משגה הוא לותר לחלוטין על התמ"א, זאת שעה שהחלופות, ובראש וראשונה התחדשות בניינית, עדיין לא הוכיחו את עצמן די הצורך // דעה
העובדה שתמ"א 38 הגיעה בסוף אוגוסט האחרון לעולם שכולו טוב, הינה לטעמי משגה. התוכנית, על כל חסרונותיה, הצליחה במהלך 19 שנותיה, לקדם רבבות יחידות דיור שספק רב אם היו מקודמות באופן אחר, ובכך גם חיזקה אלפי רבים של בניינים והוסיפה רבבות ממ"דים.
העובדה שלא מעט רשויות מקומיות התנגדו להמשך התוכנית ולהבאתה לידי סיום, קשורה קשר ישיר לאינטרס המובהק של אותה רשות. לכך קיימות דוגמאות שונות בתכלית:
דוגמא אחת הינה של עירית תל אביב שהתנגדה להמשך התמ"א ממסיבות כלכליות מובהקות, זאת משום שערכי הקרקע הגבוהים מאוד מחד גיסא, ומאידך גיסא העדר האפשרות לגבות היטלי השבחה מהיזמים, גרמו לה לכאורה הפסדים ניכרים.
דוגמא שונה בתכלית הינה של לא מעט עיריות ורשויות מקומיות שמחד גיסא לתמ"א לא הייתה בהן כדאיות כלכלית ומאידך גיסא התקשו מאוד לקדם, אם בכלל, תכניות של פינוי בינוי, זאת בשל בעיות סטטוטוריות שונות ומורכבות.
בין הערים שבחרו במודל חלופי לתמ"א 38 (על פי סעיף 23 לחוק התמ"א) המכונה "התחדשות בניינית", מעין שילוב של התמ"א עם פינוי בינוי, היו רמת גן, רעננה, כפר סבא, בית שמש, אשדוד, אשקלון באר שבע ועוד.
ההתחדשות הבינינית, בשונה מהתמ"א המבוססת בדרך כלל על מגרש בודד ועל בניין אחד או שניים, מתכללת ברמה עירונית את האפשרויות לקדם בו זמנית מאות ובמקרים מסוימים אף אלפי יחידות דיור.
דוגמא מובהקת לכך מהווה ההתחדשות הבניינית שיזמה עירית לוד ואכן מניבה פירות ביחס לתוכניות פינוי בינוי שהתעכבו משך שנים רבות.
ברור גם כי אחד המוקשים הגדולים בדרכה של תמ"א 38 הייתה העדר כדאיות כלכלית, ככל שערכי הקרקע היו נמוכים יותר, קל וחומר בפריפריה שם לא בוצע פרויקט אחד לרפואה.
חסרון נוסף של התמ"א היה בכך שהיא קידמה, כאמור, רק בנינים בודדים, כך שקצב ההתקדמות שלה היה איטית יחסית, מה שהגביל את כמות יחידות הדיור שיכלה לקדם ביחס לצרכי השוק.
עוד חסרון, שאין לזלזל בו כלל, היה בכך שהתמ"א לא כללה את שדרוג התשתיות סביב הפרויקט, מה שגרם בלא מעט מקרים למחסור במני ציבור, מדרכות, כבישים, חניות ובעיות נוספות.
ויחד עם זאת, ולמרות הכול, אני עודני סבור שהיה זה משגה לותר לחלוטין על התמ"א, זאת שעה שהחלופות, ובראש וראשונה התחדשות בניינית, עדיין לא הוכיחו את עצמן די הצורך.
מדוע, למשל, לא נשקל לאפשר לרשויות המקומיות להמשיך את התמ"א, זאת לצד האפשרות שכל רשות תבחר את החלופה המתאימה לה?
הלא ישנן לא מעט דוגמאות של רשויות מקומיות, דוגמת רמת גן, שם התמ"א הצליחה באופן יחסי בהחלט לא רע.
ואם הבעיה הינה העדר היטלי השבחה ו/או תשתיות משלימות, האם לא היה משתלם בקרב מקבלי ההחלטות ברשות להתחדשות עירונית, ובכלל, לממן את ההפרש הדרוש, זאת על מנת שהתמ"א 38 תמשיך להוות "אקס פקטור" נוסף למרכיב יחידות הדיור המקודמות מידי שנה בפינוי בינוי ובהמשך גם במסגרת התחדשות בניינית?
חומר למחשבה למקבלי ההחלטות.
*עורך דין יריב גוטמן הוא מומחה בנדל"ן ומקרקעין
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
