banner
רחוב ארלוזורוב פינת הלסינקי // צילום: גיא אימבר
רחוב ארלוזורוב פינת הלסינקי // צילום: גיא אימבר

תל אביב: בוטל היטל השבחה למוכר דירה בתמ"א 38, שחוייב בגין זכויות של בעל דירה אחרת

החלטת השמאי המכריע, עו"ד שלומי יפה: "הגם שזכויות תמ"א 38 אינן מוקנות, הרי שאין הדבר סותר את העובדה כי זכויות אלו הן זכויות הפטורות מהיטל השבחה". שמאי המקרקעין דני טרשנסקי: "מדובר בתקדים, שבו זכויות של דירה אחת נכללו בחישוב זכויות הדירה נשוא ההשבחה לכאורה"

כרמלה קופר 08.12.2020

דרישת השבחה חריגה הובאה לאחרונה להחלטתו של השמאי המכריע עו"ד שלומי יפה, בעקבות מכירת דירה ותיקה בתל-אביב. הדירה, באזור רחוב ארלוזורוב, נמצאת בשטחי תכנית רובע 4, שנכנסה לתוקף ב-2018 ומאז מהווה יחד עם תכנית רובע 3 חלופה עירונית לחיזוק ולחידוש בניינים ישנים במרכז ובצפון הישן של תל-אביב, על בסיס עקרונות תמ"א 38. 

במחלוקת נדון חיוב היטל השבחה של הוועדה המקומית תל אביב-יפו מבעל דירה בשטח של 55.5 מ"ר, הכולל 3 קומות מעל קומת עמודים וסך-הכל 14 דירות ומשרד פרטי בקומת הקרקע. 

בעקבות מכירתה, על-פי הסכם שנחתם במאי השנה, חישבה הוועדה המקומית את השבחת הדירה בסך של כ-550,000 שקל וחייבה את בעל הדירה בתשלום השבחה בגובה של כ-275,000 שקל, זאת בגין תכנית רובע 4 וזכויות בנייה עתידיות בבניין, כולל שטח הגג, במסלול של תוספת בניה על הקיים עד ל-7 קומות וקומת גג חלקית, בנוסף לחיזוק המבנה.

שמאי מקרקעין דני טרשנסקי // יח"צ
שמאי מקרקעין דני טרשנסקי // יח"צ

שמאי המקרקעין של בעל הדירה, דני טרשנסקי ממשרד "קמיל טרשנסקי רפאל", טען כי עפ"י הסכם חתום, שטח הגג וזכויות הבניה על הגג בכל היקף שייכות לבעלי חלקה אחרת בבניין, ולכן אין מקום כלל לחייב את בעלי החלקה הנדונה בגין אפשרות תוספת בניה על הגג, הנובעת מאישור תכנית תא/ 3729 א (רובע 4). מנגד, בדיון שנערך בהשתתפות הצדדים טען שמאי המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, שאכן נמכרה דירה בבניין לאחר אישור תכנית הרובעים, אך מבדיקה שנערכה בוועדה המקומית עלה כי לא נוצרה השבחה ולכן לא נכון לומר כי לא חלה השבחה. לגבי הדירה שבנדון, נטען שהוועדה המקומית הוציאה מכתב למוכר כי אין חבות בהיטל השבחה, אולם לאחר מכן הודיעה לו כי חלה טעות ויש חבות בהיטל השבחה.

במהלך הצגת עמדות הצדדים, הסכים השמאי המכריע עם טיעוני בעל הדירה וקבע, כי: "בענייננו, קיימת למעשה מחלוקת עקרונית שעניינה מסתבר אינה על גובה היטל ההשבחה אלא על עצם החיוב בהיטל ההשבחה". 

עוד הוא קבע כי: "הגם שזכויות תמ"א 38 אינן מוקנות, כי אם מותנות באישור הועדה המקומית, הרי שאין הדבר סותר את העובדה כי זכויות אלו, בהתקיים התנאים, הן זכויות הפטורות מהיטל השבחה…לעניין הבאתן בחשבון של זכויות תמ"א 38 במצב קודם, וכפי שציינתי בהכרעותי עד כה בגין תכניות רובע 3 ו- 4 ,אחזור ואבהיר כי תכנית תא/3729א' היא תכנית מתאר מקומית עם הוראות של תכנית מפורטת הקובעת מסגרת זכויות בניה לבנייני מגורים בתחום רובע 4 בתל אביב. הוראות התכנית מתייחסות הן לבנייני מגורים חדשים והן לתוספת לבניינים קיימים תוך שהיא מבחינה ומקצה זכויות שונות בהתאם למיקום הנכס… ולמועד הוצאת ההיתר לבנייתם… לפיכך, בעת בחינת ההשבחה הנובעת מהתכנית, ככל שקיימת, יש לבחון כל מקרה לגופו ובהחלט תיתכן שונות בין נכסים שונים בתחום הרובע, בהתאם לסיווגם הספציפי עפ"י החלוקה הברורה שבהוראות התכנית". 

עוד נכתב בהחלטה כי: "שמאי הצדדים אינם חלוקים כי השימוש המיטבי הוא בחלופה של תוספת בניה. לאחר שבחנתי את הדברים אני מקבל את טיעונם. התכנית מתירה בשתי החלופות היקף בניה זהה של 7 קומות וקומת גג חלקית בנסיגות המוגדרות בה. אשר על כן איני מוצא סבירות לכדאיות כלכלית להריסת הקומות הקיימות ובנייתן מחדש על כל המשמעויות הנגזרות מחלופה זו, ביחס לכדאיות הכלכלית שבמימוש חלופת תוספת בניה, שעה שתוספת הזכויות בין שתי החלופות הללו זהה. לכן, בחינת ההשבחה תעשה בהתייחס לחלופה של תוספת בניה על הקיים וחיזוק המבנה, כמוסכם על הצדדים. במקרה שלפנינו אין מחלוקת שמדובר, על פניו, במבנה העומד בתנאי תמ"א 38 ומשכך יש למקד את ההכרעה בהתאם לסיווג ספציפי זה".

סופו של דבר, השמאי המכריע ביטל את דרישת עיריית תל אביב והשית עליה את מלוא ההוצאות הכספיות בגין קיום הליך הבירור השמאי: "אני סבור שאין להטיל על בעלים שמוכר את דירתו הפרטית הוצאה נוספת מעבר לזו שעליו להוציא ממילא מעצם התנגדותו לתשלום היטל ההשבחה, שהושת עליו בנסיבות אלה, שבהן לא נמצאה השבחה. לכן, אני משית את מלוא שכרי על המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, התייחס להחלטה, ואמר כי: "היד הקלה של עיריית ת"א בהטלת היטלי השבחה על בעלי דירות בעיר הביאה במקרה זה לתקדים, שבו זכויות של דירה אחת נכללו בחישוב זכויות הדירה נשוא ההשבחה לכאורה. ניתן היה למנוע מחלוקת תקדימית זו במידה והעירייה הייתה מגלה יותר אחריות, בודקת את עצמה ולא פועלת כלאחר יד, תוך פגיעה מהותית בתמורה הכספית של בעל הדירה בעקבות עסקת המכירה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות