עו"ד ניצן זימרן // יחצ
עו"ד ניצן זימרן // יחצ

האם חל שינוי מגמה בעמדת המועצה הארצית לתכנון ובנייה באשר למגבלות הוצאת היתרים מתוקף סעיף 78 לחוק?

בשנים האחרונות, ובפרט לאור ריבוי פרויקטיי תמ"א 38, רשויות מקומיות רבות עשו שימוש בסעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, זאת לצורך מניעת הוצאת היתרי בנייה אלא שלאחרונה, במספר החלטות עקרוניות של המועצה הארצית לתכנון ובניה, הוחרגו בקשות להיתר בניה מהמגבלות, באופן שיתכן שיש בו כדי שינוי מגמה

מגדילים 08.09.2020

מן המפורסמות, כי הוצאת היתר בניה מכוח תכנית תקפה החלה על מקרקעין, מוכרת כזכות קניין בסיסית, וסמכות מוסדות התכנון לסרב לבקשה כזו – מצומצמת ביותר. אחד הכלים המשמעותיים העומדים לרשותה של הרשות, מקום בו היא מבקשת להגביל הוצאת היתרים כאלה, הוא הכלי המוכר כ"סעיפים 77-78" לחוק התכנון והבניה.

סעיף 77 מאפשר למוסד תכנון לפרסם כי בכוונתו להכין תכנית על חטיבת מקרקעין, אף אם הרעיון התכנוני נמצא "בחיתולים". סעיף 78 לחוק מאפשר למוסד התכנון לקבוע מגבלות שימנעו הוצאת היתרי בניה אשר עלולה לשבש ביצועו של התכנון המתגבש. הגבלות אלה יכולות לחול לאורך שנים ארוכות, ולמנוע הוצאת היתרים אף במקום בו הליכי הרישוי היו בשלבים סופיים ולפני מתן היתר. כך, גם חברה יזמית שרכשה זכויות במקרקעין על סמך תכניות תקפות המאפשרות היתרי בניה, עלולה למצוא עצמה במצב בו לא ניתן להוציא היתרי בניה במקרקעין, למשך שנים ארוכות.

על התנאים שנקבעו לפי סעיף 78 ניתן להגיש ערר, אולם לאורך השנים רובם המכריע של העררים נדחו.

בשנים האחרונות, ובפרט לאור ריבוי פרויקטים להתחדשות עירונית מסוג תמ"א 38, רשויות מקומיות רבות עשו שימוש בכלי של סעיף 78, על מנת למנוע הוצאת היתרים מכוח התמ"א. כך לדוגמא עיריית תל אביב פרסמה הגבלות שונות בשנים בהן תוכננו תכניות הרבעים (עד היום קיימות הגבלות ברבעים 4 ו – 5). גם עיריית גבעתיים פרסמה הגבלות על הוצאת היתרים מכוח התמ"א בשכונות שלמות בעיר. באופן דומה נהגה גם עיריית רמת גן ביחס למספר שכונות, וכן ערים נוספות באזור המרכז בפרט ולמעשה בכל רחבי הארץ.

כאמור, ברוב מובהק של המקרים, לא הצליחו יזמים "לפרוץ את חומת 78", ועררים שהוגשו למועצה הארצית נדחו בזה אחר זה. אלא, שלאחרונה נדמה כי נוצרו בקיעים בחומה. במספר החלטות עקרוניות של המועצה הארצית לתכנון ובניה הוחרגו בקשות להיתר בניה מהמגבלות, באופן שיתכן שיש בו כדי שינוי מגמה. 

בהחלטות אלה המועצה הארצית מבקרת את השימוש המוגזם בכלי זה שנחשב כלי פוגעני בזכות הקניין ושנחשב במשך שנים כמעין 'נשק יום הדין'.

כך למשל, בהחלטה מלפני כשבועיים ביחס לבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 ברחוב בן גוריון בגבעתיים, הביעה המועצה הארצית את דעתה כי בכל הנוגע לתכניות התחדשות עירונית, משך זמן הכנתן של התכניות עלול לארוך שנים רבות, ותנאים שייקבעו למשך כל זמן הכנתן של תכניות אלה עלולים להביא לפגיעה לא פרופורציונאלית בזכות הקניין של הפרט וכן במרקם העירוני בכללותו ובהתחדשות האורבאנית הרציפה בעיר. 

בנוסף, המועצה הארצית הביעה את עמדתה כי יש לשקול שימוש באמצעים חלופיים למגבלות לפי סעיף 78, כגון התליית תכנית או הקפאתה, באופן שיאפשר להגיש תביעת פיצויים בגין הנזק הנגרם לבעל הקרקע (תביעה שלא ניתן להגישה בגין תנאים מגבילים לפי סעיף 78).

בהחלטה נוספת מהעת האחרונה, שהתייחסה לתנאים מגבילים ברבעים 5 ו-6 בתל אביב, הבהירה המועצה הארצית כי לעת הארכתם של תנאים אלה, מצופה ממוסד התכנון לבחון אם ניתן לצמצם את התנאים בהתאם להתגבשות התכנון. באותו מקרה הורתה המועצה הארצית על החרגתה של הבקשה להיתר ממגבלת הצפיפות שנקבעה בתנאים המגבילים, וזאת מאחר שמגבלה זו לא שיקפה עוד את התכנון המתגבש. 

במקרה נוסף התירה המועצה הארצית תוספת מרפסות בבקשה להיתר לחיזוק ותוספת מכוח תמ"א 38 בשכונת רמב"ם בגבעתיים, בניגוד לתנאים המגבילים שאושרו לפני כארבע שנים. המועצה הארצית ציינה בהקשר זה כי ככל שתקופת התנאים מתארכת, ועמה גם הפגיעה בזכות הקניין, כך יש לוודא כי פגיעתם של התנאים מצומצמת וממוקדת ככל שניתן. 

יש לקוות שמוסדות התכנון יפנימו את המסרים שהעבירה המועצה הארצית בהחלטותיה, ויעשו מאמץ לצמצם את השימוש בתנאים המגבילים, הן מבחינת היקפם והן מבחינת משך תחולתם.

*כותב המאמר, עו"ד ניצן זימרן, הינו שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות', העוסק בדיני תכנון ובניה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות