מידע חשוב לדיירים: איך בוחרים יזם, מתי אפשר לפנות למנהלת ההתחדשות העירונית בעירייה ולמה צריך שמאי דיירים?
מומחים בכירים מענף הנדל"ן סיפקו את כל התשובות לבעלי הדירות, בכנס הדיירים השנתי של אתר מגדילים, שנערך בנתניה. את הפאנל הנחה עו"ד (רו"ח) ירון טיקוצקי שותף מייסד וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד עורכי דין דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות', שציין בפתיחתו כי: "בפאנל הזה נשתדל להתמקד בדבר החשוב בעיניי בעולם התחדשות עירונית, בבעלי הקרקע, כלומר אתם, אתם לא הדיירים אתם הבעלים". בנושא מכרזי היזמים הוא שאל את חברי הפאנל: "אנחנו כעורכי דין מוציאים הרבה כאלו והיזמים משתתפים בהם ובדרך כלל מגיעים לישורת האחרונה 2-3 יזמים שמציעים פחות או יותר את אותו דבר אז מה הפרמטר החשוב מבחינת הדיירים לבחירת יזם?"
גידי מוזס , סמנכ"ל התחדשות עירונית אקרו נדל"ן ציין בפאנל כי: " אני תמיד אומר לבעלי דירות שעסקה לא עושים עם ניירות והבטחות אלא בין אנשים, לכן בעלי הקרקע צריכים ללמוד מול מי הם יושבים, מה הניסיון ומה הוויז'ן של החברה והפרויקט. סיור בפרויקטים של חברה זה מאוד חשוב, ללמוד על איך חברה ניגשת לפרויקט. לנו יש ויז'ן איך מפתחים מתחם וחשוב לנו איך הוא יראה גם ביום וגם בלילה. אתם כבעלי דירות חייבים ללמוד טוב טוב על היזם, החוסן הפיננסי, היכולות הניסיון, כי אין לזה תחליף".
איתמר פיטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת צרפתי צבי ובניו ציין כי: "בסופו של דבר ההצעות במכרז היזמים יהיו דומות כי סל הזכויות שהרשות מאפשרת לקדם במתחם זהה לכן מה שחשוב לבחון בתהליך בחירת היזם זה את הניסיון שלו בשטח, יש הרבה חברות יזמיות בישראל שמדברות על פינוי בינוי אבל רובן לא עשו את זה ולא עברו את כל שלבי הביצוע ומסירת הדירות. חשוב מאוד לדבר עם נציגויות של דיירים שהתנסו עם היזמים האלו. צריך לזכור שברגע שמבצעים התקשרות עם יזם זה תהליך של כמה שנים טובות, וזה כולל קשת של שירותים כאשר התכנון ויזמות זה קצה התוצאה. צריך לבדוק האם החברה אכן יכולה לתת את כל קשת שירותים. פרמטר נוסף שיש לבדוק והוא קריטי זאת החברה המבצעת ומול מי מבצעים את ההתקשרות, שבוחנים מי החברה המבצעת חשוב לבדוק גם את החוסן הפיננסי שלה ויש להיזהר משיתופי פעולה בין יזמים וקבלנים מבצעים שהדיירים לא חשופים אליהם".
הדס מדליה, ראש מנהלת התחדשות עירונית נתניה, הסבירה כי: "אנחנו בנתניה מנסים לייצר לדיירים מקסימום וודאות ולידע אותם לגבי הזכויות שלהם. הדבר החשוב ביותר הוא בחירת נציגות חזקה לפני כל דבר אחר. אחרי שנבחרה נציגות אני מציעה להגיע אלינו למנהלת כדי לקבל כלים איך להמשיך נכון את התהליך כדי שלא תמצאו את עצמכם חתומים על כל מיני הסכמי נון שופ מול יזמים שאתם לא בטוחים לגבי מה שכתוב בהם. אנחנו לא בוחרים עבורכם עו"ד או יזם וגם לא ממליצים על שמות, אנחנו נותנים כלים כמו סט שאלות שצריך לשאול את עורך הדין או היזם לפני שבוחרים בו. הרשות להתחדשות עירונית גם פרסמה נוסח של הסכמים מומלצים עם עורך דין או יזם כל המידע אצלנו ומעניקים לכם אותו כשירות וליווי. גם אם פרויקט מסתבך וגם אם כבר חתמתם ליזם ורוצים לדעת איך בכל זאת להתקדם אז תגיעו עם נציגות שלכם ונספק את כל המידע. שאומרים לכם שאי אפשר לפנות למנהלת בלי מינימום חתימות זה לא נכון, אתם יכולים לבוא אלינו גם עם אפס חתימות, החתימות נדרשות כאשר מתחילים לקדם את התוכנית ואז אני צריכה שאתם תבואו אלינו ותגידו לי זה יזם שאנחנו רוצים להתקדם איתו. הסדר הנכון זה נציגות , עורך דין, יזם".
אלעד אפרגן, בעלים ומנכ"ל ישראל אירופה ציין כי: "יש שני פרמטרים מרכזיים שאותם הדיירים צריכים לבדוק, הראשון הוא האיתנות הפיננסית של היזם, אנחנו נמצאים בתקופה שהריביות עולות, האינפלציה עולה והמשכנתא התייקרה בממוצע בכ- 1000 ₪ לחודש, מנקודת המבט של היזמים, יש היום הרבה מאוד יזמים ממונפים מאוד, כלומר הם קנו הרבה קרקעות ושהריבית עלתה גם עלות המימון שלהם התייקרה מאוד והם צריכים לעמוד בחובות שלהם. חלקם יאלצו לזנוח חלק מהתוכניות שלהם ולרוב הם יבחרו לזנוח את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית, אז הם לא יגישו תוכנית ולא יקדמו חתימות ומי שניזוק בסופו של דבר זה הדיירים. לכן חשוב לבדוק היטב את האיתנות הפיננסית של היזמים היא ביחס חוב להון ולראות שהם מספיק איתנים כדי לעבור את הפרויקט הזה.
"הפרמטר השני והלא פחות חשוב הוא ההיבט החברתי. אנחנו בתפיסה שלנו עושים התחדשות של 360 מעלות, כלומר אנחנו מאמינים שהתפקיד שלנו הוא לשנות את פני השכונה ולכן אנחנו נותנים ערך מוסף לדיירים בין עם זה בחינוך פיננסי, בין עם בלימודי כלכלת משפחה או במלגות ללוחמים והמטרה היא לשפר את הקהילה שבה אנחנו בונים, כי בסופו של דבר הבניינים הם בניינים ישנים עם אוכלוסייה עם חתך סוציואקונומי מסויים, את הדירות החדשות נמכור לרוב לרוכשים המגיעים מחתך סוציואקונומי אחר והמפגש בניהן הוא אחת הבעיות הלא מדוברות בתחום ואת זה אנחנו רוצים למנוע"
עו"ד אפרת רשף, שותפה במשרד פרבמן רשף ושות', ציינה שהם כמשרד מייצגים גם בעלי דירות וגם יזמים, כמובן שלא באותן עסקאות: "אחת מהבעיות הגדולות בתחום ההתחדשות וביצוע מכרזי יזמים שיש עורכי דין שמייצגים בעלי דירות אבל לא מכירים את הצד היזמי ולכן הם מעבירים במסגרת המכרז הרבה מאוד דרישות שהן לא לגיטימיות ולא ריאליות לתהליך וזה גורם לקיפאון של הפרויקט. לדבריה, את המכרז צריך להתחיל עם נציגות חזקה מאוד, את המכרז צריך להוציא עם גורמי מקצוע כדי שלא יווצר מצב שכל דייר מביא הצעה מגורם אחר, אותו גוף אובייקטיבי שינהל עבורכם את התהליך ויאפשר טבלת השוואה בין היזמים וזה מקצר תהליכים ומקדם בצורה יעילה קדימה. יש משמעות גדולה לבחירת יזם, לא רק מי שנותן תמורות גבוהות אלא גם מי שיקדם תוכנית נכונה, יזם שהאדריכל שהוא עובד איתו הוא בעל ניסיון ושהתוכנית משרתת את הצרכים שלכם, בנוסף אנחנו ממליצים לקחת גם את אנשי המקצוע כבר מהתחלה אם זה מפקח ואם זה שמאי דיירים על מנת שכל הנושאים יעלו יחד במכרז וכל הדרישות המשפטיות ההנדסיות ושמאיות יופיעו כבר במכרז ההתחלתי שהוא לא יהיה רק מכרז מסחרי אלא יתייחס לכל הסוגיות וכך זה ימנע בעיות בהמשך".
עו"ד רויטל סולביי, בעלים ומייסדת משרד סולוביי עורכי דין, ציינה כי: "יש היום הגבלה בתמורות בהרבה עיריות, הרבה עיריות מגבילות ל – 12 מ"ר כמו נתניה, אני בעד ההגבלה כי זה מקל עלינו לא לעשות מסחרה בין יזמים והגיע למצב שיזם זוכה בגלל שהוא הציע מטרים בודדים יותר אבל ייתכן שבפרמטרים אחרים הוא לא היזם הנכון לפרויקט. היזמים יכולים לתת סל הטבות מאוד גדול שלפעמים שווה יותר מעוד כמה מטרים לדירה. לדוגמא, לדרוש מהיזם שהשינויים המשמעותיים בדירה כמו הזזת חשמל וכדו ללא תשלום, זה שווה הרבה מאוד כסף. עוד דוגמא, בגלל שיש בניינים בסכנת קריסה כמו בחולון, מכניסים לתנאי סף של ההסכם בקשה לסיוע של היזם במקרה שמוטל על הבניין צו מסוכן. שאתם תכנסו חזרה לדירה החדשה תצטרכו לרהט אותה ולקנות מכשרי חשמל ויש יזמים שנותנים שובר לרכישת תכולה וריהוט, אלא דברים קטנים שמייצרים שווי גדול".
שמוליק כהן, בעלים של חברת SK שמאות מקרקעין המשמש כשמאי דיירים במתחמי פינוי בינוי, התייחס לסוגיות שמאיות בהסכמי פינוי-בינוי וציין כי: "שמאי מקרקעין הוא בעל המקצוע היחיד מכלל היועצים בפרויקט פינוי בינוי שאמון על הפן הכלכלי ועל השווי העתידי של דירות הבעלים. שמאי המקרקעין הוא מי שיכול להגיד לבעלי הדירות האם ההצעה של היזם נחותה ויש מקום לשדרוג תמורות (שטחים, מפרט, קומות גבוהות יותר וכיוצ"ב), או מצד שני אם ההצעה גבוהה מידי ויש חשש שהוא פשוט לא יעמוד בהבטחות שלו ויפשוט רגל תוך כדי פרויקט.
"נקודה מאוד חשובה בהסכמים היא נושא שכר הדירה, יש מצבים שנקבע שכר דירה בחתימת ההסכם מול היזם אבל שמגיעים ליום המימוש שכר הדירה גבוה ב- 20%, יש לקבוע מנגנון שמאי שיוודא ששכר הדירה שתקבלו ביום הפינוי של הדירה יהיה תואם למחירי השוק באותה תקופה ולא בתקופת החתימה על החוזה.
בנושא טבלת הניקוד, התפקיד של שמאי מטעם הדיירים, הוא להגיע לכל דירה ודירה ולדגום את הפרמטרים החשובים, את כל מה שהשוק מגלם בשווי דירה כמו , שטח, כיווני אויר, קומה וכדו… ואז ליצור טבלת ניקוד- טבלה שקופה שתגדיר מה יהיה סדר הבחירה של הדירות בפרויקט החדש.
רק לנושא הניקוד יש השפעה של עשרות אלפי שקלים לכל יחידת דיור והמטרה של הטבלה לוודא שכל אחד ימוקם בסדר הנכון בבחירת הדירות החדשות. לסיום ואולי החשוב מכל הוא מועד כניסת שמאי מקרקעין לתהליך פינוי בינוי. מניסיון מר של לא מעט מתחמים עולה שככל ששמאי דיירים ישולב מוקדם יותר בתהליך הרי שיכולת ההשפעה שלו על מקסום תמורות לבעלי דירות גבוהה ולהיפך. לכן וחשוב מכל, יש לוודא שילוב שמאי מקרקעין מוקדם ככל האפשר בתהליך".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
