banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

איך נפל פרויקט תמ"א 38 על חודן של שתי דירות?

פסיקה מפתיעה של בית המשפט המחוזי, שהתערב לטובת עיריית חיפה ונגד היזם, וקבע: "שיקולי כדאיות כלכליות אינם השיקול המכריע"

זיו גולדפישר 07.07.2024

"שיקולי כדאיות כלכליות אינם השיקול המכריע בהחלטות תכנוניות. תפקידן של ועדות התכנון הוא לאזן בין מכלול האינטרסים התכנוניים, כאשר רווחיות היזם היא רק שיקול אחד מיני רבים". כך קבע בית המשפט המחוזי בחיפה, שדחה באחרונה עתירה של יזמית תמ"א 38 ושל תושבי חיפה נגד סירוב ועדת הערר המחוזית בחיפה לאשר לה תוספת של שתי יח"ד בפרויקט שאותו היא בונה.

העותרת מקדמת פרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש ברחוב היינה בחיפה, שבמסגרתו היא תכננה להרוס מבנה בן 8 יח"ד לטובת הקמת 17 יח"ד ב-6 קומות. במסגרת הליך התכנון, היא הגישה בשנת 2017 בקשה לתיק מידע עבור המבנה. במועד הגשת הבקשה לתיק המידע, חל על בקשות כגון אלו מסמך המדיניות של הועדה המקומית משנת 2016, המכונה "מסמך מדיניות לבחינת בקשות להיתרי בניה למבני מגורים המוגשות עפ"י תמ"א 38". במהלך שנת 2020 עודכן מסמך המדיניות של הועדה המקומית ופורסם מסמך המכונה "מסמך מדיניות עירונית לבחינת בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38".

בשנת 2021 הגישה היזמית בקשה להיתר בנייה, אך הוועדה המקומית דחתה אותה מאחר שאינה עומדת בתנאי מסמך 2020 לעניין הצפיפות. הוועדה המקומית הסבירה בנימוקיה כי העותרת חישבה את היקף זכויות הבניה המבוקשות לפי מכפיל של 3 במקום 1.5, ואף חרגה מהצפיפות המותרת מבחינת כמות יחידות הדיור בשטח לגביו מתבקש ההיתר, שכן הצפיפות שהתבקשה הייתה 17 יח"ד לדונם, והמקסימום לפי מסמך 2020 הינו 15 יח"ד לדונם.

היזמית הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית, וזו אישרה את הבקשה בנוגע לזכויות הבנייה בלבד, ודחתה את בקשת היזמית לסטות ממסמך 2020 בנוגע לצפיפות המבוקשת. בהחלטתה קבעה הוועדה כי באיזון בין השיקולים התכנוניים לבין השיקול הכלכלי, ידם של הראשונים על העליונה, ולכן, נקבע כי מספר יחידות הדיור יעמוד על 15 יחידות דיור בלבד.

על החלטה זו הגישו היזמית ודיירי הבניין עתירה לבית המשפט המחוזי. היזמית טענה, בין השאר, כי ההליך התכנוני החל כבר בשנת 2017, וועדת השימור דנה במבנה בסוף יוני 2020, לפני אישור מסמך 2020,  ולכן יש להחיל על הבקשה את מסמך 2016, אשר לפיו, ניתן לאשר 20 יחידות דיור במגרש שעליו מתוכנן הפרויקט. 

עוד טענה היזמית כי מסמך 2020 כולל קושי מובנה שכן אין בו יחס סביר בין מספר יחידות הדיור הקיימות לבין התוספת המאושרת, כפי שאמור להיות במסגרת הוראות תמ"א 38 עצמה. לדברי היזמית, התמריצים במסמך 2020 אחידים ואינם בפרופורציה למספר יחידות הדיור הקיימות, וכך נוצרת אפליה בין מגרשים ומבנים סמוכים בעלי מספר יחידות דיור שונה, על אף הימצאותם באותו מתחם תכנוני. וכך, לטענת העותרת, מבנה שבו 5 יח"ד קיימות זכאי לקבל תמריץ עד כדי 15 יח"ד, כלומר – תוספת של 10 יח"ד, אך לעומתו, מבנה שבו 9 יח"ד יכול לקבל תוספת של 6 יח"ד בלבד, עד שיגיע למגבלה של 15 יח"ד. המשמעות הינה שהמבנה "הקטן" קיבל תוספת של 10 יח"ד והמבנה "הגדול" תוספת של 6 יח"ד בלבד, ולטענת היזמית – מדובר בהפליה פסולה.

עוד טוענים העותרים כי קיימת סתירה פנימית בהחלטת ועדת הערר, שכן, מחד, הוועדה אישרה לסטות ממסמך 2020 בחישוב שטחי הבנייה, אך מאידך דחתה את בקשת החברה היזמית לסטייה ממספר יחידות הדיור המקסימלי.

ועדת הערר מצדה טענה כי: "אין מקום להתערב בהחלטתה המקצועית של ועדת הערר, אשר שקלה בכובד ראש את כל השיקולים והנתונים התכנוניים שהוצגו בפניה והגיעה להחלטה סבירה, מידתית ומאוזנת. הודגשה ההלכה הפסוקה לפיה בית המשפט לא נוטה להתערב בשיקול דעתן של רשויות התכנון".

עוד נטען כי אין למבקש היתר בניה במסגרת תמ"א 38 זכות מוקנית לקבל את מלוא התמריצים והזכויות המפורטים בה. הודגש כי תכליתה העיקרית של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מתוך אינטרס ציבורי מובהק, ולא הענקת רווחים לבעלי הדירות, וכי לשם השגת יעד זה, מציעה התמ"א תמריצים שונים שנועדו בעיקרם לאפשר את מימון החיזוק. אולם תמריצים אלה אינם בגדר זכויות מוקנות כאמור, ומוסד התכנון רשאי להפעיל שיקול דעת האם להעניקם בכל מקרה לגופו, תוך עריכת איזון בין האינטרס שבחיזוק הבניין לבין שיקולי תכנון אחרים.

לגבי השאלה איזה מסמך מדיניות חל – טענה ועדת הערר כי המסמך הרלבנטי הינו מסמך 2020, שכן הבקשה להיתר הוגשה לאחר כניסתו לתוקף של מסמך זה. ביחס לטענת העותרת לקיומה של סתירה בין שני חלקיה של החלטת ועדת הערר, משיבה ועדת הערר כי אין כל סתירה בין הגדלת זכויות הבנייה לבין הגבלת מספר יחידות הדיור, שכן, זכויות הבנייה ניתנות לחלוקה בין יחידות הדיור המאושרות ולא בהכרח מחייבות הוספת יחידות דיור נפרדות.

השופטת תמר נאות פרי החליטה לדחות את העתירה. השופטת קבעה בתחילת דבריה כי על הבקשה להיתר חלה תכנית 2020, וכתבה בפסק הדין כי ההליך התכנוני אכן החל כבר בשנת 2017, כאשר הוגשה בקשה לקבלת תיק המידע, אך המועד הקובע הינו מועד הגשת הבקשה לקבלת היתר, ומועד זה היה כשנה לאחר כניסתו לתוקף של מסמך 2020.

השופטת דחתה את טענת העותרת שלפיה הוראות מסמך 2020 מפלות בין מגרשים ומבנים סמוכים בעלי מספר יחידות דיור שונה, על אף הימצאותם באותו מתחם תכנוני. "מבחינה חשבונאית טענה זו שובה את הלב במבט ראשון, אך לא ניתן לקבלה", קבעה השופטת. "סבורני כי המדיניות לגבי מספר מקסימלי אחיד של יח"ד/דונם הינה מדיניות סבירה, מקובלת, שגורה בכל התוכניות הכוללניות, תוכניות המתאר וכו' ואין בה כשלעצמה כל פסול, לרבות בשל אפליה. יתרה מכך. מדיניות שכזו אף מונעת עיוותים במובן זה שקביעת מגבלה דיפרנציאלית על בסיס מספר יחידות הדיור הקיימות עלולה ליצור תמריצים לא רצויים, כגון פיצול יחידות דיור קיימות טרם הגשת הבקשה להיתר, או העדפה שרירותית של בניינים מסוימים על פני אחרים".

בנוסף, השופטת קבעה כי אין כל עילה להתערב בהחלטת הוועדה: "ועדת הערר היא הגורם המקצועי המוסמך לבחון בקשה להיתר בנייה במסגרת תמ"א 38, והיא עשתה כן תוך בחינת מכלול השיקולים הרלוונטיים. ועדת הערר הגיעה לשיטתי לאיזון ראוי ומידתי בין השיקולים השונים, ערכה איזון ראוי בין האינטרס הציבורי שבשמירה על כושר נשיאת התשתיות באזור לבין האינטרס הפרטי של העותרת, תוך שניתן משקל לעובדה שמדובר במתחם לשימור, ולא למותר להדגיש שוב כי ועדת הערר כן באה לקראת העותרים והחליטה לסטות ממסמך 2020 ולאפשר הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה, אם כי תוך שמירה על מגבלת מספר יחידות הדיור, כך שמדובר בהחלטה סבירה ומאוזנת".

הטענה הדרמטית ביותר של היזמית הייתה כי היא היענות לבקשה לתוספת 2 יח"ד תפגע בכדאיות הכלכלית של התכנית. השופטת דחתה טענה זו, וקבעה: "טענה לפיה התוכנית של הפרויקט אינה ישימה מבחינת כלכלית ללא התוספת של שתי יחידות הדיור המבוקשות, עלתה לראשונה בוועדת הערר ולא עלתה כלל בפני הועדה המקומית. מדובר בטענה עובדתית אשר הנטל להוכחתה מוטל על שכם העותרים, והם לא עמדו בו. כפי שקבעה ועדת הערר, לא הונחה בפניה תשתית עובדתית ממשית שיש בה כדי לבסס את הטענה בדבר חוסר היתכנות כלכלית של הפרויקט במתכונת שבה אושר. אכן, העותרת הניחה בפני ועדת הערר דו"ח אפס התומך בטענתה זו. ואולם, המסמך אינו מלמד על חוסר היתכנות גורף, וניתן לשקול חלופות תכנוניות נוספות, לרבות לאור כך שאושרה תוספת שטח משמעותית".

השופטת נאות פרי הבהירה כי שיקולי כדאיות כלכליות אינם השיקול המכריע בהחלטות תכנוניות. "תפקידן של ועדות התכנון הוא לאזן בין מכלול האינטרסים התכנוניים, כאשר רווחיות היזם היא רק שיקול אחד מיני רבים", קבעה. השופטת אף מתחה ביקורת על היעדר סטנדרט אחיד מוסכם לקביעת רף הכדאיות הכלכלית המינימלית הנדרשת לאישור של פרויקט תמ"א 38, וציינה כי היעדרו של סטנדרט שכזה "מקשה על קבלת המסקנות בדוח אפס. שכן, קבלתו כראיה מכרעת עלולה ליצור חוסר אחידות בהחלטות התכנוניות ולפגיעה בשוויון בין מבקשי ההיתרים".

מעבר לכך, הוסיפה השופטת, "אין זה מתפקידו של מוסד התכנון להבטיח פרופיל כלכלי אופטימלי לכל פרויקט. תמריצי תמ"א 38 נועדו לעודד את חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה מתוך אינטרס ציבורי, ולא על מנת למקסם את רווחיהם הכלכליים של היזמים. אכן, במקרים רבים יתאפשר מימוש הפרויקט רק תוך כדאיות עסקית סבירה, אך ככל שמתעורר חוסר התאמה בין האינטרס הכלכלי לבין טובת הציבור, על האחרון לגבור. השיקול הכלכלי, חרף חשיבותו, אינו מהווה "מילת קסם" המחייבת את הרשות לחרוג ממדיניותה המוצהרת".

השופטת דחתה את העתירה, והטילה את העותרים הוצאות משפט בסך 5,000 שקל.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות