banner
שגיא לנצ'נר // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos
שגיא לנצ'נר // צילום: רז רוגובסקי | Depositphotos

רק טוב ייצא לנו מהחלת התקנות של פינוי בינוי על תמ"א 38

כיצד תיקוני החקיקה בחוק ההסדרים יתרמו להתחדשות העירונית ואיך זה ישפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים? // דעה

שגיא לנצ'נר 07.06.2023

הממשלה אישרה לאחרונה את התקציב לשנים 2023-2024 ואת חוק ההסדרים, שבו מספר תיקוני חקיקה חשובים בתחום הנדל"ן העשויים להשפיע לטובה על השוק, ובמיוחד על תחום ההתחדשות העירונית. בין התיקונים – השוואת התקנות שחלות בפינוי בינוי גם לתמ"א 38, הטבות במיסוי לבעלי דירות, מתן כלים לטיפול בקשישים בהתחדשות עירונית ועוד. 

הפחתת הרוב הדרוש
התיקון החשוב ביותר שאושר בחוק ההסדרים הוא הפחתת הרוב הדרוש בחוק בקרב בעלי דירות בתמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש או בתוכנית הנגזרת ממנה, מ-80% ל-66%. אני סבור כי מדובר בתיקון חשוב מאוד שיתרום רבות לתחום ההתחדשות העירונית. הוא מאפשר ליזמים לצאת לדרך ולבקש אישור עקרוני לפרויקטים מוקדם יותר, הוא מחזק את הדיירים המעוניינים לקדם פרויקט התחדשות בבניין שלהם ומחליש את כוחם של סרבנים שמעכבים או לעתים אף מונעים את הפרויקט . 

הפחתת הרוב הדרוש פועלת לטובה גם במקרים בהם ישנם דיירים המתלבטים בין אם להסכים לפרויקט או לא, או בין כאלה השוקלים לסרב בכדי לנסות ולקבל תמורות גבוהות יותר. ההפחתה למעשה מחזירה את פרויקטי ההתחדשות העירונית למטרה שלשמה הוקמו, לדאוג לרווחתם וביטחונם של דיירי הבניין ומוציאה את העוקץ מכל מה שאינו רלוונטי לתהליך. 

אציין ואומר כי בעשרות הפרויקטים שאנו מקדמים ובונים, אנחנו לא מסתפקים ברוב של 66% מבעלי הדירות וגם לא ב-80%. לפני ההריסה, אנו פועלים להשגת הסכמתם של 100% מבעלי הדירות, כי אנו רואים חשיבות רבה להגיע לכל דייר ודייר, ולדאוג לשביעות רצון ושיתוף פעולה לטובת כלל הדיירים והפרויקט. 

מה שבהחלט ניתן לציין הוא כי הפחתת הרוב אכן גורמת בפועל לפחות התנגדות בקרב בעלי הדירות, ואנו כבר רואים את האפקט בפרויקטים שלנו בכפר סבא, הרצליה, ורעננה. פרויקטים שבהם היה לנו שיעור החתמות גבוה – הדיירים שטרם חתמו מבקשים להצטרף גם כן, ובפרויקטים שבהם עדיין לא הושג רוב מוחלט, השינוי סייע לקידומם וקצב ההחתמות גדל. בנוסף, כיזמים, הפחתת הרוב גורמת לנו לבחון פרויקטים שההיתכנות שלהם הייתה נמוכה יותר כשנדרש רוב של 80%, וכעת הם הפכו רלוונטיים. 

בכך למעשה, המהלך מביא ליציאה לדרך של יותר פרויקטים בפריסה ארצית, ולתוספת גדולה של יחידות דיור לשוק, לחיזוק ומיגון המבנים מפני רעידות אדמה או ממתקפת טילים, וכל הצדדים מרוויחים. 

השוואת התקנות במסלולי התחדשות עירונית
תיקונים אחרים שנכנסו לחוק ההסדרים באים לבצע הסדרה בתחום ההתחדשות ולהשוות תקנות החלות במתחמי פינוי בינוי גם לפרויקטים של "התחדשות בניינית" בתמ"א 38 או בתוכניות נגזרות. כך למשל – הרחבת העילות לסירוב סביר של בעלי דירות לפרויקט; חובת השקיפות של היזם כלפי בעלי הדירות ולתוכן העסקה ביניהם, הטבות במיסוי לבעלי דירות המחזיקים ביותר מדירה אחת בבניין – הם יהיו פטורים ממס שבח על שתי דירות ולא אחת, ובפריפריה הפטור יחול על כל כמות של דירות שבבעלות דייר אחד; הקלות בהתמודדות עם בעלי דירות קשישים – הורחבה החובה של יזם להציע דיור חלופי לבני 75 ומעלה ולא רק לבני 80 ומעלה שנהוג עד היום; האפשרות לתת להם שתי דירות קטנות יותר כדירות תמורה במקום הדירה הקיימת שלהם או לקבל תמורה כספית על דירתם; הקלות במיסוי לקשישים ועוד. כן תחול כעת האפשרות למחוק הערת אזהרה על הבניין שנרשמה לטובת היזמים, אם הם לא יעמדו בזמנים או אם היתה החתמה פוגענית של בעלי דירות. 

אני סבור כי השוואת התקנות של פינוי בינוי גם לתמ"א 38 תעשה טוב לענף. היא תיצור מנגנון אחיד ומוסדר, ותשים במסגרת זמן את ביצוע הפרויקטים, את ההתניות ואת התמורות האפשריות. קשיחות ומשמעת שכזו נדרשת לתחום התמ"א 38 ולהערכתי היא תביא ליציאה לדרך של יותר פרויקטים, היות והכללים כעת יהיו ברורים ולא יאפשרו 'פולישטיקים' כאלה או אחרים. השוואת הכללים גם תיצור אפשרויות רחבות יותר להגיע לכלכליות בפרויקטים, וגם זו בשורה של ממש לתחום. 

*כותב המאמר, שגיא לנצ'נר, הינו מנכ"ל חברת ינוב, המתמחה בהתחדשות עירונית

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

אל תחמיצו את המשקיעים

ניסיון העבר של כלכלת ישראל ושוק הנדל"ן, הוכיח פעם אחר פעם כי המשקיעים היוו מנוע צמיחה אפקטיבי ביותר...
אמיר רוזנבלום 11.06.2024
נשמח לדבר אתך
נגישות