תמא 38 גבעתיים | תמ"א 38 בגבעתיים // Depositphotos

"אין בתכנית המתאר של העיר גבעתיים מגבלת צפיפות"

ועדת הערר דחתה התנגדות לתמ"א 38 בגבעתיים אולם חייבה את הוועדה לדון מחדש בתמריצים שניתנו ליזם

רונן דמארי 09.04.2018

ועדת הערר המחוזית תל אביב הורתה לדון מחדש בכמות יחידות הדיור שניתנו כתמריצים בפרויקט תמא 38 בגבעתיים, בשל שינויים בשיטת החישוב שנקבעה על ידה. עם זאת, הוועדה דחתה את הערר שהגישו בעלי הדירות המתגוררים בסמיכות לפרויקט.

הדיירים בבניין הגובל טענו לצפיפות
המדובר בפרויקט ברחוב פטאי בעיר, במסגרתו ניתן היתר עבור הריסת בניין מגורים קיים בן 3 קומות ו-12 יח"ד ובניית בניין חדש בן 6 קומות מעל קומת כניסה ושני מרתפי חנייה ובו 28 יח"ד, הכוללות שתי דירות גן ו-2 דירות פנטהאוז ובהן 2 פרגולות קלות.

בעלי הדירות בבניינים הגובלים בפרויקט, טענו כי רחוב פטאי צפוף וצר מאוד ורוחבו 8 מטרים, כאשר הבינוי המבוקש ייצור צפיפות ועומס תחבורתי ובסמכות למבנה ציבור. העוררים טוענים כי לא נלקחו בחשבון ההשלכות האפשריות, למשל של בנייה דומה של בניינים בסדר גודל דומה ברחוב פטאי וכי הרחוב אינו מותאם לבנייה בסדר גודל שכזה. לטענתם תוספת כלי רכב תשפיע עליו באופן מהותי, מה גם שבסמוך ישנם גנים ובית-ספר וכי לאור הצפיפות הגבוהה שאושרה, תיגרם הצללה משמעותית על בתי העוררים וכן נזקים הקשורים בחסימת אור, אוויר, חדירה לפרטיות בדירות הגג ובבנייני העוררים וכן ערך דירותיהם ירד.

למה לא שיפוץ חזיתות?
עוד טוענים העוררים, כי בבניין נשוא הערר קיים מקלט העומד בתקנים ולכן הבניין נדרש רק לחיזוק מפני רעידות אדמה. חיזוק זה יכול וייעשה ע"י הדיירים עצמם, במסגרת שיפוץ חזיתות או שיפוץ לבניין, וללא תוספת של זכויות בניה ויח"ד. עוד נטען, כי גם אם ירצו הדיירים כי החיזוק יתבצע ע"י קבלן, הרי שניתן לעשות זאת בהתאם לתיקון 1 לתמ"א 38, קרי תוספת של 2.5 קומות ו-10 יח"ד בלבד וכי יש בכך תמריץ כלכלי יפה ומספק עבור חיזוק הבניין ומבלי להיזקק להריסה ובנייה מחדש. לפיכך, מבקשים העוררים כי ועדת הערר תורה על ביטול החלטת הוועדה המקומית ועל תיקון הבקשה ע"פ האמור בהחלטה הראשונה של הוועדה המקומית, כך שתתאים לאופי הסביבה הקיימת מבחינת צפיפות יח"ד, תנועה ותחבורה, גובה, קווי בניין ותסכית.

הוועדה המקומית לא קיבלה את הטיעונים
מנגד, הוועדה המקומית גבעתיים טענה כי החלטתה סבירה, מאוזנת ונלקחה תוך בדיקת ההשלכות של הבקשה להיתר מחוץ למגרש והשתלבות המבנה באזור. לטענתה, היא בחנה את ההתנגדויות שהוגשו, הפעילה את שיקול הדעת התכנוני אשר מוקנה לה ע"פ תמ"א 38, התחשבה בצורך בחיזוק המבנה ומאידך בהשלכות על התשתיות הציבוריות ומצאה לנכון לאשר את הבקשה להיתר בכפוף לתנאים שנקבעו על ידה. בעניין הפגיעה בעוררים, טוענת הוועדה המקומית כי טענות הפגיעה נטענו על דרך הסתם וללא ביסוס ועל כן לא ניתן להתייחס אליהן. עוד נטען בעניין כי ע"פ הפסיקה אין לאדם זכות קנויה לנוף, אור ואוויר ובכל מקרה מדובר במרחקים סבירים בין הבניינים. לטענת הוועדה המקומית, חידוש המבנה יגרום להתחדשות הסביבה, ישפר את פני הרחוב וכתוצאה מכך אף עשוי להעלות את ערכם של המקרקעין הגובלים. כן נטען כי התכניות התקפות בעיר גבעתיים אינן קובעות מגבלת צפיפות אלא זו נבחנת ע"פ קריטריונים של תמהיל דירות, עמידה בתקן חנייה ומכפיל מנחה, והבקשה להיתר עומדת ב-3 הקריטריונים הנ"ל.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה בין היתר:
"ככלל, בעיר גבעתיים קיים מחסור בשטחי ציבור ובשטחים פתוחים. בהנחה זו של קיבולת מוגבלת לתשתיות העיר הקיימות והמתוכננות, החלטה המבוססות על חלוקה ראויה ונכונה של תוספת הזכויות האפשרית (תכנונית וכלכלית) ולא על בסיס "כל הקודם זוכה", היא לטעמנו החלטה נכונה אחראית וראויה. אנו סבורים כי המבנה המבוקש משתלב בסביבה, היקפיו סבירים, המרווחים הנשמרים בין הבניינים סבירים, תמהיל הדירות המבוקש עומד בדרישות הוועדה המקומית, והצפיפות המתקבלת של 28 יח"ד למגרש שגודלו כ – 900 מ"ר אינה גבוהה באופן קיצוני. נציין כי על פי התרשמותנו דווקא בסביבת המגרש לא קיים מחסור בשטחי הציבור ובשטחים פתוחים המצדיק דחיית הבקשה או צמצום היקפה".

עוד נאמר בהחלטה:
"בכל הנוגע לנושא כמות יח"ד נבהיר כי אין בתכנית המתאר של העיר גבעתיים מגבלת צפיפות וגם בתמ"א 38 אין הוראה הקובעת מגבלת צפיפות. במקרה דנן המכפיל המבוקש הוא של 1:2.3, הינו מכפיל סביר בהחלט במקרים של הריסה ובנייה מחדש. נציין כי תמ"א 35 אינה מגבילה את הצפיפות בערים, אלה מציגה צפיפות מינימלית בלבד. "השיקול של רווח כלכלי אינו שיקול בלעדי והוא שיקול אחד מיני שיקולים רבים אשר יש לאזן ביניהם ולטעמנו, כאמור, ההחלטה נשוא הערר מאוזנת וראויה גם בהקשר זה. יחד עם זאת, במסגרת הבקשה התבקשו זכויות בחריגה מהזכויות אותן ניתן היה לאשר מכוח התכניות המאושרות ותמ"א 38 כנוסחה במועד הגשת הערר והדיון בו. החישוב שנעשה במסגרת הבקשה אינה עולה בקנה אחד עם שיטת החישוב כפי שנקבע על ידינו ובעמדת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה אשר הייתה רלוונטית בשעתו ולפיכך, אנו מורים כי יש לתקן את הבקשה ולהתאים את היקף התמריצים אותם ניתן להתיר לשיטת החישוב התקפה היום".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות