זיקת הנאה במקרקעין בפרויקטים להתחדשות עירונית – מה חשוב לדעת?

בעולם המקרקעין הישראלי, בעיצומו של גל ההתחדשות העירונית, מתגלות לעתים זכויות קנייניות שהיו נסתרות מעין אך משמעותיות בהשפעתן. זיקת הנאה היא אחת מאותן זכויות קנייניות שמציבות אתגר ממשי בפני יזמים, דיירים ורשויות בבואם לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. ההתנגשות בין זיקות הנאה לפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית יוצרת מציאות מורכבת שמשפיעה על התכנון, הביצוע ואף על עצם ההיתכנות של פרויקטים אלה.

מהי זיקת הנאה?
זיקת הנאה היא זכות קניינית ייחודית המעוגנת בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, המאפשרת לאדם אחד (הזכאי) לעשות שימוש במקרקעין של אדם אחר (הכפוף), או לחלופין מגבילה את בעל המקרקעין מלבצע פעולות מסוימות בנכסו (סעיפים 5, 92-98 ). בניגוד לבעלות מלאה, זיקת הנאה מוגבלת לשימוש ספציפי – כמו זכות מעבר, זכות להעביר צינורות או כבלים דרך מקרקעין, או הזכות למנוע הקמת מבנה שיסתיר נוף. היא יכולה להיווצר בשלוש דרכים: מכוח הסכם (חוזה), מכוח שימוש רצוף במשך 30 שנה (מכוח שנים), או מכוח החלטת בית משפט (מכוח הדין).

מתי יש צורך בזיקת הנאה?
הצורך בזיקת הנאה מתעורר בדרך כלל כאשר מתגלעת מחלוקת בין בעלי חלקות סמוכות, במיוחד כאשר חלקה אחת היא "כלואה" – ללא גישה ישירה לדרך ציבורית. במקרים אלה, השימוש בשביל או דרך העוברים בחלקה סמוכה הופך לחיוני. זיקת ההנאה מבטיחה את המשך השימוש בזכות מעבר זו, גם כאשר בעלי החלקות מתחלפים או כאשר מתוכננים שינויים במקרקעין.

כיצד מושפע פרויקט התחדשות עירונית?
כאשר יזם או קבוצת דיירים מבקשים לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין משותף, עליהם להתמודד עם מארג מורכב של זכויות קנייניות, ביניהן זיקות הנאה. שביל גישה, חניה משותפת או תשתיות משותפות עשויים להיות כפופים לזיקת הנאה, ושינוי במצב הקיים עלול לפגוע בזכויות של צדדים שלישיים. בנוסף, זיקת הנאה עשויה להטיל מגבלות על האפשרויות התכנוניות והאדריכליות של  הפרויקט, כגון הגבלה על גובה הבנייה או על השימוש בחלקים מסוימים של המקרקעין.

במקרים רבים, בעל זיקת ההנאה עשוי להתנגד לפרויקט המתוכנן אם זה פוגע בזכויותיו, ובכך לעכב או אף לסכל את קידום הפרויקט. הליכים משפטיים בעניין זה עלולים להימשך זמן רב ולהוביל לעלויות משמעותיות. יתרה מכך, הסכמי פינוי-בינוי או תמ"א 38 נדרשים להתייחס באופן מפורש לזיקות הנאה קיימות ולהבטיח כי זכויות אלה יישמרו או יוסדרו מחדש באופן שיניח את דעתם של כל בעלי העניין.

מורכבות נוספת מתעוררת כאשר מדובר במקרקעין בבעלות קרן קיימת לישראל (קק"ל). קק"ל, כבעלת קרקעות נרחבות במדינה, מחזיקה במדיניות של שמירה על בעלותה בקרקע. במקרים אלה, זיקת הנאה מכוח שנים עשויה להיות הפתרון היחיד עבור מחזיקים להבטיח את זכויותיהם. עם זאת, הוכחת זיקת הנאה מכוח שנים דורשת ראיות משמעותיות ועלולה להוביל להליכים משפטיים ממושכים.

איך נמנעים מבעיות?
טרם קידום פרויקט התחדשות עירונית, חיוני לבצע בדיקה מקיפה של המצב המשפטי של המקרקעין, כולל זיקות הנאה רשומות ואלה שאינן רשומות אך קיימות בפועל. התייעצות עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובהתחדשות עירונית היא צעד הכרחי, כמו גם יצירת דיאלוג עם כל בעלי העניין, כדי למצוא פתרונות מוסכמים שיאפשרו את קידום הפרויקט תוך שמירה על זכויותיהם של כל הצדדים.

לסיכום, זיקת הנאה מהווה נדבך משמעותי במערכת המורכבת של זכויות במקרקעין בישראל. בעידן ההתחדשות העירונית, הבנה מעמיקה של זכות זו והשלכותיה היא קריטית להצלחת פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. התעלמות מזיקות הנאה או טיפול לא נאות בהן עלול לא רק לעכב או לסכל פרויקטים חשובים, אלא גם להוביל לסכסוכים משפטיים יקרים ומתישים.

*הכותב, עו"ד שחר לוינזון, הינו שותף בכיר ביוסף ישורון ושות עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית ותכנון ובנייה.

*אין משום הכתוב ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא או חוות דעת משפטית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן