מומחים מובילים עם העצות החשובות ביותר לדיירים: האם לבחור חברה יזמית שהיא גם מבצעת, האם מהפקח צריך להיות מהנדס בהכשרתו ולמה התמורות הן לא הדבר הכי חשוב במכרז היזמים?
כנס הדיירים השנתי של אתר "מגדילים", התקיים השנה בנתניה, בהשתתפות של כאלף תושבים ובעלי נכסים, המקדמים פרויקטים להתחדשות עירונית בעיר. במהלך הכנס התקיימו פאנלים, בליווי שאלות מהקהל, כאשר המומחים של הפאנל, מבכירי ענף הנדל"ן, הציגו מידע חשוב וענו על שאלותיהם.
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, ציין כי: "מכרז היזמים מתבצע זמן רב לפני הביצוע בפועל, לכן השאלה מי הקבלן המבצע בשלב זה היא על גבול הלא רלוונטי, היזמים עדיין לא יודעים איזה קבלני ביצוע יהיו פעילים בשוק בעוד 5 שנים. לכן אני חושב שזה נכון להתמקד ביזם שיש לו גם זרוע מבצעת בתוך הבית, זה קריטי לכל הפרויקט ולמוצר הסופי שתקבלו בסוף, אנחנו חברת אבני דרך חברה שהיא גם יזמית וגם מבצעת. היום אם מסתכלים על ענף ההתחדשות העירונית לרוב החברות הגדולות והמשמעותיות יש זרוע ביצוע בתוך הבית, כאשר המטרה בסוף, גם שלכם וגם של החברה היא לשלוט במוצר הסופי. אין כאן מישהו שיכנס לניתוח מחר ויבקש לראות את מנהל המחלקה ולא את המנתח עצמו. תבחרו בעלי מקצוע כמה שיותר גדולים ורציניים, לנו זה עושה עבודה יותר קשה אבל זה מה שמאפשר להוציא עסקאות לפועל".
אושרי יאיר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת צפריר וזוהר שרבט, התייחס גם הוא לנושא חברת הביצוע וציין כי: "חברה שיש לה זרוע מבצעת מייצרת ערך גדול, זהות הקבלן ידועה לבעלי הדירות מהיום הראשון ובניתוחים הכלכליים החברה רואה רווח גם בביצוע וזה נותן ייתרון מבחינת הכדאיות הכלכלית של כל הפרויקט והיא יכולה ל"חיות בשלום" גם עם פרויקטים עם שיעורי רווחיות נמוכים יותר, כאשר גם הבנקים מתייחסים לזה ונותנים לזה משקל. מבחינת בעלי הדירות כמובן שגם התהליך יותר נוח כי יש כתובת אחת לכל פנייה מתחילת הדרך ועד מסירת מפתחות. אנחנו חברה יזמית קבלנית ואחרי מסירת מפתחות יש לנו מחלקה שמטפלת בכל פנייה וזה יתרון משמעותי.
איתי סמדר, מנכ"ל התחדשות עירונית רוטשטיין נדל"ן, ציין שהחברה מקדמת התחדשות עירונית בכל הארץ ויש לה פרויקט משמעותי בקרית נורדאו נתניה של כאלף יחידות דיור: "רוטשטיין היא גם חברה יזמית וקבלנית ואנחנו בונים את מרבית הפרויקטים שאנחנו יוזמים. הדיירים בסוף רוצים יזם שהוא גם קבלן שייתן להם את כל המעטפת גם לייזום וגם לביצוע, אבל במכרזים שאנחנו מתמודדים בהם אנחנו לא בהכרח מתחייבים גם לבצע את הפרויקט. אנחנו בוחרים לפעמים לקחת קבלן ביצוע אחר, אבל אם חס וחלילה קורה משהו במהלך הבנייה אנחנו יכולים להיכנס מיד בנעליו של הקבלן וזה יתרון נוסף שנותן מרווח ביטחון לדיירים כי הפרויקט ממשיך את הביצוע ולא נכנס להליך של כינוס מול הבנק".
צביקה רובינשטיין, משנה למנכל בית וגג, ציין כי: "אמנם יש יתרון ליזם שהוא גם קבלן, ולחברות גדולות שפועלות בתחום יש מידת סבירות שיישארו לאורך זמן, אולם עולם הביצוע זה הבטן רכה של הקבלנות. ראינו גם פשיטות רגל של חברות גדולות כמו חפציבה ומאליבו מהשנים האחרונות ועוד מאות פשיטות רגל של קבלנים. שהיזם הוא גם הקבלן לרוכשים אין מטריית הגנה מול בנק והבנק יחליט מי יסיים את הפרויקט, אז שמדובר בחברות גדולות בתחום אין ספק שמידת סבירות והחשש נמוכים. לנו יש חברת ביצוע אבל אנחנו משתדלים לא לבצע את פרויקטים שלנו אלא לקחת קבלן מבצע. אנחנו משלמים על מנת לקבל מוצר שהוא 100% כי במידה ופרויקט יכנס למצוקה הקבלן יחסוך איפה שהוא יכול אבל הוא לא יוכל לעשות זאת שיש מולו יזם וחברת פיקוח חיצונית הסיכוי לזה נמוך".
עו"ד גיא יקותיאל, מייסד משרד יקותיאל ושות' ציין כי: "הנקודה הזו של קבלן או לא קבלן זה עוד נקודה אחת ממיני רבות, שאנחנו עושים מכרז יזמים אנחנו בוחנים המון נקודות ובסופו של דבר, אתם בעלי הדירות צריכים להוביל את התהליך ולנהל אותו ולהתאים אותו לצרכים שלכם. אנחנו משמשים כלי עזר לדיירים, מייעצים, נותנים מהניסיון והידע שלנו אבל ההחלטות הן של בעלי הדירות. יש לנו צ'ק ליסט ארוך שנותנים ליזמים למלא ולנציגות אנחנו נותנים טבלת השוואה מסודרת כמה תוספות, כמה קומות, איזה חניות, איזה אדריכל, ובסופו של דבר הדיירים משווים תפוחים לתפוחים, אנחנו רוצים להקל על בעלי הדירות שיהיה להם קל לבחור את החברה שמתאימה ספציפית להם. יש פרויקט שהדיירים דרשו מרפסות סוכות אז התאמנו את המכרז לצורך בכל מקום מתאימים למה שצריכים הדיירים."
עו"ד אריאל פלביאן, ממשרד הרצוג פוקס נאמן ציין כי: "הרצוג פוקס נאמן הוא המשרד הגדול בארץ, יש לנו המון פרויקטים ויודעים לעבוד עם דיירים בקבוצות גדולות. בשנתיים שלוש אחרונות אני פיניתי המון זמן ודחיתי עבודות כדי להגיע לנתניה, אני נמצא פה פעמיים שלוש בשבוע, כי לדעתי היא העיר הכי טובה בארץ להתחדשות עירונית. יש כאן ועדה מקומית עצמאית מיוחדת שמשתמשת בסמכות שלה. לא צריך ללכת לוועדה מחוזית. ולכן לא ייקח המון שנים עד שפרויקט יצא לפועל.
בקידום פרויקט צריך לזכור שלושה דברים- שקיפות מלאה, שוויון, שיתוף, אלא העקרונות שמנחים אותנו בשטח, שאנחנו מגיעים לפרויקט, הדבר ראשון הוא שכל הדיירים בבניין מקבלים הסבר מפורט כל אחד בשפתו, בוחרים מפקח כי עדיין זה פרויקט בנייה, המפקח צריך להיות מחברת הנדסה ולא מפקח טנדר. ללוות אותכם מהתחלה עם מפרט טכני טוב ודוחות שבכל שלב תדעו איפה הפרויקט עומד. אחרי הבדיקה תפנו לאיש מקצוע הבא, לשמאי ואחרי זה ליזם לכל ישיבה של נציגות נעשה סיכום ישיבה, יש קבוצות ווצאפ לכל בניין עם עדכונים מה קרה בישיבה מה הוחלט ולמה הוחלט. בשיטה הזאת אין לנו מתנגדים" .
אינג' ליאור זייטלר, בעלים משותף א.ל הנדסה ציין שהוא מפקח פינוי בינוי, בעל ניסיון של 6 פרויקטים שכבר מבוצעים: "מפקח מטעם בעלי דירות במרבית המקרים הוא דמות שנכנסת לפני היזם, יוצאים מנקודת הנחה שאתם לא אנשי מקצוע, אתם לא בקיאים ולא בעלי ניסיון. העו"ד והמפקח באינטרס משותף והצלחת הפרויקט שלכם היא גם שלנו. יש פה שאלה איך למעשה בוחרים יזם? הרי כולם טובים ועם ניסיון וכולם נותנים אותם מטרים בנתניה. עבודת המפקח זה גם בדיקת מפרט טכני שיבדיל בין יזם אחד לשני. לא בוחרים יזם לפי מפרט טכני הגבוה ביותר אבל בהנחה שיש לכולם אותו ניסיון ונותנים אותו דבר מבחינת מטרים אז יש שיקול של מפרט טכני והבדלים ביניהם. יש הבדלים במפרטים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה ולכן להכניס את המפקח בשלב מקדמי יעזור עם השיקולים".
רונאל ביבי, סמנכ"ל פיתוח עסקי במטרופוליס, אמר כי: "מה שקורה בנתניה זה לא פחות ממהפכה בתחום ההתחדשות העירונית, יש כללים ופרמטרים מאוד ברורים. מה שקורה במכרזים שאנחנו נתקלים בהם הוא שאנחנו מתמודדים עם הצעות שמתרכזות בעיקר בהגדלת המטרים ולפעמים זה גורם לפוקוס של הדיירים להתרכז לא בהכרח במה שהכי חשוב, לא תמיד ההצעה הגבוהה ביותר היא הטובה ביותר וברגע שבנתניה הגדירו מראש את התמורות אז מטרופוליס יכולה להתבלט בחוזקות נוספות שיש לה כמו איתנות פיננסית, וניסיון של אכלוס של מעלה 1000 יח"ד בהתחדשות עירונית בלבד ואלו נושאים שבעיניי קריטיים בבחירת יזם לפרויקט התחדשות עירונית, וברגע שמשקללים את כל הפרמטרים ניתן לבחון יזם בצורה נכונה".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
