ועדת ערר צמצמה תוספת יח"ד בתמ"א 38 ברמת גן

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב הורתה לאחרונה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן להפחית את כמות יחידות הדיור בפרויקט תמ"א 38 ברחוב יוחנן בעיר מעשר יח"ד לשש בלבד. ההחלטה התקבלה במסגרת עררים שהגישו תושבים המתגוררים בבניינים סמוכים לבניין בו אמור להתבצע הפרויקט.

הוועדה המקומית דרשה קרן חנייה
החברה היזמית, אשקלוני אוחנה בע"מ, הגישה בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 ותכנית רג/340/ג/30 לחיזוק מבנה מגורים קיים בן שתי קומות מעל קומת עמודים ובו 12 יחידות דיור ללא חניות בהיתר, תוך תוספת 2.5 קומות, סגירת קומת עמודים ותוספת 11 יחידות דיור (1 בקומת קרקע, 4 בכל קומה טיפוסית ו- 2 בקומת הגג החלקית) ללא חניות.

לבקשה הוגשו התנגדויות ולאחר שנשמעו, הוועדה המקומית התירה תוספת 10 יחידות דיור בלבד – ללא תוספת יחידת דיור בקומת הקרקע. בנוסף, קבעה הוועדה המקומית כי על מבקשת ההיתר לשלם קרן חניה עבור הדירות החדשות.

השכנים הגישו עררים: ילדים עוברים בסמטה
על החלטה זו הגישו תושבי הבניינים הסמוכים שני עררים. בעררים נטען בין היתר

מאחר שמדובר בסמטה צרה במיוחד ללא מוצא, המשמשת למעבר רגלי של ילדי בית הספר הסמוך, שאינה מאפשרת תמרון של כלי רכב, לא היה מקום לאשר את הבקשה. עוד נטען כי מצב תשתיות המים, הביוב והניקוז אינו מתאים למספר התושבים הקיים בסמטה גם עתה, וכי תוספת יחידות דיור תחמיר את המצב. זאת ועוד, תוספת יחידות הדיור ללא מקומות חניה תחריף גם את מצוקת החניה.

לטענתם יש מקום להתיר תוספת של 1.5 קומות בלבד ותוספת ממ"דים בלבד, ללא תוספת שטחים נוספים שחורגים מקווי הבניין ודי בכך כדי לתמרץ את חיזוק המבנה.

עוד טוענים התושבים כי יש מקום לתכנון כולל של הסמטה, שיאפשר את חיזוק המבנה לצד התחדשות עירונית באזור כולו ויצירת שטחים ציבוריים לרווחת התושבים. לחילופין, נטען כי היה מקום לאשר את המינימום הנדרש שיוצר כדאיות כלכלית לחיזוק המבנה, ולעמדת העוררים די היה בתוספת של 1.5 קומות ו – 6 יחידות דיור.

הוועדה המקומית עומדת על עמדתה
מנגד טענה הוועדה המקומית כי החלטתה התחשבה בתנאי הרחוב והסביבה. היא ציינה כי לא ראתה לנכון לאשר פרויקט הריסה ובניה שבמסגרתו תוספת יחידות הדיור גדולה בהרבה, ואף בחנה אפשרות של שילוב עם החלקה הגובלת ממערב, ברחוב הרב חבה, אך לאחר שחלופה זו לא התאפשרה אישרה את חיזוק המבנה עם תוספת של 10 יחידות דיור בלבד וללא מקומות חניה, במטרה למנוע תוספת של תנועת כלי רכב בסמטה הצרה.

עוד ציינה הוועדה המקומית כי היא סבורה אף היא שיש מקום לתכנון כולל של סמטת יוחנן, ולכן לא אושרה בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 בבניין אחר בסמטה. אלא שלדבריה הבניין המדובר ממוקם בקצה המערבי של הסמטה לצד בניין שאינו זכאי לתמ"א, מה גם שמדובר במבנה ישן הזקוק לחיזוק ולא קיימת סיבה טובה שלא לאשר את חיזוקו.

החברה היזמית ביקשה לדחות את העררים וציינה כי החלטת הוועדה המקומית מביאה בחשבון את תנאי המגרש והסביבה. היא הדגישה את חשיבות חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה וטענה כי ללא אישור תוספת 2.5 קומות ומספר יחידות הדיור שאושר, הפרויקט לא יוכל להתממש.

לצורך הכרעה בעררים, ועל מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מתנאי המגרש והסביבה, קיימו חברי ועדת הערר סיור במקום.

בעקבות הסיור החליטה כאמור הועדה פה אחד לקבל את העררים. כך היא נימקה את ההחלטה: "התרשמותנו מהסיור היא כי אכן מדובר במתחם שראוי לתכנון כולל – בעיקר הגדה הצפונית של הרחוב – בין סמטת יוחנן לבין רחוב ארלוזורוב. אלא שאנו סבורים כי בהתחשב במיקומו של המבנה וכאשר ניתן המשקל המתאים לצורך בחיזוקו של המבנה מפני רעידות אדמה, אין מקום להמתין לתכנון כולל של המתחם – שאינו אפילו בראשיתו.

"הערך העומד בבסיס הבקשה להיתר, הוא חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הוכר כאינטרס לאומי. ממשלת ישראל ראתה לנכון לאשר תמריצים משמעותיים לחיזוק מבנים, ובין היתר אישרה את תמ"א 38. יחד עם זאת, אין מדובר בערך מוחלט ויש לשקול אינטרסים נוספים בעת שדנים בבקשה להיתר לחיזוק מבנה. בין היתר ניתן וצריך להתחשב בתנאי המגרש והסביבה, ולתת את המשקל המתאים לכלל האינטרסים הרלבנטיים".

עוד נאמר בהחלטה: "בענייננו, מדובר בסמטה צרה מאד שהיא בייעוד שצ"פ, שהכניסה אליה בכלי רכב בעייתית מאד, והיא אינה מאפשרת מעבר בעת ובעונה אחת לכלי רכב ולעוברים ושבים. הסמטה משמשת מעבר רגלי מרחוב פרוג לרחוב הרב חבה וממנו לרחוב חשמונאים ולבית ספר חשמונאים. בנסיבות אלה, אנו סבורים כי במסגרת האיזון בין האינטרסים השונים, יש מקום להימנע מהעמסת יחידות דיור רבות על הסמטה הצרה והצפופה, כל עוד לא נעשה תכנון כולל למתחם כולו. לא למותר להזכיר כי יחידות דיור אלו מתוכננות ללא מקומות חניה ומטבע הדברים יעמיסו על הרחובות הסמוכים העמוסים גם כך.  לפיכך אנו מורים כי יש להפחית את תוספת מספר יחידות הדיור ל – 6 בלבד – כך שלמבנה תתווסף קומה וחצי ולא 2.5 קומות (4 יחידות תתווספנה בקומה המלאה ו – 2 יחידות דיור תתווספנה בקומת הגג החלקית)".

בנסיבות העניין החליטה הוועדה שלא לעשות צו להוצאות.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: