"יש להבחין בין פינוי כפוי של עסק חי לבין נכס מסחרי המשמש כמחסן בלבד" – בית המשפט קבע כי הפיצוי ייקבע בהתאם לשימוש הרשמי של הנכס, שהוא חנות – ולא כמחסן, שהיה ייעודו בפועל
מה קורה כאשר דייר מוגן שוכר חנות ומשתמש בה כמחסן, ותובע פיצוי כדי להתפנות עבור פרויקט פינוי בינוי?
בית המשפט קבע כי על היזמיות לפצות את הדייר בהתאם לשימוש הרשמי של הנכס, קרי חנות, ולא על פי השימוש בפועל. וכך היזמיות, שמקדמות תכנית פינוי בינוי בלב יהוד, ישלמו 1,650,000 שקל לדייר בתמורה לפינויו מהמבנה. הקביעה ניתנה בפסק דין של בית משפט השלום בנתניה, בתביעה שהגישו היזמיות נגד הדייר, שמשתמש בנכס, שייעודו המקורי היה לחנות, כמחסן עבור משרד רואי החשבון שלו. השופטת מרי יפעתי קבעה בפסק הדין כי יש להתייחס לייעודו של הנכס לצורך חישוב הפיצוי, וכן לעובדה כי מדובר בדיירות מוגנת ולא בעלות מלאה.
הנתבע הוא בעל זכויות בנכס ברחוב סעדיה חתוכה ביהוד, שאותו שכר לפני כשלושים שנה מרשות הפיתוח באמצעות חברת עמידר. בחוזה השכירות הוגדרה מטרת השכירות עבור חנות. הנכס הוא חלק ממתחם שבבעלות רשות הפיתוח, שמנוהל על ידי רמ"י. המתחם נכלל בתכנית פינוי בינוי במסגרת תכנית יד/6156, שנועדה לקדם תכנון מחדש של לב העיר יהוד.
בשנת 2011 זכתה חברת לוגאנו יהוד במכרז שפרסמה רמ"י לשיווק המקרקעין, וזכויות אלה נרכשו מאוחר יותר על ידי התובעות, שיראור סחר ישיר ואורן השקעות. בשנת 2022 פנו התובעות לנתבע, והציעו לו להתפנות בתמורה ל-820,000 שקל. הנתבע סירב להצעת התובעות ודרש לנהל משא ומתן להסכמות לפינוי ופיצוי. על רקע סירובו של הנתבע הוגשה התביעה נגדו.
לטענת התובעות, סירובו של הדייר המוגן להצעה שהוצעה לו נגועה בחוסר תום לב והתעקשותו לקיים משא ומתן אינה אלא סחיטה לצורך הגדלת דמי הפינוי. באשר לגובה דמי הפינוי, התובעות טענו כי יש לקבוע את דמי הפינוי הראויים בהתאם לשימוש בנכס כמחסן. הנתבע, מנגד, השיב כי יש לחשב את דמי הפיצוי בהתאם לייעוד הנכס על פי החוזה, קרי כחנות, ולא על פי השימוש בפועל.
השופטת יפעתי קבעה כי במקרה הנדון, הסידור המועדף הוא מתן פיצוי כספי לדייר המוגן. עם זאת, היא נתקלה באתגר כאשר הגיעה לפסוק את גובה הפיצוי הראוי. כל אחד מהצדדים הגישו חוות דעת שמאית מטעמו. התובעות הציגו חוות דעת שהתייחסה לנכס כאל מחסן בגודל 67 מ"ר. ואילו הנתבע הציג חוות דעת נגדית שבה הנכס הוגדר כיחידה מסחרית בשטח של 83 מ"ר, אך יש להתייחס אליו כאל 104.5 מ"ר, שהוא השטח לחיוב ארנונה. חוות הדעת קבעה כי הפיצוי שמגיע לדייר הוא דירה בשטח 188 מ"ר, על פי מפתח של 1:2 בהתאם לעסקאות אחרות במתחם.
בגלל הפערים בין חוות הדעת, מינתה השופטת מומחה מטעם בית המשפט. השמאי המומחה קבע כי התמורה הראויה לנתבע הינה בשטח של כ- 125 מ"ר (תוספת של 50% לשטח הקיים), וזאת מכיוון שהתמורה שניתנה למחזיקים אחרים במתחם הינה בממוצע 1.5 מ"ר עבור כל 1 מ"ר קיים. על בסיס ההצעות שהוצעו לדייר, השמאי העריך את שווי דירת התמורה הראויה כדמי פינוי בסך של 2,905,000 שקל.
התובעות הסתייגו מחוות הדעת השמאית, וטענו כי נפלו בה פגמים מהותיים ובין היתר היעדר התייחסות להיותו של הנתבע דייר מוגן ולא בעלים ולשימוש בנכס כמחסן. התובעות טענו היה עליו לקבוע את השווי ואת דמי הפינוי בהתאם לסיווג הנכס כמחסן מוגן ולא לערוך השוואה עם דירות מגורים או חנויות אחרות במתחם. השופטת דחתה את הטענה הזו, וציינה כי יש לקבוע את שווי דמי הפינוי על פי השימוש המותר על פי דין או החוזה, וזאת בהתבסס על המבחן שנקבע כבסיס לקביעת שווי דמי הפינוי, שהוא: מה היה הדייר המוגן דורש תמורת עזיבת המשכר במשא ומתן חופשי לו היה מוכר מרצון בשוק החופשי.
"בנסיבות בפני, ולאור מאפייני המושכר, נכס הממוקם באזור מסחרי, בעל מאפיינים של עסק מסחרי הכולל אף חלון ראווה, הרי שניתן היה לעשות שימוש, באופן פוטנציאלי, במושכר כחנות. מלכתחילה מטרת השכירות בחוזה השכירות מול חב' עמידר היתה לצורך חנות", נכתב בפסק הדין. השופטת קבעה, איפוא, כי יש להתייחס לנכס כאל חנות בהתאם לחוזה ופוטנציאל השימוש בו.
עם זאת, השופטת ציינה כי לנתבע, שהוא דייר מוגן, אין זכות בעלות מלאה בנכס, ואין הצדקה לקבוע לו פיצוי בשווי בעלות מלאה. השופטת ציינה עוד כי על פי פסיקת בתי המשפט לאורך השנים נקבעו השיקולים לקביעת דמי הפינוי לדייר מוגן, שבבסיסם נקודת מוצא נדיבה, שיש לה שני פנים; אחד, הכלל לפיו זכאי הדייר המוגן לשיעור מלא של דמי המפתח בצירוף שליש נוסף ובסה"כ ארבעה שלישים משווי דמי המפתח המלאים, והשני, תלוי נסיבות – על דמי הפינוי לשקף נסיבות מיוחדות של המושכר ושל הדייר.
השופטת לא קיבלה במלואה את השמאות של המומחה מטעם בית המשפט, והעריכה את גובה הפיצוי ב-2,550,000 שקל במקרה של בעלות מלאה. עם זאת, בכל הנוגע לנתבע, השופטת העריכה את גובה הפיצויים עבורו ב-60 אחוזים משווי בעלות מלאה, ובסך הכל 1,530,000 שקל. השופטת ציינה כי בפסיקה השתרש הכלל לפיו כאשר מדובר בפינוי בית עסק יש לשלם לדייר המוגן את מלוא שווי דמי המפתח, ובנוסף גם שליש נוסף משיעורם, בגין דמי ההעברה וההוצאות הנלוות לפינוי בית העסק. במקרה הזה, השופטת קבעה כי אין מקום לתת לדייר המוגן שליש נוסף, וזאת מכיוון שהנכס משמש כמחסן.
השופטת קבעה כי יש להבחין בין פינוי כפוי של עסק חי, ממנו מתפרנס הדייר המוגן, לבין נכס מסחרי המשמש כמחסן בלבד. "אין מדובר במקרה בו עקב הפינוי הכפוי תיפגע פרנסתו של הדייר המוגן המנהל את עסקו, משרד רואה חשבון, במיקום אחר שאינו בסמיכות למושכר", קבעה השופטת, שהחליטה לפסוק לטובת הדייר גם 120,000 שקל כהוצאות מעבר. בסך הכל, כאמור, ישלמו היזמיות לדייר 1,650,000 שקל.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
