השמאי המכריע, תמיר שדה, קיבל את טענות היזם, לפיהן העירייה התעלמה מהיקף הפטור המוקנה לו בגין סל זכויות הבנייה לפי תיקון 3א' לתמ"א 38. השמאי קבע הפחתת היטל ההשבחה מכ-4 מיליון שקל לכ- 740 אלף שקל
תל-אביב // Depositphotos
יזמי תמ"א 38 בת"א ממשיכים גם בתקופת הקורונה לקבל דרישות השבחה גבוהות מאוד, בעת בקשתם להוצאת היתרים להריסת בניינים ישנים ולבנייתם מחדש, כך טוענים שמאי המקרקעין המתמודדים מול התנהלות העירייה זה זמן רב. לטענתם, עד כה הוצאו עשרות שומות השבחה ליזמים שקיבלו היתר בנייה לתמ"א 38 בתל-אביב, מתוך למעלה מכ-250 פרויקטים ברובעים 3 ו־4 בתל אביב, הנמצאים בשלבים שונים לקראת הוצאת היתרי בנייה.
"שיעור ההפחתה שנקבע בימים אלה על-ידי השמאי המכריע, תמיר שדה, העומד על 80%, הינו יוצא דופן בגובהו ביחס לשומות האחרות שהוצאו עד כה בעקבות הוצאת היתר בנייה", אומרת שמאית המקרקעין של היזם, אסתי עמר, מנהלת תחום היטלי השבחה תמ"א 38 במשרד השמאים קמיל-טרשנסקי-רפאל, על רקע מחלוקת בין יזם לבין עיריית ת"א, בנוגע לחישוב ההשבחה שקבעה העירייה בבניין ישן בשכונת בבלי ברובע 4 בעיר, בסמוך לשכונת "גבעת עמל".
מדובר בבניין המצוי בשלבי התחדשות עירונית לבניית מגדלי מגורים, אשר הוקם לפני כ-40 שנים וכולל 4 קומות, כאשר בכל קומה 4 יחידות דיור ובסה"כ 16 יחידות. במקומו, מתוכנן להיבנות בניין בוטיק חדש, הכולל 5 קומות טיפוסיות ו-4 יחידות דיור בכל קומה מעל קומת קרקע חלקית הכוללת 3 יחידות דיור. בנוסף, ייבנו בבניין קומה שביעית חלקית, הכוללת 3 יחידות דיור וקומה שמינית חלקית, הכוללת 2 יחידות דיור. סה"כ יימנה הבניין החדש 28 דירות, בנוסף לבריכת שחייה המתוכננת בקומת הגג.
אלא שעיריית ת"א חישבה וקבעה כי בגין ההריסה והבנייה מחדש, מתוקף תכנית רובע 4 וכנגזרת תמ"א 38, ההשבחה הכוללת שחלה על היזם לצורך קבלת היתר בנייה עומדת על כ-4 מיליון שקלים. זאת, לטענת עמר, למרות סל זכויות הבנייה בנכס והפטור הנלווה לזכויות אלו מכוחה תמ"א 38 / תיקון 3א'.
"תיקון זה נועד לקבוע היקף תמריצי בנייה בפרויקטים של תמ"א 38 וקבע סל זכויות בנייה חדש במסלול הריסה ובנייה. ביחס לתמריצי הבנייה לפי התיקון מוקנה ליזמים פטור מהיטל השבחה לתוספת של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, והיטל מופחת בשיעור של 25% מגובה ההשבחה לקומה הנוספת, שמעבר לקומות אלה", מסבירה עמר, "לפי החוק, ניתן ליזמים פטור מהיטל השבחה להרחבות נוספות, בהן זכויות לבניית תוספת של 13 מ"ר לכל יחידת דיור הבנויה כדין וכן תוספת שטחי בנייה בשיעור קומה טיפוסית מורחבת במדרג (לפי הבינוי הקיים) ועד 3.5 קומות".
עוד היא טוענת כי: "עיריית ת"א טעתה בחישוב סל הזכויות הניתנות בפטור ליזם בנכס בשכונת בבלי ובפרשנותה היצירתית למעשה התעלמה מאותן זכויות. כפועל יוצא מכך, ההשבחה הגיעה להיקף כספי גדול מאוד, שאינו עומד בקנה אחד עם היקף תמריצי הבנייה והוראות החוק, שתכליתם להקל על היזמים ולעודד את התחדשותם של בניינים ישנים שאינם עומדים בתקני הבטיחות, להגדיל את היצע הדיור באזורי הביקוש ולשדרג את חזות פני העיר".
עוה"ד רויטל אפלבוים וינור ברטנטל, ממשרד עו"ד ויינברגר ברטנטל, שליווה את הליך ההשגה בהיבט המשפטי, אומר כי: "עיריית ת"א פגעה ברגל גסה בזכויות היזם ולא עמדה בהוראות הדין לעניין תיקון 3 א' לתמ"א 38. ככל שתכנית הרובעים היא תכנית עוקפת תמ"א 38, הרי בסופו של דבר מדובר בתכנית אשר מתבססת על עקרונות התמ"א והזכויות הנלוות ממנה".
לאחר שמיעת שני הצדדים, קבע השמאי המכריע תמיר שדה, כאמור כי עיריית ת"א לא הביאה בחשבון את התמריצים המוקנים ליזם והפחית דרמטית, בשיעור של 80%, בגובה השבחת הנכס – מכ-4 מיליון ל-740,000 שקל בלבד.
בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
