האם חיפה תהפוך להזדמנות נדל"נית בשנים הקרובות?

מאת: ישראל אברמוב*

ההיסטוריה הכלכלית מלאה וגדושה בסיפורים אודות יזמים שהצליחו לעשות את הונם דווקא כתוצאה ממשבר. כך, לדוגמא, היו תעשייני נשק ותעשיינים בכלל במלחמות העולם, כך גם היה במשבר הכלכלי הגדול בשנות ה-30 של המאה שעברה, כשאנשי עסקים דוגמת ג'וזף קנדי, אבי הנשיא המיתולוגי ג'ון קנדי, מכר את מניותיו בטרם קריסת הבורסה לניירות ערך ורכש נדל"ן למכביר וכך קרה, שמי שלא מכר את מניותיו במשבר 2008, הצליח תוך פחות משנה להגדיל את תיק ההשקעות שלו וכנ"ל גם בשנת הקורונה האחרונה היטיבה מאוד עם מי שלא הזדרזו במרץ-אפריל 2020, כשהבורסות קרסו, למכור את מניותיהם.

נזכרתי בסיפורים מלמדים אלה, כשניתחתי את הסיפור  הבלתי נגמר של משבר הדיור בחיפה. משבר זה משתרע כבר על פי מספר עשורים, כשמשנה לשנה "מתרחקים" מחירי הדיור בעיר הכרמל מאלה של "מדינת תל אביב". אם, לדוגמא, בשנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה עמד בפער על עשרות אחוזים בודדים בלבד לטובת העיר העברית הראשונה, הרי שכיום המחיר הממוצע למ"ר בחיפה עומד על כ-16 אלף שקלים בלבד, כולל באזורים מבוקשים יחסית על הכרמל, זאת לעומת כ-40 אלף למ"ר בקירוב בתל אביב, כלומר פער של כ-250 אחוזים, גדול פי 10 לעומת הפער שהיה בין שתי הערים לפני כ-50 שנה.

ישנן 3 סיבות עיקריות לפער זה:
האחת, העובדה שבהדרגה הועתקו מרכזי הכובד הכלכלי מחיפה לתל אביב. אם בשנות ה-50 וה-60 של המאה שעברה עמד בראש עירית חיפה אבא חושי, ראש עיר מאוד כריזמטי שהשכיל למקם בעירו מרכזי כוח דוגמת חברת החשמל וחברת הספנות צים, כמו גם איזור התעסוקה הגדול בישראל, הרי שאחרי לכתו הפכה עיר הכרמל בהדרגה ל"פריפריה".

השנייה, באותו הקשר, אם בעבר נחשבה חיפה לעיר המתאפיינת בתעסוקה מלאה, כולל מקומות עבודה נחשבים ואיכותיים, הרי שבהדרגה נוצר ואקום גדל הולך, ובמיוחד כאשר תל אביב וגוש דן הפכו להיות "בירת ההיי טק של מדינת ישראל", שעה שחיפה הסתפקה באיזור מת"מ. בד בבד הלכה האבטלה וגדלה, מה שהביא לעקירת רבבות צעירים שהעתיקו  את מקום מושבם ואת מרכז פעילותם למרכז הארץ.

השלישית, בעיות איכות סביבה ומחקרים אודות תחלואה גוברת והולכת, במיוחד באיזור מפרץ חיפה, השפיעו אף הם משמעותית על הביקושים, על הגירה שלילית ובדיעבד גם על מחירי הנדל"ן, הן לרוכשים למגורים והן למשקיעים.

אולם, וזה אולם גדול, דווקא בשנת הקורונה האחרונה, התגלו ניצנים ראשונים של ביקושים לדיור בעיר הכרמל, ובמיוחד באזורים נחשבים על הר הכרמל, קל וחומר אלה הפונים עם נוף פתוח לעבר הים התיכון מערבה, הפוך ממפרץ חיפה. לדוגמא, בפרויקט נוף גלים הממוקם בסמיכות לדרך הים המטפסת ועולה לעבר מרכז הכרמל, המחירים הגיעו לכ-22-3 אלף שקלים למ"ר, כ-40 אחוזים יותר לעומת הממוצע בחיפה ושווה ערך פחות או יותר למחירי רעננה.

נוף גלים הינו רק סנונית אחת המבשרת את בוא האביב לחיפה. הצפי שלנו הינו, שכלל שרמות המחירים במרכז הארץ ילכו ויעלו, תהפוך עיר הכרמל ויישובי הלווין שלה, לאופציה נדל"נית מאוד מעניינת, הן זוגות צעירים, הן למשפרי דיור והן למשקיעים. לשם השוואה, משקיע המעוניין בדירה בתל אביב הפונה, לו רק חלקית, לעבר חוף הים, יצטרך להשקיע לכל הפחות 400-500 אחוזים יותר, קל וחומר שהנוף של חיפה ממרומי הכרמל לעבר הים הינו ייחודי במינו ואין שני לו במדינת ישראל.

כמו כן, העובדה שכל השיכונים הממוקמים בכניסה הדרומית לחיפה, סמוך לכביש החוף (כביש 2) מתחילים כבר בעצם ימים אלה לעבור תהליך מזורז של פינוי בינוי, כולל שיכון כצנלסון, קריית שפרינצק, עין הים, קריית אליעזר ובת גלים, תמנף להערכתנו את רמות המחירים של חיפה מעלה, מעלה, כבר בשנים הקרובות, כך שבהחלט ייתכן מאוד שמי שרוכש כיום דירה בעיר הכרמל, יזכור אותה לימים כהשקעה של פעם בחיים.

*כותב המאמר ישראל אברמוב הוא יו"ר קבוצת פרקש יזמות ונדל"ן

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: