האם בעל דירת הגג רשאי לבנות על הגג, כיצד מתייחס בית המשפט לסוגיה ומה כדאי לבדוק לפני שמתחילים לריב עם השכנים? כל מה שצריך לדעת על זכויות בנייה על גג בניין משותף
תמונה: עו"ד אושרי שלוש // צילום: ראובן קפוצינסקי
מאת: עו"ד אושרי שלוש, שותף מייסד במשרד אושרי שלוש
סכסוכי שכנים בין בעלי דירות בבית משותף מתרחשים בהרבה מקרים כאשר בעל דירה בקומת הגג מעוניין לבנות על הגג , ולהרחיב את דירתו על חשבון זכויות הבנייה של יתר הדיירים ברכוש המשותף. מימוש זכויות על גגות מתרחש הן באופן עצמאי על ידי דייר או ע"י יזם במסגרת תמ"א 38. חשוב לדעת, שלזכויות הבנייה על הגג ערך כלכלי רב .
לבעל הדירה אין זכות אוטומטית לבנות על הגג
חוק המקרקעין קובע שבבית משותף קיימים שטחים המוגדרים כרכוש משותף המיועדים לשימוש כל הדיירים, וככזה המצוי בבעלות משותפת שלהם. הרכוש המשותף מונה את גג הבניין, המקלט, חדר המדרגות וכיו"ב, כל עוד לא נרשם תקנון המסדיר את הרכוש המשותף באופן שונה .
אולם, במקרים לא מעטים, נרשם תקנון ספציפי לבניין הקובע כי חלקים מהרכוש המשותף יוצמדו לדירות ספציפיות, כך שהדירה תכלול גם את גג הבניין , חצר , חניה מחסן וכיו"ב.
חשוב להבהיר, כי גם אם לדירה מסוימת הוצמד גג, אין משמעות הדבר כי בעל הדירה רשאי לבנות על הגג, אפילו אם בידיו זכויות בנייה שטרם נוצלו. בנייה שכזו איננה שונה מכל בנייה ברכוש המשותף המחייבת קבלת הסכמת רוב הדיירים בהתאם להוראות החוק בבתים משותפים.
מתי כן תתאפשר בנייה על גג?
רק כאשר התקנון קובע שהדייר לו צמוד הגג רשאי לבנות על הגג בהתאם לאחוזי הבנייה שבידיו, וכי לדיירים האחרים אין אפשרות להתנגד לבנייה זו, יכול בעל הגג הצמוד לממש בנייה זו ללא צורך בהסכמה . לרוב, אם לאותו בעל דירה אין זכויות בגג, הבקשה לבנייה בגג מעוררת התנגדויות וסכסוכים קשים בין בעלי הדירות שעוברת לערכאות משפטיות אצל המפקח על הבתים המשותפים ובתי המשפט.
לאחרונה, בית משפט השלום בהרצליה דן בפני כבוד השופט גלעד הס בסכסוך כאשר 6 בעלי דירות דרשו מבית המשפט להכריע שזכויות בעלי הדירות שייכות לכל בעלי הדירות ולא רק לבעלי דירת הגג. בית המשפט מצא כי הזכויות שמעניקה תכנית ג' שייכות קניינית לכלל דיירי הבית המשותף , גם שתכנית המתאר מעניקה זכויות הניתנות לניצול מבחינה תכנונית אך רק בקומת הגג כחלק מדירת הגג, הרי מבחינה קניינית תוכנית ג' אינה עוסקת בחלוקה הקניינית של הזכויות. התכנית קובעת מפורשות הוראה קניינית הקובעת כי במקרה של גג משותף תידרש הסכמת כלל בעלי הזכויות במקרקעין לבנייה.
בית המשפט ציין כי באופן עקרוני תכנית בניין עיר עוסקת בתכנית ולא בקניין, כלומר: המטרה הראשונית והעיקרית של התכנית הינה קביעת נורמות תכנוניות ולא נורמות קנייניות., מלבד מקרים חריגים כמו באיחוד וחלוקה על חוק תכנון והבנייה. בית המשפט מדגיש בסיום פסק הדין כי תוצאת האיזון נוטה לטובת שוויון וצדק חלוקתי, כך שלזכויות הבנייה יש שווי כלכלי לא מבוטל. מכאן פרשנותם של המשיבים משמעותה כי תכנית ג' התכוונה להעשיר באופן ממשי את בעלי דירות הגג בעיר ת"א על חשבון יתר בעלי הדירות בעיר. דבר זה יוצר בעיני בית המשפט העדפה ברורה, שלא לומר אפליה, של בעלי דירות גג על פני יתר בעלי הדירות. (נבו, ת"א 4784-11-16 רוז ואח' נ' ארנן ואח').
הכותב, עו"ד אושרי שלוש, הינו שותף מייסד במשרד אושרי שלוש התמחה בנדל"ן ותכנון ובנייה, בעברו יו"ר ועדת תכנון ובנייה בנהריה. אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת מכל סוג שהוא.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
