"היינו צריכים להמציא את הגלגל": כך הפכה העיר לוד למודל להתחדשות עירונית

העיר לוד היא אחת הערים המתאימות ביותר להתחדשות עירונית, עם מיקום אסטרטגי במרכז הארץ ומבנים רבים שנבנו לפני שנים רבות ואינם עומדים בתקני רעידת אדמה. למרות זאת, עד הקמת מינהלת ההתחדשות העירונית בעיר, לפני כשבע שנים, היו בעיר רק שלושה מתחמי התחדשות. 

שילוב של אוכלוסייה מוחלשת לצד ציבור ערבי, הוליד חשדנות כלפי תהליכי פינוי בינוי. אלא  שמאז שהוקמה המינהלת העירונית, "המבואה" בשנת 2017, קיבלו תהליכי ההתחדשות דחיפה משמעותית, עם מעל 18,700 יח"ד מאושרות ב-10 מתחמים ועוד כ-16,700 יח"ד בשלבי תכנון. מהנדסת העיר, ענת לרנר, וראש מינהלת המבואה, ניצה כרמלי, הסבירו בשולחן עגול מקצועי יוזמת "מגדילים", שנערך בהשתתפות בכירים בתחום ההתחדשות, על התפתחותה של העיר ועל האופן שבה הצליחו לתווך לתושבים את הצורך בתהליכי ההתחדשות.

"העיר מתכננת ב-99 אחוז", אומרת לרנר. "יש תכניות מפורטות, שלוקחות בחשבון לא רק תכנון, אלא גם כלכלה וחברה. העיר קיבלה תגבור של כספים מהמדינה בזכות הסכמי גג לשכונות חזקות, ובזכות זה הצליחה לתכנן את העיר. עד סוף 2025 נחצה את הסף של 100,000 תושבים". עוד אומרת לרנר כי פרט לשכונות החדשות שהוקמו בעיר, ביניהן נופי בית שמן והרובע הבינלאומי, ההתחדשות עירונית היא מהותית במרכז העיר. "יש הרבה יזמים ברובע הבינלאומי, וזה אומר שאנשים רואים בלוד פוטנציאל גדול מאוד", היא אומרת.

לרנר מציינת כי ההתעניינות של יזמים בלוד וערכי הקרקע בעיר באה לידי ביטוי גם במכפיל שניתן בפרויקטים של התחדשות עירונית: עם תחילת הקמת מינהלת "המבואה", לפני כעשר שנים, המכפיל היה בין 11 ל-12, וכיום הוא עומד על 4, ורוב המתחם הוותיק בעיר בדרך להתחדשות. אך הדרך לשם לא הייתה פשוטה.

כרמלי, שמונתה ב-2017 לראש מינהלת ההתחדשות העירונית "המבואה", סיפרה כי כאשר הגיעה לתפקיד היו בעיר 3 מתחמים שקודמו על ידי יזמים. "היינו צריכים להמציא את הגלגל, והמצאנו את זה באמצעות התושבים", היא מספרת. "במתחם גולדברג הגענו 12 פעמים למתחם כדי שאנשים יפתחו את הדלת. גילינו בניין שכבר 40 דנה הדיירים לא מדברים ביניהם בגל ריב שאף אחד לא יודע למה, והיום הם בביצוע פרויקט. אני זוכרת נשים שדיברתי איתן, שאמרו כבר 30 שנה מדברים איתן על התחדשות, וכלום לא השתנה. חלק מהשיח עם האנשים זה על החששות שלהם, זיכרונות, ויש דברים קשים שאתה פוגש, אבל העבודה שלנו היא להקל על האנשים כדי שיתגאו לגור כאן".

התושבים במתחמים היו ברובם אוכלוסיה מוחלשת, שלא פיתחה אמון בתהליך ההתחדשות. דבר זה הציב אתגר משמעותי בפני כרמלי וצוותה. "כשראינו ב-2017 שאין כלכליות ואין אטרקטיביות, הבנו שצריך לייצר ודאות. המכפיל אז עמד עד עד 12, וככה אי אפר לעשות כלום. הבנו שצריך לייצר ודאות ולגייס כסף מהמדינה, מרמ"י, משרד הבינוי – כדי לכסות את אזורי התכנון. ההבנה הייתה שאנחנו כעיר לוקחים אחריות על תהליכי התחדשות. בנקודת הזמן שהתחלנו לא היו מסלולי רשויות, ואנחנו היינו ראשונים בכך, רוב הרשויות אז לא הגידו תכניות".

כדי לקדם תהליכי התחדשות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית העבירה תמיכה כספית. כרמלי הסבירה כי כעיר מעורבת, עם אוכלוסיה יהודית וערבית, המינהלת העירונית ביקשה לשמור על איזון בין האוכלוסיות, וביקשה כי התמיכה תועבר באופן שוויוני בין השכונות. "עבדנו בצורה מאוזנת לכולם אפשרות להתחדשות. במגזר הערבי זה יותר מורכב, כי יש שם חוסר אמון".

במינהלת הבינו כי הדבר החשוב ביותר לצורך קידום תהליכי התחדשות במתחמי ענק, הוא יצירת ודאות: ודאות תכנונית, כלכלית, חברתית ומשפטית. הוודאות התכנונית כללה, בין השאר, מיפוי אזורי התחדשות, גיוס תקציבי תכנון במסגרת הסכמי גג, עריכת מסמכי מדיניות להתחדשות המרקם הוותיק בעיר, קידום תכנון עירוני למתחמי ענק ועוד. כרמלי: "הסכם הגג אפשר להכין את המתחם הוותיק לקליטת ההתחדשות העירונית".

הוודאות הכלכלית כללה אימוץ מודל תמורות שקוף ואחיד, יצירת פתרונות תכנוניים לשיפור כלכלי וכן גיבוש מודל לניבוי עליית ערכי קרקע – "מודל לוד". כרמלי: "בנינו מודל של ערכי קרקע, כי העיר לא הייתה במשחק מבחינת ערכי קרקע כמו רשויות אחרות. היינו מתחת לקו, אבל ראינו שיש עליית מחירים. ויצרנו מודל לניבוי עליית מחירי קרקע".

הוודאות המשפטית כללה הסדרת מאגרים של עורכי דין שעומדים בתנאי סף ומפקחים מטעם הדיירים, הסדרת טפסים ונוהלי עבודה מול דיירים, עורכי דין ויזמים, בניית פורמטים להתקשרות עם עו"ד מייצג דיירים ויזם. כרמלי: "מדובר באוכלוסיה שרובה מוחלשת. הבנו שאנחנו באירוע שיש בו הרבה סיכונים, ואסור לוותר עליו. הבנו שמבחינה משפטית נוכל לקבוע מי היזמים שנול לבחור כדי שייבחרו על ידי הדיירים. קבענו תנאי סף ליזמים מבחינת ניסיון ומצב כלכלי. התנאים נועד לצמצם סיכון לדיירים". 

בנוסף, הוודאות המשפטית כוללת הקמת קרן סבסוד דמי ניהול לזכאים וקרן תחזוקה ארוכת טווח. כרמלי: "אנחנו מודאגים מהטווח הארוך של תחזוקה, ומקדמים הפרשה של 10 אחוז של דמי ניהול להקמת קרן לטווח ארוך. אנחנו תופרים את הנושא מול יזמים, כדי שיהיה פתרון לטווח ארוך. זה אירוע ברמה הארצית. נייצר קול קורא למכרז על דמי ניהול, שבו יוקצו 10 אחוז לטווח ארוך".

הוודאות החברתית כוללת את ריכוז תהליכי ההתארגנות, בין השאר ליווי תהליך בחירת גורמי מקצוע (עו"ד, מפקח, יזם, שמאי) וליווי הדיירים בהליכי הרישוי. אך מעבר לכך, הוודאות החברתת כוללת פעולות תומכות התחדשות עירונית. כרמלי: "בתחילת הדרך ראיתי שיש קושי, כי מדברים על עורכי דין ותמורות, ואנשים לא מבינים את זה. זה מפחיד ויוצר התנגדות". הפתרון לכך היה יצירתי: "במשך 4 שנים עדינו הצגות עם התיאטרון הקהילתי על התחדשות, אלה פעולות רכות. קיימנו גם פרויקט על נשים שמצלמות את העיר עם הסיפורים שלהם. הכוונה לשים את הנושא בשיח, אבל לא בצורה נוקשה".

לצד מינהלת ההתחדשות העירונית, גם מינהל ההנדסה פועל לקדם את ההתחדשות בעיר. לרנר התמקדה במתחם שלמה המלך, שאושר בסוף 2022 ומציע 3,653 יח"ד ב-13 מתחמים. "מינינו גורם שיהיה איש קשר בין העירייה ליזמים. הבנו שרשות מקומית צריכה למתקדם. לא פשוט להביא מנטלית של מגזר פרטי לרשות מקומית, אבל זה בלתי נמנע. יש 13 מתחמים להתחדשות במתחם שלמה המלך, ויזמים רוצים תשובה, ויהיה גורם אחד שאליו היזמים יתקשרו לברר לגבי מצב התכניות. זה חלק מהוודאות התכנונית והביצועית". 

בנוסף, הוחלט לסייע ליזמים בחלק הדרומי של מתחם שלמה המלך, שבו היזמים צריכים לקבל היצר עד חודש יוני הקרוב, אחרת יאבדו את זכאותם למענקים. "במקרה כזה המתחם לא ייצא לפועל, ואני אנעל את ההתחדשות בעיר. כי ברגע שפרויקטים יוצאים לביצוע, הערכים עולים ויש היתכנות לביצוע". 

לרנר מספרת כי ריכזה את גורמי המקצוע בעירייה, בחברה הכלכלית ובמינהלת מבואה, כדי להגיע לתיאום מלא מול היזמים. "אספנו את המידע על התשתיות בתת הקרקע בתא השטח הזה והעלינו ל-GIS, כדי שהיזמים יוכלו לקבל בכל רגע נתון על התת קרקע. אנחנו עורכים ישיבות תיאום על המתחם כדי לצמצם פערים כדי שחברות יוכלו לקבל היתר בפרויקט. יש עוד מתחמים דחופים על ציר הזמן, אבל אנחנו מאמינים שברגע שהרכבת תתחיל לזוז, הכל יזוז".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן