בלעדי: המדריך למינוי יועץ חברתי למתחמי התחדשות עירונית

יועץ חברתי להתחדשות עירונית (מכונה גם "מתכנן חברתי") הוא יועץ אשר נועד לסייע לגורמי התכנון להבין טוב יותר את הרצונות, הבקשות והדרישות של בעלי הדירות הקיימים. המטרה המרכזית של פעילותו היא לאפשר למתכננים של המתחם לתכנן את המתחם החדש כך שיספק מענה לכלל הצרכים של האוכלוסייה הקיימת. המטרה של הדו"ח החברתי היא להתאים את הפרויקט לבעלי הדירות הקיימים על מנת שיחזרו לחיות במתחם החדש ובכך למנוע דחיקה של אוכלוסיות מוחלשות מהפרויקט.

מה הם תפקידי היועץ החברתי?
עבודתו של היועץ החברתי מתחלקת לשתי משימות עיקריות: משימה ראשונה היא סיוע לתושבים במתחמי פינוי-בינוי להבין את תהליכי ההתחדשות העירונית ולהתכונן לקראתם באופן מיטבי. היועץ החברתי עושה זאת, בין היתר, על-ידי עריכת כנסים בנושא שיתוף ציבור, הוא מקנה לדיירים הקיימים ידע רב, ומשפט עבורם את התהליך.

משימה שנייה, אשר מהווה את התוצר המשמעותי ביותר של היועץ החברתי, היא הכנת דו"ח חברתי. הדו"ח מבוסס על ראיונות אישיים עם מספר משמעותי של בעלי דירות במתחם ועל נתונים סטטיסטיים מהרשות המקומית. דו"ח זה נועד לשקף את הרצונות, הבקשות והדרישות של בעלי הדירות הקיימים וכולל המלצות לגופי התכנון. הדו"ח נועד לשמש ככלי עזר לתכנון של המתחם החדש. תהליך הייעוץ החברתי, ששיאו הוא התסקיר החברתי, מאפשר לגורמי התכנון לייצר מתחם חדש שיכלול מענה מיטבי לצרכים ולמאפיינים של האוכלוסייה הקיימת.

יועץ חברתי נדרש רק בפרויקטים של פינוי-בינוי. כלל, במסלול רשויות היועץ החברתי ממונה על-ידי הרשות המקומית ושכרו משולם על-ידה. בפרויקטים של פינוי-בינוי במסלול מיסוי היועץ החברתי ממונה על-ידי היזם ושכרו משולם על-ידו. בשנים האחרונות הרשות להתחדשות עירונית גיבשה ופרסמה מספר מסמכים שמגדירים את אופן העבודה של היועץ החברתי, לרבות שכר ראוי של היועץ החברתי.

הכשרה ורקע נדרשים
ככלל היועצים החברתיים מגיעים מרקע של עבודה קהילתית ועבודה סוציאלית. בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר קורסים להכשרת יועצים חברתיים, שבהם משתתפים אנשים רבים שאינם מגיעים מתחום זה. חלקם של הקורסים אף מוכרים על-ידי הרשות להתחדשות עירונית.

ניסיון ויכולת גבוהה בתחומים של גישור ובניית הסכמות תתרום רבות לעבודתו של היועץ החברתי. לצד זאת, כאשר בוחרים יועץ חברתי למתחם, ישנה חשיבות רבה להכשרה של היועץ החברתי לא רק בתחום הגישור והעבודה הקהילתית, אלא גם בתחום הנדל"ן. 

יועץ חברתי חייב להיות בקיא לא רק בפן החברתי אלא גם בפן הנדל"ני של הפרויקט, קרי, בפן התכנוני, המשפטי, השמאי והביצועי של הפרויקט. רק יועץ חברתי עם הבנה בתחום התכנון והבנייה יבין את ההשלכות של המרקם החברתי על הפרויקט. רק יועץ חברתי עם הבנה משפטית של הפרויקט יוכל להציע פתרונות שיקדמו הסכמה.

כדי להמחיש את החשיבות של ההכשרה בתחום הנדל"ן, נציג דוגמה מפרויקט שליווינו כחברה מארגנת בדרום הארץ. הפרויקט היה מאוד מורכב, ובמטרה לייצר כלכליות היזם והרשות המקומית יצרו תכנית אשר במסגרתה חלק מהבניינים נהרסים ונבנים מחדש וחלק מהמבנים עוברים הליך של חיזוק מבנים (עם ניוד של הדירות התוספתיות לבניינים החדשים). היועץ החברתי שנשכר על-ידי הרשות הפיץ דו"ח לבעלי הדירות שבו הוא ממליץ, בשל העדר ידע נדל"ני, לשלם דמי שכירות גם לבעלי הדירות בבניינים שעוברים חיזוק (בניגוד למצב הנהוג בו הם נשארים בדירות שלהם בזמן ביצוע העבודות). דמי שכירות לתקופת הביצוע למאות יחידות דיור הייתה גזר דין מוות כלכלי של הפרויקט. כחברה מארגנת השקענו עוד כשמונה חודשים של שיחות ופגישות ולהחזיר את בעלי הדירות לאותו שולחן עם היזם כי מבחינתם היזם "חוסך" עליהם (הרי יש המלצה של גורם מקצועי שהם צריכים לצאת לשכירות בזמן הביצוע). 

מתי הכי נכון להכניס יועץ חברתי לתהליך?
הניסיון שלנו מלמד שככל שהיועץ החברתי ייכנס לתהליך בשלבים מוקדמים יותר (עוד לפני שלב התכנון), כך ההיכרות שלו עם התושבים, המתחם והתהליך תהיה עמוקה יותר. כך גם המסקנות שלו תהיינה מדויקות יותר ורלוונטיות יותר.

הידע הגישורי והקהילתי יכולים לתרום רבות ליצירת הסכמות במתחם עוד בטרם כניסת היזם לתמונה. בפרויקטים בהם היועץ החברתי נכנס בשלב מוקדם לתהליך יכולה להיות לו תרומה משמעותית כבר בהליך המכרז. תרומה זו מאפשרת להוסיף ולדייק בקשות ודרישות חברתיות במסגרת המכרז אשר יופץ ליזמים.

בהקשר זה, חשוב לשים לב להבחנה בין יועץ חברתי למארגן: יועץ חברתי הוא אינו מארגן ואינו עוסק בפעולת הארגון ו/או קידום של חתימות בעלי הדירות על ההסכם המפורט. היועץ החברתי הוא הגורם אשר אמון על יצירת סקר חברתי בקרב בעלי הדירות הקיימים על-מנת לשקף לגורמי התכנון את הצרכים, הבקשות והדרישות של בעלי הדירות הקיימים בבואם לתכנן את המתחם החדש. לעיתים תוצר הלוואי של עבודתו הוא קידום חתימות של בעלי הדירות על ההסכם המפורט (משום שהוא בונה הסכמות בין בעלי הדירות ועוזר לגשר בינם ובין היזם) אך זוהי לא מטרתו. כמו כן, שכר הטרחה של היועץ החברתי, בניגוד למארגן, אינו מותנה בהצלחת הפרויקט.

* נכתב על ידי עו"ד אריאל יוסף, בעלים ומנכ"ל של קבוצת בראשית. קבוצת בראשית מספקת שירותי ארגון, פיקוח הנדסי וייעוץ חברתי והיא פועלת מטעם בעלי דירות ומטעם רשויות מקומיות. מחלקת הייעוץ החברתי מעסיקה יועצים חברתיים, מהמנוסים ביותר בתחום עם רקע נדל"ני עשיר.

* מבוסס על הספר "המדריך הפרקטי לקידום התחדשות עירונית", שעתיד לראות אור בחודשים הקרובים.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: עו"ד אריאל יוסף קבוצת בראשית