banner
אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

סקירה מיוחדת: כל המכשולים בשלב פינוי הדירה ואיך בכל זאת תעברו אותו בהצלחה

אין סוף קשיים מלווים את שלב פינוי הדירה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש בהתחדשות העירונית, והוא אף הפך לגורם מעכב לקידום הפרויקט. סקירה מיוחדת מציגה את כל האתגרים שבדרך וגם פתרונות למעבר מוצלח

תארו לכם שבוקר בהיר אחד אתם מקבלים לפתע מכתב בו מודיעים לכם כי יש לכם 3 חודשים לעזוב את דירתכם ולעבור לדירה חלופית. זו המציאות כיום עבור אלפי בעלי דירות, אשר נמצאים בהליך פינוי בינוי או תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה.

"הליך פינוי הדירות הינו הליך מורכב מאד שטומן בחובו קשיים רגשיים, חברתיים וכלכליים רבים", כך אומרת קארין קורן, בעלים ומנכ"ל משותף בפסיפס התחדשות עירונית, המלווה חברות יזמיות מול מאות בעלי זכויות בתהליך הפינוי.

קארין קורן // צילום רז רוגובסקי | depositphotos
קארין קורן // צילום רז רוגובסקי | depositphotos

"ככל שחולפות השנים ופרויקטים מגיעים לשלב המימוש, אנו נתקלים בלא מעט דוגמאות למורכבות של הליך פינוי הדירה או במקרים מסוימים של בעלי חנויות או משרדים, אשר נדרשים לאחר שנים רבות של עבודה ומוניטין במקום מסוים לחפש חלופה מתאימה לתקופת הבניה".

האם המעבר לדירה חלופית יכול להפוך למכשול לקידום פרויקט?
"בהחלט. לדוגמא, באחד מהפרויקטים בהם טיפלנו, נפגשנו עם בעל מסעדת בשרים, אשר חתם על הסכם פינוי בינוי לפני מספר רב של שנים, וכשהגיע רגע הפינוי לא היה מוכן לעזוב את העסק שהקים בעשר אצבעות.

לשמחתי, לאחר עבודה מאומצת, הצלחנו לייצר עבורו פתרון ראוי – תחילה מצאנו מקום במרחק סביר שיהווה פתרון חלופי הולם, לאחר מכן קבענו פגישה משותפת עם מעצבת פנים מטעם היזם, אשר עיצבה עבורו את המקום החדש, תוך התחייבות כי צוות מטעם היזם יסייע בשיפוץ והתאמת המקום למסעדה, דאגנו לרישוי עסקים ועוד.

"במקרה אחר נתקלנו במשפחה שסירבה לפנות את דירתה בשל העבודה מכוון שלא מצאו מסגרת חינוכית לבנם בעל צרכים מיוחדים עקב המעבר במהלך שנת לימודים פעילה.

במקרה זה עזרנו להפעיל לחץ כבד על הגורמים הרלוונטיים בעירייה על מנת למצוא פתרון הולם בהקדם שיאפשר את שיבוצו של הילד במסגרת מתאימה לו ולצרכיו, ורק לאחר שווידאנו כי אכן הדבר קרה, נפתרה הסוגייה, והמשפחה הסכימה לפנות את דירתם.

אתגר נוסף אותו מציינת קורן הוא בפרויקט אשר מצוי בשלב הפינוי בימים אלה ואותו היא מלווה באופן אישי. מדובר בפינוי של 77 משפחות בפרויקט הממוקם סמוך לכיכר המדינה בת"א. "אנו עדים לקושי הרב במציאת עשרות דירות חלופיות לתקופת הבניה במיוחד באזור רובע 4 בת"א. לצורך סיוע לבעלים נעזרנו בשירות של מתווכים מקומיים, אשר יחד עם חברתנו מוצאים פתרונות מגוונים לבעלי הדירות. רק ביצירתיות רבה וניסיון של שנים אנו מצליחים למצוא פתרונות ייחודיים שחוסכים ליזם כסף וזמן יקר", אומרת קורן.

בבדיקה בעשרות מתחמים שבוצעה בתקופה האחרונה בחברה, עלה כי בפרויקט מסוג פינוי בינוי של כ- 100 יחידות קיימות, כ- 30%-50% מבעלי הזכויות משכירים את נכסיהם, וכ- 50%-70% בעלים מתגוררים בנכס שצפוי להתפנות.

"לא פעם ישנם קשיים וחוסר שיתוף פעולה דווקא מצד השוכרים, שלא תמיד ממהרים לפנות", מתארת קורן אתגר נוסף בשלב פינוי הדירות לקראת הריסתן, "אנו מאמינים כי הדרך להתגבר על הקושי בהיבט זה הוא להתייחס לאותם שוכרים מבעוד מועד כאילו מדובר בבעלים ולתת להם יחס אישי וצמוד וכן לעדכן אותם בשלבים הסופיים כדי שיידעו להתארגן לפינוי.

"לגבי הבעלים שגרים בבניין התמונה מורכבת יותר. אותם בעלים לפעמים גרים בדירה שנים רבות, לעיתים הדירה היחידה שגרו בה, הקימו משפחה, גידלו את ילדיהם ועבורם הליך פינוי הדירה והשכרת דירה חלופית מטלטל ומפחיד מאד! במילים אחרות, ככל והיזם ירתום את כלל הבעלים והשוכרים להליך ויקפיד לעדכן אותם לאורך הדרך בהתקדמות הפרויקט, כך יוכלו להיערך לשלב הפינוי מבעוד מועד גם ברמה הרגשית, ולשתף פעולה בשמחה ולמצוא דירה או נכס אחר".

איתמר פיטל // צילום: נמרוד קפלוטו
איתמר פיטל // צילום: נמרוד קפלוטו

איתמר פיטל, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת צבי צרפתי ובניו, מציין גם הוא את הקשיים בשלב הפינוי. לדבריו, "כחברה אשר מקדמת היום עשרות מתחמי פינוי בינוי עם אלפי דיירים ברחבי הארץ, חשבנו כיצד ניתן להקל עליהם בכדי שיעברו את הליך הפינוי בצורה חלקה ונעימה ביותר. הבנו כי שקיפות והעברת המידע לאורך הדרך ובזמן אמת, מקלים על בעלי הדירות ומאפשרים להם להתכונן נכון לשלב הפינוי. אנו דואגים לכל פרט, לשלוח עדכונים בשפה פשוטה, ולהסביר את התהליך שהבעלים צפויים לעבור עם הפצת מכתב הפינוי. בנוסף, אנו ממנים עבורם צוות ייעודי ומקצועי שילווה אותם יד ביד לאורך הדרך.

"חשוב לזכור כי בטרם הפינוי יש חובה לכלל הבעלים לספק מגוון רב של מסמכים ואישורים כגון, היעדר חובות מחברת החשמל, ניתוק הגז והמים, אישור ניהול חשבון ועוד, ולמעשה אין כיום פרויקט בו לא נדרשת עזרה לחלק מהבעלים המתקשים להתמודד עם הבירוקרטיה מול הרשויות השונות".

עו"ד זיו גרומן מחלוצי תחום ההתחדשות העירונית, המייצג ומלווה מעל 260 פרויקטים בתחום, מציין אף הוא את החשיבות בגורם מקצועי אשר ילווה את תהליך הפינוי תוך מתן פתרונות במידת הצורך. "מניסיון של 15 שנים בתחום ההתחדשות העירונית, אני יכול לומר בפה מלא כי פרויקט מוצלח הוא פרויקט בו קיים קשר לאורך חיי הפרויקט כולו, ולאו דווקא במקרים בהם ליזם יש אינטרס כי בעלי הדירות ישתפו עמו פעולה.

זיו גרומן // צילום: רז רוגובסקי | מגדילים
זיו גרומן // צילום: רז רוגובסקי | מגדילים

"לא פעם אנו מוצאים את עצמנו מתנהלים מול בעלי דירות אשר 'מתנקמים' באותו יזם 'שנעלם' וכעת מנסים לבצע 'מקצה שיפורים' בהסכם. ישנם מקרים בהם נוצרו במהלך השנים קשיים אובייקטיביים, שלא תוקשרו כראוי בזמן אמת מפאת הנתק שהיה בינם לבין היזם, והדבר לעיתים מגיע עד כדי יצירת עיכוב בפינוי הדירה – ובהתקדמות הפרויקט. החדשות הטובות הן, שניתן לקיים פרויקט פינוי בינוי, בשיתוף פעולה ובהתנהלות מכבדת לשני הצדדים, אם שומרים על כללי תקשורת מסוימים. גורם מקצועי המלווה את הפרויקט משמש לעיתים חוליה מקשרת ומפשרת במקרה הצורך בין היזם לדיירים וחשיבותו להתקדמות הפרויקט והצלחתו מכרעת".

קורן מוסיפה, כי: "היות ששירות הוא מקצוע לכל דבר ועניין, אנו מעמידים לרשות בעלי הדירות בפרויקטים השונים איש/אשת קשר אשר תעניק להם שירות אישי ותלווה אותם לאורך כל חיי הפרויקט באופן הדוק, תעדכן אותם בכל שלבי הפרויקט, תהייה להם לאוזן קשבת תשמור אותם בתהליך ותקל על שלב הפינוי אשר ממילא מורכב ורגיש. לשמחתנו במבחן התוצאה אנו רואים את שיתוף הפעולה והאמון מצד הבעלים".

צריך לזכור כי ישנה אוכלוסייה קשישה שרגילה לסביבה שלה ונמצאת בפני תקופה מורכבת ריגשית ולוגיסטית וצריכה סיוע צמוד במהלך הפינוי. לאוכלוסייה זו אנו דואגים לשירותי אריזה, פריקה, סידור התכולה בדירה החלופית וכן 'הנדימן' שיסייע בהרכבת ארונות, תליית תמונות, חיבור הטלוויזיה ועוד. ישנן משפחות צעירות עם ילדים אשר נתקלות בבעיות ברישום לבתי ספר, גני ילדים, חוגים ועוד לאור הצורך במעבר דירה, המעבר לא פשוט גם עבורם ועבור ילדיהם".

נחמה בוגין // צילום: ניר שהרבני
נחמה בוגין // צילום: ניר שהרבני

שמאית ומשפטנית נחמה בוגין, מציינת כי נושא רגיש נוסף הינו קביעת דמי השכירות לדיירים לתקופת פינוי הדירות המקוריות. לדבריה, עליית המחירים המתמדת, יחד עם האתגר של פינוי עשרות דירות בבת אחת לשכירות באותו אזור מצריכות עבודה שמאית רגישה שתאפשר לצלוח בשלום וברוח טובה את שלב הפינוי.

לסיכום, אומרת קארין קורן, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת פסיפס התחדשות עירונית: "לא טוב היות האדם לבדו, ועל כן דווקא הקשר האישי והליווי הצמוד לאורך הפרויקט כולו ולא רק בתקופת הפינוי הם לפעמים ההבדל בין הצלחה לכישלון", ואלו הם הטיפים של קורן לניהול נכון של הליך הפינוי:

  1. שמירה על מעורבות גבוה של הבעלים בתהליך לאורך כל חיי הפרויקט, הינו מתכון לשיתוף פעולה פורה.
  2. ביצוע הכנה מוקדמת לבעלים מספר חודשים טרם הוצאת מכתב הפינוי.
  3. מיפוי כלל הדירות בפרויקט ומתן דגש וסיוע מיוחד לדיירי דיור ציבורי, אוכלוסייה קשישה ובעלי מוגבלויות.
  4. ניסוח מכתב פינוי בשפה פשוטה ומפורטת הכוללת הוראות מדויקות עם הסבר על התהליך.
  5. קשר אישי ושוטף עם הבעלים הכולל מנהל/ת ייעודי לתהליך, החל מהפצת מכתב הפינוי ועד היציאה מהנכס.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות