במאמר מיוחד ל"מגדילים", מנתח אדריכל רוני תימור את מגמות ההתחדשות העירונית בעולם ובארץ לאורך השנים, מדבר על עידן הפוסט קורונה, חזות הערים, עירוב שימושים, הפתרון לתשתיות משלימות והמסקנה: "ההתחדשות העירונית היא הזדמנות נדירה להתניע את השוק" // דעה
מאת: אדריכל רוני תימור
התחדשות עירונית אינה דבר חדש. היא ידעה גלגולים רבים בעולם הרחב. ידועות שתי דוגמאות קלאסיות, שתיהן ממחצית המאה ה-19: האחת, זו שבוצעה במרכז האי מנהטן, ניו יורק, שהתאפיין בסלאמס, ביצות ופשע. היזמים שקיבלו זכויות בנייה נרחבות בשטח זה, הקימו גורדי שחקים, משולבים בסנטרל פארק, שהפך למודל אולטימטיבי כיצד ניתן ואפשר לשלב עירוניות צפופה בריאה ירוקה ענקית. השנייה, בלב פאריז, צרפת, כאשר הקיסר נפוליאון ה-3 הטיל של הברון האוסמן לחסל את כל משכנות העוני שאיפיינו את מרכז העיר, ובמקומם נבנה לתלפיות פאריז עיר האורות הניאו קלאסית, על שדרותיה רחבות הידיים ובנייניה ההדורים והמוקפדים.
ב-1948, כשהוקמה המדינה, היא הייתה רובה ככולה ריקה מתושבים והמשימה הלאומית הייתה למלא אותה בכמה שיותר ערים ויישובים, וכך גם הגענו למספר שיא של 77 ערים, מרביתן ערי פיתוח חדשות או מושבות ותיקות שהפכו להיות ערים גדולות וצפופות. ההתחדשות העירונית הראשונה הייתה בראשית שנות ה-60 של המאה שעברה, כאשר כל מתחם "השטח הגדול" ביפו, עד אז מוקד לפשע, סמים, זנות, הזנחה ועליבות, הפך ליפו העתיקה המשוחזרת ולאטרקציה תיירותית ואחד המתחמים הנדל"ניים המבוקשים בישראל.
עד להכרזה על התכנית הארצית לחיזוק מבנים, תמ"א 38, ב-2005, היה אצלנו מספר מועט ביותר של מתחמים ושכונות שעברו התחדשות עירונית. הסיבות לכך היו שונות: ביורוקרטיה, התנגדות תושבים, חוסר יוזמה של העיריות, חוסר כדאיות ליזמים. בין המתחמים הגדולים הבודדים שהיו עד אז אפשר לציין את מרכז קריית אונו, קריית האמנים במזרח ראשון לציון ועוד מספר דוגמאות שהיו יוצאות דופן למדי. ההכרזה על התמ"א, שלכאורה לא הייתה קשורה כלל להתחדשות עירונית, יצרה לפתע חלון הזדמנויות יוצא דופן להתחדשות עירונית ולהוספת רבבות רבות של דירות בערים ובשכונות ותיקות, ובמיוחד כשמדבור בתמ"א 38/2 שהפכה בפועל ל"מיני פינוי בינוי".
כמשרד המטפל בעשרות פרויקטים כאלה, כולל פינוי בינוי בהיקף של כ-1,800 יחידות דיור ברמלה, אנו רואים שינוי תודעתי משמעותי בקרב מקבלי ההחלטות, הן בממשלה והן בעיריות וברשויות המקומיות, שהופך בהדרגה את ההתחדשות העירונית מ"נישה" ל"מיינסטרים" בשוק הדיור. כמו כן העובדה שבמהלך השנים האחרונות סובל שוק הדיור מהיצע מצומצם ביחס לגידול המהיר באוכלוסייה, הופך את ההתחדשות העירונית כפתרון יעיל להגדלת ההיצע, ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ.
בד בבד להשבחת אזורים ותיקים וניצול זכויות בנייה, ובמיוחד במדינה הסובלת ממשאב קרקע הולך ומצטמצם, אנו רואים בהתחדשות העירונית, ובמיוחד בעידן הפוסט קורונה והצורך בעירוב שימושים בתוך מארג אורבני ולא רק בבניין או מגדל כזה או אחר, הזדמנות פז לשדרג באופן משמעותי את חזות ערי ישראל. הן באיזור הביקוש במרכז הארץ והן בפריפריה.
אין זה סוד שהעובדה שרוב ערי ישראל תוכננו כרוח סערה בצוק העיתים ובאילוצים כבדים של מיליוני עולים חדשים ובתקציבים מאוד מוגבלים, השפיעה מאוד על חזות ערינו, שבאה לידי ביטוי לדוגמא ברחובות עירונים ראשיים אפרוריים ודהויים, עם חזיתות מתפוררות והעדר קונספט עירוני מובהק.
מבחינה זו ניתן ואפשר לשלב בשדרוג הבניינים המתבצע כיום הן במסגרת התמ"א (וכמובן פינוי בינוי בו מוצעת תב"ע חדשה), גם את כל נושא עירוב השימושים בכלל המרחב הציבורי, החל ממוסדות ציבור, מקומות חנייה, מדרכות רחבות, יותר ויותר שצ"פים, ריהוט רחוב, פארקים ופיאצות קטנות, חזיתות בניינים משופרות וכו'.
מדובר, לטעמנו ב-win win, הן מנקודת המבט של חזות ערי ישראל והן בתפיסה הפונקציונאלית בעידן הפוסט קורונה של מתן אפשרות אופטימלית לגור, לעבוד, לקנות ולבלות באותו מתחם שהינו מתוחם ומוגן, דוגמת מגדלים שתכננו לאחרונה בסמוך לצומת סירקין בפתח תקוה, פרויקט בוטיק ברחוב הרואה ברמת גן ועוד.
נושא חשוב במיוחד, לטעמנו, הינו התשתיות המשלימות החיוניות לפיתוח המרחב הציבורי, נמצא במחלוקת בין הרשויות המקומיות לבין היזמים והקבלנים, ולטעמנו על המדינה למצוא פתרון כולל לבעיה זו. בסופו של יום רצוי וכדאי שכל המתחמים שבהם מבוצעת התחדשות עירונית יתוכללו בתוך תפיסה אורבנית שתשביח ותשדרג את חזות ערינו ותעניק להן ולמרחב הציבורי "לוק" עם קונספט ברור ושלא ייווצר מצב שכל מתחם ומתחם וכל בניין ובניין שיעברו תמ"א, ייראו כאילו הם צצו מ"שומקום". לשם כך המלצתנו הינה גם להעניק ליזמים כמה שיותר אפשרות לחבר מגרשים במסגרת תמ"א 38/2, מה שיאפשר לא רק בנייה של יותר יחידות דיור, אלא גם השבחת מתחמים ושכונות עם ראייה אורבנית כוללת ולא רק בניין כזה או אחר.
בפינוי בינוי הבעיה פחות גדולה, זאת משום שמדובר בתב"ע חדשה שכוללת בתוכה תכנון מוקפד, כלל כל נושא התשתיות ומוסדות הציבור. אולם, וזה אולם גדול, הווה ידוע שהליכים אלה הינם מאוד ממושכים, זאת בשונה מתמ"א שמאפשרת הליכים מהירים יחסית ועל כן מהווה הזדמנות לא רק לתוספת יחידות דיור, אלא גם כל מה שקשור לחזות העירונית ולעירוב שימושים חכם ומושכל, ובמיוחד בעידן הפוסט קורונה.
לסיכום, דווקא בעידן של משבר בריאותי וכלכלי שלא ידענו מעולם, ההתחדשות העירונית מעניקה לנו הזדמנות נדירה להתניע הן את שוק הדיור, הן בתוספת היצע יחידות דיור, הן בהשבחת אזורים ותיקים ומתפוררים, הן אתגר חברתי מהמעלה הראשונה, הן אפשרות להשביח משמעותית את חזות ערי ישראל ובראש וראשונה לייצר קפסולה עם מארג אורבני של עירוב שימושים. כדאי שכולנו נדע לנצל את חלון ההזדמנויות הזה!
*כותב המאמר הוא אדריכל רוני תימור, מבעלי משרד "תימור-שוורץ אדריכלים"
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
