הכיצד בעידן בו קיים מחסור כה קריטי בהתחלות בנייה בכלל, ושבהתחדשות עירונית בפרט, לא פותרים מקבלי ההחלטות, כולל ממשלת ישראל, הרשות להתחדשות עירונית והעיריות, אחת ולתמיד את בעיית ה"מושע"?
ישראל אברמוב // יחצ
מאת: ישראל אברמוב, מנכ"ל קבוצת "אלד פסגות"
באופן ציורי מזכירה לי בעיית ה"מושע" בהתחדשות עירונית בפרט, ובשוק הדיור בכלל, את הסרט הצרפתי המיתולוגי מ-2007 "הפרפר ופעמון הצלילה" (LE SCAPHANDRE ET LE PAPILLON). סרט זה מספר את סיפורו האמיתי של עורך מגזין האופנה היוקרתי ELLE ("היא") , ז'אן דומיניק בובי, שקיבל בשנת 1995, בגיל 42 , שבץ מוחי נדיר שהותיר אותו כלוא בתוך גופו, משותק לחלוטין, ללא יכולת הנעת גפיים ויכולת דיבור, אולם עם מוח צלול לחלוטין.
אם נעשה אנלוגיה מ"הפרפר ופעמון הצלילה" לשוק הדיור, הרי שה"מושע" מזכירה את אותה תסמונת בדיוק: בניינים ודירות שמצויים בסטטוס הזה וכאלה ישנם אלפים רבים, לכודים בתוך עצמם: לא ניתן לבצע בהם דבר, לא שינויים, בוודאי לא התחדשות עירונית, רובם ככולם מתפוררים והולכים, ערכם בשוק הולך ויורד, קשה מאוד למכור בהם דירה, עובדה הבאה לידי ביטוי במחיר הנמוך לעיתים בעשרות אחוזים לעומת מחיר השוק הרגיל וקיימת בהם גם תופעה נפוצה למדי של "פלישות" דיירים לשטחים משותפים, החל מגגות וכלה בחדרי מדרגות וחצרות.
אז מהי בדיוק "מושע" ומה פירושה?
מדובר במושג המגדיר זכויות מקרקעין מתקופת השלטון העותומני בארץ ישראל שנוצר בשנת 1858 ומשמעותו נגזרת מהמילה הערבית "שיתוף". בשונה מדירה רגילה בבעלות בטאבו הרשומה ברשם המקרקעין כדת וכדין, בניין בסטטוס של "מושע" לא עבר פרצלציה כלשהי או העברת הדירות ברשם המקרקעין וכל אחד מבעלי הדירות באותו בניין יש לו חלק יחסי מהמגרש שעליו עומד הבניין. לדוגמא, בניין ישן בשכונת שפירא או בשכונת התקווה שיש בו 12 דירות, ולכל אחד מבעלי הדירות יש חלק יחסי של 1/12 מהמגרש כולו, אך אין לו בעלות קניינית ישירה על הדירה בה הוא מתגורר.
לא בכדי הפכה ה"מושע" למוקש מרכזי בשוק הדיור בכלל והתחדשות עירונית בפרט, כמו גם לבעיה חברתית קשה מאין כמותה וקטליזטור למצוקה גוברת והולכת:
ראשית, רוב הדירות ב"מושע" מרוכזות בשיכונים וותיקים המפוזרים בכל רחבי הארץ כמו שכונות בדרום תל אביב דוגמת שפירא, פלורנטין, התקווה, עזרא, שכונות ותיקות ביפו, בחיפה, ברמלה ולוד ובערים נוספות, שנבנו בראשית המאה הקודמת, מה שמקצין את בעייתן לא רק כנדלנ"ית גרידא, אלא גם חברתית משום שמייצרת תרבות עוני המקצינה משנה לשנה.
שנית, העובדה שערך הדירות ב"מושע" נמוך בדרך כלל כ-10-20 אחוזים(תלוי במצב הבניין והדירה) לעומת מחירי השוק הרגילים, מגדילה את הפער הכלכלי בינן לבין דירות "רגילות" שעברו כדת וכדין ברשם המקרקעין.
שלישית, התופעה השכיחה של "פלישות" דיירים לשטחים משותפים גורמת לסכסוכים רבים, מקצתם אף אלימים, בין הדיירים, מה שמקצין עוד יותר את הפער הסוציו-אקונומי בינם לבין בניינים רגילים.
רביעית, ה"מושע", הופכת את ההתחדשות העירונית, הן תמ"א 38 והן פינוי בינוי, לבלתי אפשרית לחלוטין. הבניינים "לכודים" במצבם הבעייתי ההולך ומחמיר, זאת משום שבפועל לא ניתן לבצע בהם שום שינוי, זאת בשל העדר זכויות ישירות לכל דייר ודייר על הדירה בה הוא גר, שלא לדבר על עימותים בלתי פוסקים בין הדיירים "מי הבעלים על מה? לעומת המושע, ההתחדשות העירונית עשוי לפתור את העניין בשל הרישום החוקי בטאבו לדירה.
מהסיבות שצוינו לעיל, ונוספות, לפלא בעיני הכיצד בעידן בו קיים מחסור כה קריטי בהתחלות בנייה בכלל, ושבהתחדשות עירונית בפרט, לא פותרים מקבלי ההחלטות, כולל ממשלת ישראל, הרשות להתחדשות עירונית והעיריות, אחת ולתמיד את בעיית ה"מושע".
רק לשם המחשה: בשכונת שפירא לבדה קיימות יותר מ-3500 דירות בסטטוס של "מושע" ואם נכלול את כל הדירות בדרום תל אביב, ובכלל, נגיע לאלפי בניינים ולרבבות דירות, כלומר פוטנציאל מפוספס של עד מאות אלפי דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית בכל רחבי מדינת ישראל, ובראש וראשונה בשכונות ותיקות שחלקן הגדול מתאפיין עד היום במצוקה!
נדרשת כאן אם כן פעולה משולבת של ממשלת ישראל בשיתוף הרשות להתחדשות עירונית והעיריות, לקידום מיידי של רישום כל בנייני ה"מושע" ברשם המקרקעין, מה שיאפשר ברמה המיידית להתחיל ולקדם כבר בשנים הבאות פרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי. פעולה שכזו שתגדיל ללא היכר פרויקטים אלה, יביא להרבה יותר התחלות בנייה בכלל וישדרג ללא היכר, הן כלכלית והן חברתית, את אותן שכונות הסובלות זה עשרות בשנים מהזנחה.
אדגיש גם כי העברת כל הבניינים והדירות שמצויים כיום סטטוס של "מושע" ברשם המקרקעין, תגרום ל"צדק פואטי" עבור כל הדיירים הוותיקים. ראשית, ערך רכושם יקפוץ מיידית בעשרות אחוזים ויהיה להם קל הרבה יותר למכור אותו ובמחירי שוק מלאים. שנית, כל נושא ה"פלישות" הבלתי חוקיות בתוך הבניינים ייפסק באכיפת החוק . שלישית, הדיירים יוכלו לקדם תמ"א או פינוי בינוי בבניין, מה שכיום הינו חלום בלתי מושג מבחינתם.
חומר למחשבה למקבלי ההחלטות.
*הכותב, ישראל אברמוב, הינו מנכ"ל קבוצת "אלד פסגות"
בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
