banner
עו"ד גילעד ושדי // יחצ
עו"ד גילעד ושדי // יחצ

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות לטלטלה בשוק הנדל"ן? אסור לחכות לרגע האחרון, זה הזמן להתמודד עם נזקי הקורונה בשנים הבאות // פרשנות משפטית

מגדילים 08.11.2020

מאת: עו"ד ומגשר גילעד ושדי

משבר הקורונה השפיע קשות על שוק התעסוקה וכפועל יוצא על שוק המשרדים והמסחר. בשל הסגרים, סגירת השמיים, פיטורים וחל"ת אליהם נקלעו רבים, החלו מנהלי חברות היי-טק, מפעלים, בעלי עסקים ואחרים, להגיע למסקנה כי חוזי השכירות אליהם נקשרו בחוזים ארוכי טווח לא מנוצלים דיו אם בכלל. משרדים שנפרסו על גבי קומות שלמות במגדלי המשרדים נותרו מיותמים ורבים מהם טרם אוישו לאחר שננטשו בסגר הראשון. בנוסף לכך, רבים אשר החלו לעבוד מהבית ולא הראו ירידה בתפוקה החלו לבצע שינוי תודעה בקרב חברות רבות וגדולות לגבי אופי העסקה התואם את שנת 2020 והשנים שיבואו לאחריה, בלי קשר לקורונה והשלכותיה.

שוק המשרדים הרווי עתיד על פי תוכניות מדף להתרחב אף יותר בשנים הקרובות עם תכנונם של מאות אלפי מ"ר משרדים. דבר שיגרום לטלטלה גדולה בשוק המשרדים והפסדים רבים לחברות אחזקות רבות.

שוק המשרדים והנדל"ן המניב אינו צריך הסתכלות במשקפי המקרו בלבד. שוק הנדל"ן המניב והטלטלות בו עלול להשפיע על קרנות הפנסיה וההשתלמות ועל המסחר בבורסה ושווי מניות ותיקי השקעות של רבים מאזרחי ישראל. 

משרד האוצר העלה הצעה שעתידה למצוא פתרון לא רק לשוק המשרדים שעתיד להיפגע מבינוי יתר, כאשר המגמה היא למצוא פתרון לתחום הדיור המקרטע, אשר משתרך מאחור ואינו מגיע ליעדי הביקוש השנתיים. הצעת משרד האוצר היא להפוך 50% משוק המשרדים המתוכנן כיום ונמצא בהליכי תכנון שונים לדירות מגורים בהליך רישוי רגיל (כולל הפקדה להתנגדויות ) דרך הרשויות המקומיות.

מחד נדמה כי הצעה זו עתידה לתת מענה הן לשוק המשרדים ולמשקיעים שעתידים ל"הקפיא" את הפרויקטים בשל הירידה בביקוש הנוכחי והעתידי והקושי בתמחור נכון של הפרויקטים לאור המצב והצפי לירידת מחירים. כמו כן, עתידה הצעה זו לתת מענה הולם ומהיר יחסית לשוק הדיור ע"י הוספת אלפי דירות חדשות לשוק. אך להצעת האוצר ישנן מספר בעיות:

  1. מיקום הפרויקטים של המשרדים נמצא בד"כ לא בסמוך לאזורי מגורים ולשירותים הייעודים האמורים להיות בסמיכות כגון , קופ"ח, בתי ספר וגנים , תחבורה וכו.
  2. שילוב יעודים בבניין אחד מצריך לתת מענה תכנוני שאינו ניתן ליישום מבחינה טכנית במקומות רבים.
  3. תקן החנייה במשרדים עלול להיות נמוך משמעותית מתקן החנייה למגורים ולכן יהיה צורך בשינוי התוכניות ואולי גם בשינוי התב"ע כדי לבצע התאמות. חפירת קומות חנייה נוספות עלולות להפוך את הפרויקט ללא רווחי בעליל.
  4. התנגדות הרשויות המקומיות – רשות מקומית אשר מקדמת הקמת מבני מסחר ומשרדים יוצאת נשכרת מהכנסות גבוהות ללא השקעה בתושב. רשויות מעוניינות לקדם מסחר ומשרדים על פני בנייה למגורים  עליהם הם "מפסידות" הכנסות ומגדילות הוצאות לטווח ארוך.  כל מ"ר בנוי שינוצל למגורים "יפגע" ברווחי העירייה וצפוי להתנגדות חריפה של הרשות המקומית אליה מפנה שר האוצר את התיק לדיון מחודש על מנת לבצע את ההסבה למגורים.

אין ספק ששוק הנדל"ן והמשרדים בפרט מצריכים חשיבה מחודשת אחרי הרה-ארגון שעברו מוסדות וחברות רבות בתקופה זו. המעבר לעבודה מהבית בסקטורים רחבים (אף במגזר הציבורי) העבודה והפגישות בתחומי הרשת ושימוש בטכנולוגיות להעברת חומרים, צ'טים ופגישות רבות משתתפים און ליין.

החשיבה המחודשת שנגרמה בשל אילוצי הקורונה הופכת כיום להתייעלות בתחומים רבים. חברות רבות שוקלות לוותר על שטחי משרדים ומסחר לטובת עבודה מהבית, מסחר און – ליין ומתן שירותים מקוונים.

הממשלה והאוצר ידרשו לתת מענה הולם למאות אלפי המ"ר שלא יהיה בהם שימוש (לפחות לא בתקופה הקרובה). על כן, הצעת האוצר היא סנונית ראשונה אך לא מלוטשת למתן פתרונות ענייניים לשוק זה.

המענה לטלטלה בשוק הנדל"ן צריכה לתת פתרונות מהירים להסבה של מסחר ומשרדים למגורים במקומות בהם ניתן הדבר הלכה למעשה. הפתרונות המהירים מצריכים מענה בתקנות וחוקים שיאפשרו הסבה מהירה לתקופה מסוימת (5-7 שנים) או לצמיתות עם התחשבות מינימלית במתן מענה לכלל הנושאים הנלווים להסבה זו אחרת הדבר פשוט לא יקרה בזמן הנכון כדי למנוע קריסה בענף.

ההסבה האמורה יכולה לתת מענה לזוגות צעירים, סטודנטים ושאר קבוצות ייעודיות שזקוקות למענה מעין זה ואין להם צורך בחבילה הכוללת של שכונת מגורים (מתנ"ס, גני ילדים ובתי ספר ועוד). גם בהיבט התחבורתי לצעירים יהיה קל יותר לנווט מאזורי המסחר והמשרדים לשאר חלקי העיר ומחוצה לה.

היום שאחרי הקורונה קרוב לפי תחזיות המומחים, אל לנו לחכות לרגע האחרון על מנת למנות ועדת היגוי ליציאה כלכלית בטוחה מהמשבר אליו נקלענו ומתן פתרונות ארוכי טווח להתמודדות עם נזקי הקורונה הנוכחיים.

*כותב המאמר, עו"ד גילעד ושדי, הנו מומחה בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, מלווה בעלי דירות בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות