האדריכלית עדנה מור // צילום: יחצ

האם יש פתרון ביניים בין תמ"א 38 לבין מתחמי פינוי בינוי?

עדנה מור, יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים העצמאיים: "תכנון תת-מתחמי בסמכות הוועדה המקומית הוא פתרון הביניים שבין תמ"א 38 הנקודתית שתגיע לקיצה, לבין מתחמי פינוי בינוי כוללניים" // דעה

מגדילים 08.01.2020

תמונה: אדריכלית עדנה מור // יחצ

מאת: אדריכלית עדנה מור

בימים אלה כשידוע לכולנו, שתמ"א 38, כפי שאנו מכירים אותה היום, תגיע לקיצה באוקטובר 2022, ענף הנדל"ן כמרקחה. הכול תרים במרץ אחר פתרון יישים ויעיל, שיפתור את מצוקת הדיור, שיספק פתרונות מיגון נגד טילים ומיגון כנגד רעידות אדמה למאות אלפי יחה"ד נטולות הממ"דים, שיתרום לקופות הרשויות המקומיות, שיספק שטחים (ירוקים) פתוחים-ציבוריים (שצ"פ), שיספק שטחים בנויים ציבוריים (שב"צ), שיחדש את חזות העיר ושישפר את תנאי המגורים ואת רווחת חיי היום-יום לתושבים.

עד כה נחלק הפתרון לשניים:
פתרון נקודתי בדמות מסלולי הבנייה המותרים מכוח תמ"א 38 : עיבוי-בינוי או הריסה ובנייה מחדש. 

פתרון מתחמי בדמות פינוי-בינוי כוללני על מקבץ חלקות, שכונות או מתחמים רחבי ידיים.

מחד גיסא, היות שהפתרון הנקודתי מסוגל לטפל אך ורק בחלקה בודדת ו/או בבניין בודד, וחרף העובדה, שההתחדשות העירונית הנקודתית הזו מטיבה עם התושבים, שהרי היא משפרת את תנאי הדיור, מעלה את ערך הנכס, מייפה את חזות הבניין, מספקת ממ"דים ומחזקת את הבניין מפני רעידות אדמה, חרף זאת, בדרך כלל אין בו תרומה לקופת העירייה או למטלות הציבוריות החיוניות לכלל התושבים.

מאידך גיסא, הפתרון המתחמי מחייב הליך תב"עי ורישויי ארוך מנשוא, בתחילה ע"י אישור עקרוני בוועדה המקומית, אחריו באמצעות קבלת תוקף לתב"ע המוצעת בוועדה המחוזית ולבסוף באמצעות היתר בנייה בוועדה המקומית מכוח תב"ע תקפה זו. הליך זה עלול לארוך כחמש שנים ויותר. ההמתנה הממושכת מחמיצה את מטרת ההתחדשות העירונית, שבמהותה ראוי שתתרחש בהקדם האפשרי ולא תשתרע על פני שנים ארוכות.

על כן, הדעה הרווחת כיום בקרב אדריכלים רבים הפועלים בתחום הנה פתרון הביניים:
קרי, נקודת האמצע שבין תכנון מתחמי-כוללני לבין תכנון נקודתי-פרטני, והוא מכונה : תכנון תת-מתחמי בסמכות הוועדה המקומית. ההליך התכנוני יתחיל כתוכנית צל על גבי מתחם שלם, מתוכו תיגזר תב"ע תת-מתחמית. תב"ע זו תטפל בחלק מסך החלקות מתוך המתחם המלא. תב"ע זו תקצה שטחים לשצ"פ, שטח למב"צ, שטח למסחר, שטח לתעסוקה ושטח למגורים – הכול ע"פ הנדרש באיזור ובאופן יחסי לשטח המתחם כולו.

השאיפה היא להגיע לקבלת תוקף לתב"ע בוועדה המקומית תוך שנים-עשר חודשים בלבד ולהיתרי בנייה מכוח תב"ע מאושרת זו תוך שנים-עשר חודשים נוספים. סה"כ עשרים וארבעה חודשים להסדרת הליך הרישוי בכללותו לצורך בניית תת-המתחם.

בעידן, שבו בכל הערים הגדולות בעולם המערבי מוסדות התכנון והבנייה מעניקים תוקף לתב"עות ומעניקים היתרי בנייה בתוך חודשים ספורים, הגיע הזמן שכך יקרה גם במחוזותינו.

התוצאה החיובית לא תאחר לבוא:
כל ועדה מקומית יודעת היטב את הגדרת התועלות הציבוריות שלהן היא זקוקה, את היקף יחה"ד שהיא מסוגלת להכיל, את שטח הריאות הירוקות הנדרשות, את היקף שטח התעסוקה/המסחר שהאזור יכול להציע ועוד. סד הזמנים המהודק יאפשר אישור וקידום תוכניות לתתי-מתחמים רבים במקביל. קידום תתי-המתחמים במקום המתחמים השלמים יאפשר מרגע התנעתם טיפול יעיל ומהיר יותר בהחתמת תושבי האזור, היות שכמות התושבים הקיימים תהא פחותה בהרבה מכמות התושבים במתחם המלא. בנוסף, הוא יאפשר חלוקה יעילה וריאלית לשלבים בבניית פרויקטים גדולים ותשלום היטלי השבחה, שיעשירו את קופת הרשות המקומית, ואשר יתאפשרו לצד רווח כלכלי ראוי לכיסיהן של חברות הנדל"ן.

על מנת שכל הנ"ל יקרום עור וגידים, על כל הדרגים במגזר הציבורי לעבוד בשת"פ בינם לבין עצמם ובינם לבין ענף הנדל"ן במגזר העסקי. בענף הנדל"ן במגזר העסקי קיים היום הון אנושי מרשים ואיכותי בקרב אנשי המקצוע (אדריכלים, מהנדסים, שמאים, עו"ד ואנשי עסקים) שבשילוב כוחות נכון מסוגל לתת כתף להנהגה ולפקידות ברשויות המקומיות וגם בממשל העתידי שייקבע לאחר הבחירות במרס 2020.

*הכותבת הנה בעלת משרד "עדנה מור אדריכלות ובינוי ערים" ויו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות