מיד אחרי החג – כרמית יוליס תכריע בהיטל ההשבחה בהתחדשות העירונית: "הצעת חוק או חוות דעת"

פרסום ראשון: הדרישה לתשלום היטל השבחה בעת מכירת נכס מהווה חסם בפני התחדשות עירונית, ועלולה לסכן את היזמים. כך כותב יו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי דין, עו"ד איתמר פנץ, בנייר עמדה, שבו הוא ממליץ לדחות את תשלום היטל ההשבחה בפרויקט של התחדשות עירונית למועד הוצאת היתר בנייה, ולא במועד של מכירת נכס על ידי דיירים. המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, המובילה את הצוות הבינמשרדי המקדם רפורמה בתחום ההשבחה, אומרת  ל"מגדילים" כי: "מדובר בבעיה קשה שחייבים לפתור אותה".

חוות הדעת של עו"ד איתמר פנץ, חבר הנהלה (ושותף) במשרד סלומון ליפשיץ יוסי לוי ושות׳, נשלחה במסגרת דיונים שנערכים בין נציגי לשכת עורכי הדין, משרד המשפטים ונציגים נוספים מטעם משרדי הממשלה, סביב הרפורמה בנושא היטלי ההשבחה שמקדם משרד המשפטים, שבמסגרתה יבוטל היטל השבחה בעת מכירת נכס, והוא ייגבה רק לאחר הוצאת היתר בנייה. בנייר העמדה של לשכת עורכי הדין ממליץ פנץ ליישם את הרפורמה בתחום ההתחדשות העירונית.

בהתייחס לכך אומרת עו"ד כרמית יוליס ל"מגדילים": "אנחנו דנים בזה הרבה זמן. חייבים לפתור את הבעיה הזאת. מדובר בבעיה קשה מאוד של דיירים, ואחרי החג יש לי ישיבה בנושא. או שנכניס את זה להצעת החוק שמבקש לקדם, או שנפתור את זה באמצעות חוות דעת. אנחנו מכירים את הבעיה כבר מזמן. היו החלטות של ועדות ערר, עשיתי על זה דיונים אצלי. זה נושא שאנחנו שקועים בו עד צוואר, והוא מתלכד עם עבודת הצוות שלנו, ואם אנחנו הולכים לתיקון חקיקה, נביא את הדברים ביחד. אני מתלבטת אם ללכת לתיקון חקיקה או להוציא חוות דעת עוד לפני. האפיק הזה מבחינתנו פתוח".

יש לציין כי בלשכת שמאי המקרקעין מתנגדים בתוקף לרפורמה שמקדם משרד המשפטים, ובעיקר לדחיית חיוב בהיטל השבחה למועד ההיתר.

בנייר העמדה כותב פנץ כי: "סוגיית חבות תשלום היטל ההשבחה בעת מכר דירה, בפרק הזמן שבין מועד אישור תב"ע ועד להיתר במתחמי התחדשות עירונית מהווה גורם חיכוך משמעותי בין בעל הדירה ליזם, כאשר בעל דירה המעוניין למכור את דירתו בטרם הוצאת ההיתר דורש שהיטל ההשבחה ישולם על ידי היזם. היות וההיטל נובע מתב"ע נשוא פרויקט ההתחדשות העירונית".

פנץ מציין עוד כי היקף התופעה, שבה בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית מוכרים דירה בטרם הוצאת ההיתר, שבגינה מוטלת עליהם חובת תשלום ההיטל השבחה, מגיעה ל-100 אחוזים מכלל הפרויקטים במדינת ישראל. "מדובר בתופעה בעלת שכיחות גבוהה, אשר יש לה השפעה מהותית על תחום ההתחדשות העירונית", הוא כותב.

לדברי פנץ, למרות שרשויות מקומיות דוחות את עריכת השומה לצורך חישוב היטל ההשבחה לפרויקט עד למועד המימוש בהוצאת ההיתר, הרי שבמצב שבו אחד מבעלי הדירות מוכר את הנכס שלו, הרשות המקומית נאלץ לבצע הערכה לכלל הפרויקט, על מנת לחשב את היטל ההשבחה היחסי בגין דירה אחת. "התופעה גורמת לעיתים קרובות לנזק ארוך טווח הן לפרויקט הפינוי בינוי עצמו והן ליזם, וזאת לאור העובדה שבעת מימוש ההיתר, לעיתים שנים לאחר מכר הדירה, כאשר היזם יבקש מהרשות שומה לצורך קביעת חבות בהיטל ההשבחה תעשה הרשות המקומית שימוש בשומה החלוטה אשר נערכה לפני זמן רב ליחיד הבעלים שמכר את דירתו שנים בטרם ההיתר".

טענה נוספת של פנץ היא כי לעתים בעלי דירות דורשים, במסגרת החוזה, כי היזם יישא בהיטל השבחה בעת מכר הנכס. "פרקטיקה זאת מטילה על היזמים חבויות כספיות גבוהות מאוד המשולמות מתוך הונו האישי של היזם, לעיתים שנים רבות לפני המימוש באמצעות ההיתר. נוהג מקובל זה מטיל על היזם עלויות משמעותיות, אשר לעיתים עשויות להביא לכדי גרימת סיכון של ממש לאיתנותו הכלכלית או לכל הפחות לשבש את פעילותו העסקית. הדבר מהווה אף סיכון לכלל פעילות היזם בכלל הפרויקטים שלו, אף מעבר לפרויקט האחד הבודד". פנץ כותב עוד כי "סוגיית דרישת תשלום היטל השבחה בעת מכר מהווה חסם לתחום וגורם סיכון של ממש הן לתא המשפחתי של הדייר והן לחברה היזמית".

לדברי פנץ, הפתרון האפשרי להורדת החיכוך בין היזם לבעל הדירה, והורדת הסיכון המוטל על הצדדים ועל העסקה הינה לקבוע כי במתחם התחדשות עירונית אשר אינו פטור מהיטל השבחה תשלום היטל ההשבחה יהיה רק לאחר הוצאת היתר בנייה. "דחיית התשלום למועד מימוש ההיתר ו/או קבלת היתר הבניה, תעניק ודאות הן ליזם והן לבעל הדירה המוכר, להערכת שווי המקרקעין המדויק, בהתאם לביצוע שומה, וזאת בהתבסס על נתונים קונקרטיים הכוללים בתוכם את היקף הבנייה המאושר בפועל, מספר הקומות, שימוש בקרקע", הוא כותב.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן