האם טענה להכבדה על תשתיות יכולה למנוע פרויקט תמ"א 38?

תמונה: עו"ד דן הלפרט // יחצ

מאת: עו"ד דן הלפרט

הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת השרון העניקה לאחרונה היתר בתנאים לביצוע פרוייקט תמ"א 38/1 בבניין ברחוב גולומב 8 בעיר, במסגרתו, לבניין הקיים (3 קומות, 12 דירות) תתוספנה 2.5 קומות (8 דירות נוספות) וכן תורחבנה הדירות הקיימות ויוספו להן ממ"דים. מתן ההיתר בתנאים נעשה תוך דחיית התנגדויות שהוגשו על ידי בעלי דירות בבניינים הסמוכים. עקב כך, הגישו המתנגדים ערר לועדת הערר במחוז תל אביב.

העוררים: הפרויקט יהפוך את השכונה ל"סלאמס"
במסגרת הערר טענו העוררים, בין היתר, כי מתן ההיתר המבוקש יהפוך את השכונה כולה ל"סלאמס" ולכן יש להורות על חיזוק הבניין אך ללא הוספת קומות ודירות. עוד טענו העוררים, כי תוספת יחידות דיור לבניין הקיים תגרום לחסימת הנוף לבעלי הדירות בבניינים הסמוכים ואף תחמיר את הצפיפות (שכבר קיימת) ואת בעיות התנועה באזור. העוררים הוסיפו וטענו, כי ביצוע הבניה המבוקשת יגרום לרעש וזיהום בתקופת הבניה ויהווה מפגע ממשי עבורם.

נטען עוד על ידי העוררים, כי ראוי היה לאשר פרוייקט של הריסה (ולא פרוייקט של חיזוק הבניין הקיים), שכן הריסת הבניין היתה מאפשרת לבנות חניון תת קרקעי תחת הבניין החדש. פתרון זה, כך נטען, היה פוגע פחות בבניינים הגובלים. עוד נטענו טענות מצד עוררים המתגוררים בבניין הגובל מצפון (גולומב 10), כי סלון דירותיהם ושני חדרי שינה פונים לכיוון בניין גולומב 8 ולכן ההתקרבות בין הבניינים (כתוצאה מהרחבת הדירות בגולומב 8) תגרום לפגיעה בפרטיות ולחסימת אור ואוויר.

הועדה המקומית מצידה טענה, כי יש לדחות את טענות העוררים, תוך שציינה כי לא קיים מחסור בתשתיות באזור.

לאחר בחינת טענות וראיות הצדדים, מצאה ועדת הערר לדחות את הערר
תחילה מצאה ועדת הערר לציין, כי הערך העומד בבסיס הבקשה להיתר- חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – הוכר כאינטרס לאומי וכי תכנית רש/3838 מאפשרת גם חיזוק בניינים ועל כן אין לקבל את טענת העוררים כי ראוי לאשר פרוייקט הריסה ולא חיזוק. עוד קבע ועדת הערר, כי תכנית רש/3838 חילקה את העיר למתחמי מימוש וקבעה מספר יחידות דיור שאותן ניתן לממש בכל מתחם וכי התוספת המבוקשת לבניין ברחוב גולומב 8 (תוספת של 8 יחידות דיור ל- 12 הקיימות) עומדת במכסה שנקבעה והיא סבירה וממילא לא הוכח שהיא תכביד על התשתיות באופן המצדיק את דחיית הבקשה להיתר או צמצומה.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי אין לקבל גם את טענת העוררים לעומס תנועתי שכן טענה זו נטענה ללא אסמכתא ולא הוכח כי תוספת יחידות הדיור המבוקשת תביא להעמסה בלתי סבירה שמצדיקה את דחיית הבקשה או את צמצום מספר מקומות החניה ויחידות הדיור. גם את הטענות לפגיעה בזרימת האור והאוויר, בנוף ובפרטיות, מצאה הועדה לדחות תוך שקבעה כי הנ"ל נגרמים בשל אילוצי תכנון (הנובעים מנתוני המגרש ומיקום המבנה הקיים) שלא ניתן למנוע.

לסיום קבעה הועדה כי ביצוע הפרוייקט ובעיקר תוספת הקומות אכן משפיעים על הגרים בבניינים הסמוכים, אך זוהי תוצאה טבעית של תמ"א 38 ושל הוראות תכנית רש/3838 שמאפשרת תוספת קומות וזכויות כתמריץ לחיזוק מבנים ואין מדובר בפגיעה בלתי סבירה.

סופו של דבר
בסיכומו של דבר, נקבע, כי כאשר עורכים את האיזונים הנדרשים בין הצורך בחיזוק המבנה לבין הפגיעה שנגרמת באופן טבעי מהתקרבות בין המבנים בחיזוק מבנה קיים, עולה כי החלטת הועדה המקומית שמצאה להעניק היתר בתנאים הינה ראויה ונכונה ועל כן אין מקום לשנות מהחלטת הועדה המקומית להעניק היתר בתנאים.

נמצאנו למדים, כי מקום בו לצורך מימוש תמ"א 38 התקינה העיריה תוכנית מכח סעיף 23 לתמ"א 38 (כדוגמת תוכנית רש 3838 ברמת השרון), אזי ממילא נלקחו בחשבון בקביעת התוספות שניתן יהיה להוסיף לכל בניין ולכל אזור, גם מצב התשתיות ויכולתן להכיל את תוספת היחידות הללו ולכן לא תתקבל טענת המתנגדים כי ביצוע הפרויקטים באזור יגרמו להעמסת יתר על התשתיות הקיימות.

*הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: