עשרת הסיבות של אסטרטג הנדל"ן, עמית דובקין, שמסבירות למה "גורד השחקים שאושר השבוע בוועדה המחוזית תל אביב, מסמל תקדים ראשון מסוגו לחשיבה נכונה ומאוזנת"
תמונה: עמית דובקין // צילום: מיכל מסינג
מאת: עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן
גורד השחקים "בין ערים" שאושר השבוע בוועדה המחוזית תל אביב, יוקם במיקום אסטרטגי על גבול שלוש הערים תל אביב, רמת גן וגבעתיים, ויהיה הגבוה בישראל, 100 קומות וכ-400 מטרים, יותר אפילו מה"אמפייר סטטיט בילדינג" בניו יורק, מסמל לטעמי לא רק את הפיכת גוש דן ל"מנהטן בזעיר אנפין", אלא גם תקדים ראשון מסוגו לחשיבה נכונה ומאוזנת, בין קידום התחדשות עירונית כפתרון מגורים מחד גיסא, לבין תשתיות תעסוקה, משרדים, מסחר, מלונאות ושטחי ציבור מאידך גיסא.
ראשית, המגדל החדש יכלול כ-120,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר (קרוב לשטח הכולל של שלושת מגדלי עזריאלי הותיקים), בתכנון גיא מילוסלבסקי אדריכלים, ויחד עם עוד שני בניינים נוספים בני 6 קומות כל אחד שיוקמו בסמיכות אליו, יהפוך לאיזור תעסוקה מטרופוליני משמעותי חדש, לראשונה בין שלוש הערים, בין רחוב שפע טל בגבעתיים(המשך רחוב יגאל אלון בתל אביב), ציר ז'בוטינסקי ברמת גן, בואכה הקו האדום של הרכבת הקלה והלאה משם, דקות ספורות הליכה דרך מחלף ארלוזורוב, בואכה תחנת תל אביב מרכז-סבידור ולב ליבה של העיר ללא הפסקה.
שנית, מיקומו של "בין ערים", בין שכונות המתאפיינות במיוחד בהתחדשות עירונית אינטנסיבית, דוגמת שכונת בורוכוב בגבעתיים, שכונת הראשונים ברמת גן, נחלת יצחק בתל אביב ואף שכונות המרוחקות יותר, דוגמת הגפן ושנקר ברמת גן, או רמב"ם בגבעתיים, ואפילו בצרון ורמת ישראל בתל אביב, יהווה ללא ספק מודל מצויין להתחדשות עירונית עתידית במיקומים בהם תשתית התעסוקה, המסחר והבילוי, משלימה את את ההתחדשות בתחום המגורים.
שלישית, סביב הקמת המגדל הושקעה מחשבה תכנונית רבה גם בתחום תשתיות התחבורה, הן לכלי רכב, הן צירי הליכה ידידותיים והנוחים להולכי רגל והן שצ"פים לרווחת הציבור. בין היתר יוקמו שני גשרים מיוחדים להולכי רגל, האחד דרומה לכיוון גבעתיים והשני צפונה, שיחבר את המגדל ושסביבותיו עם ציר ז'בוטינסקי והרכבת הקלה והכבדה ובד בבד תשופר משמעותית תשתית הכבישים, החניות והשצפ"ים הקיימת בסביבות המגדל המיועד.
רביעית, "בין ערים" וסביבותיו יהיו ממומשקים ל"שדרת גג האיילון", תכנית ענק הנדונה כעת ולפיה יוקם מפלס עליון "ירוק" מעל "נתיבי איילון" הקיימים, מגשר ההגנה בדרום ועד למחלף ההלכה בצפון, ושיהווה השדרה הטבעתית הירוקה שתקיף את תל אביב, ותאפשר להולכי רגל גישה ישירה ממערב העיר העברית הראשונה, לעבר השכונות שממזרח לאיילון, לרמת גן ולגבעתיים.
חמישית, נוצר כאן לא רק ניצול יוצא מן הכלל של "שטח מת", הקמת מגדל ענק במקום מגרש חנייה ותיק בשטח 11 דונם שבבעלות עירית תל אביב, אי שם בירידה ממתחם הבורסה ל"נתיבי איילון", אלא גם יווצר "חיבור" אסטרטגי בין שלוש ערים מרכזיות בגוש דן דווקא ב"איזור הספר" שביניהן, ושיהפוך מנטל לנכס אסטרטגי עבור שלושתן.
שישית, דווקא ההחלטה לא להפוך את "בין ערים" לעוד מגדל יוקרה עם דירות "פלצניות", וההתעקשות של הוועדות המתכננות שהוא יתבסס רק על "נדל"ן עיסקי", קרי משרדים, מתעסוקה, מסחר, מלונאות, שטחי ציבור וכו', תהווה ללא ספק תקדים משמעותי חשוב לבאות.
שביעית, התקדים אולי המעניין ביותר ב"בין ערים", הינו דווקא בכך שהקרדיט עליו משותף בפועל לשלוש הערים הממומשקות אליו ואין כאן "אגו" של אחת מהן. עובדה זו מהווה תקדים יוצא מן הכלל של הסתכלות על ההתחדשות העירונית תחת הספקטרום המרחבי-אורבני ולא רק המוניציפאלי הצר.
שמינית, זוהי הוכחה נוספת שבנייה לגובה, במידה והיא מושכלת וחכמה, יכולה להיות פתרון נפלא במרכזי הערים הצפופות ולא צריך ל"הבהל" ממנה, זאת על אף כל המקטרגים והחוששים מפגיעה ב"גריד" העירוני, כביכול. נהפוך הוא.
תשיעית, כנ"ל העקרון של שימושים מעורבים שהפעם בא לידי ביטוי לא רק באומר, אלא גם הלכה למעשה, ובאופן משמעותי ביותר, בשילוב תעסוקה, מסחר, מלונאות ושטחי ציבור, המשתלבים ככפפה עם ההתחדשות העירונית שמסביב.
עשירית, ברור כי כל נקודות הזכות של "בין ערים" שצויינו לעיל, מותנות בכך שאכן לא רק המגדל יוקם, אלא גם כל מארג הסביבה התומכת שסביבו יושלם כהלכה ובמועדו.
בתקווה לעוד תקדימים טובים כאלה בהתחדשות עירונית.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
