם הם קרובים למתחם שלכם. מיפינו עבורכם את הפרויקטים הגדולים:
מתחם רופין
המתחם כולל כ-80 יח"ד הבנויות כיום ב-5 בניינים ברחובות רופין, מוצקין ואורלוב. המתחם נמצא בקצה הצפון-מערבי של מרכז העיר, בסמוך למתחם שילר שתכניותיו אושרו ב-2010 וב-2016 ובסמוך למתחמי פינוי בינוי נוספים הממוקמים מחוץ למרכז העיר כגון מתחם קרול ומתחם שלום אש.
במסגרת הפרויקט מתוכננים שני מגדלים – אחד בן 17 קומות מגורים מעל קומת מסחר ואחד בן 31 קומות מגורים מעל קומת מסחר ושתי קומות תעסוקה.
מתחם כיכר התרבות
מדובר במיקום ייחודי במרכז העיר – בפינת הרחובות אורלוב והמכבים, היכן שממוקם היכל התרבות של העיר, בסמוך לתחנה המרכזית וליד התחנה האחרונה של הקו האדום של הרכבת הקלה.
תוכנית ההתחדשות כוללת פינוי של 4 מבני מגורים הכוללים כ-40 יח"ד וחנויות קיימות, ובמקומם הקמת שני מגדלי מגורים בגובה 31 קומות מעל קומת מסחר ושתי קומות תעסוקה. התכנית תייצר פרויקט עם עירוב שימושים הכוללים מסחר, תעסוקה, אולם מופעים, מבנה ציבור וכן הקצאת כיכר עירונית מפותחת שתהווה כניסה חגיגית להיכל התרבות.
מקווים שהמדריך עזר לכם! נשמח לשמוע מכם איך השתמשתם במדריך ואנו עומדים לרשותכם בכל שאלה.
*כותב המאמר הינו אינג' קובי ארדיטי, מנכ"ל חב' RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי, בשיתוף "מגדילים"
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
