ועדת הערר קבעה כי הקמת ממ"ד בקומת המרתף של בית צמוד קרקע חיונית וכי הוספתו אינה דורשת בקשת הקלה או פרסום להתנגדויות
ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז קבעה לראשונה בהחלטה תקדימית, כי ניתן להרחיב את קומת המרתף, לצורך תוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) בבית צמוד קרקע חדש, משום שהוא חיוני והכרחי לתפקוד תקין של בית מגורים. עוד נקבע, כי בניית המרתף בחריגה מקווי הבניין, בדומה להקלות שאושרו מעל פני הקרקע, הינה תמונת ראי של הבית, ולכן הרחבת המרתף אינה דורשת פרסום הקלות ואינה פתוחה להתנגדויות.
מדובר בבקשה להיתר בנייה שהגיש בעל בית פרטי ברחוב ישראל אשכנזי 80 בשכונת שיכון דן בתל אביב, באמצעות עוה"ד ענת בירן, אורטל דוידיאן-גדעוני, ואלון קאופמן ממשרד ענת בירן – עורכי דין, להקמת שתי יחידות דיור בבית דו-משפחתי, אשר ביקש להרוס את המבנה הקיים בן קומה אחת מעל קומת מרתף, ולהקים במקומו שתי יחידות דיור חדשות בקיר משותף. בתוכנית התבקשה הקלה מזערית בקווי בניין צדדיים, כ-40 ס"מ בכל צד, ונטען כי הדבר יתרום לתכנון טוב יותר של הבית. בנוסף, הוא ביקש להרחיב מעט את קומת המרתף בהתאם לתכסית קומת הקרקע המותרת על פי התב"ע – כדי לבנות ממ"ד בבית החדש.
השכנים במגרשים הגובלים התנגדו לבקשה להיתר. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, על פי המלצת בוחן הרישוי, החליטה לקבל את ההתנגדויות ולא לאשר את הבקשה. בין נימוקי הוועדה המקומית, נטען כי מדובר בחריגה מעבר לנדרש מקווי הבניין בתוכנית המוצעת, חריגה בשטח קומת המרתף, וכן חריגה בגובה הגדר המפרידה בין השטח הגובל של השכנים. באשר לבקשה להרחבת המרתף, הוועדה המקומית טענה כי יש לבקש זאת כהקלה, מה שפותח פתח נוסף להתנגדויות הציבור, ותשלום היטל השבחה.
על החלטה זו הוגש ערר, שבו נטען כי התב"ע החלה (תכנית ע', מרתפים) מאפשרת היתר להרחבת המרתף בבתים צמודי קרקע, מכוח התוכנית המוצעת ולא בדרך של הקלה, וזאת אם הוועדה המקומית השתכנעה כי הדבר דרוש לתפקוד הבית. ועדת הערר קיבלה את טענות העוררים, וקבעה כי הממ"ד אכן הכרחי וחיוני לתפקוד הבית, ואין צורך לבקש הקלה בגין זאת. ועדת הערר ציינה כי: "שטחו המורחב של המרתף, שאינו אלא תמונת ראי של שטחה המורחב (בהקלה) של קומת הקרקע, דרוש לתפקוד הבית ולתכנונו האדריכלי ההרמוני". עוד היא סברה כי התוכנית המוצעת משפרת את המצב התכנוני מבחינת השכנים ומבחינת השטח הפתוח במגרש, ומשכך דינה להתקבל.
באשר להקלה מקו בניין בקומות שמעל הקרקע והקלות נוספות שהתבקשו, ועדת הערר קבעה כי יש הצדקה תכנונית לאשרן משום שלשיטתה "ההקלות שלובות אלה באלה והמוצר התכנוני הנובע מהן הוא מוצר ראוי ואיכותי ומשתלב עם סביבתו… מצאנו כי התכנון האדריכלי המוצע הוא אומנות מקצועית שיצקה תוכן תכנוני ראוי למגורים, והוא אף דר בכפיפה אחת עם הרגולציה. ההקלות שהתבקשו הן שגרתיות ויש הצדקה לאשרן".
עוה"ד ענת בירן, מסרה כי: "מדובר בהחלטה חשובה של ועדת הערר שיש בה כדי להוות בסיס להחלטות במקרים רבים אחרים בתל אביב וגם ביתר אזורי הארץ. החלטתה בנוגע למידת חשיבותו של ממ"ד לתפקוד תקין של הבית, באה בניגוד לפסיקה קודמת שעליה התבססה הוועדה המקומית, לפיה ממ"ד אינו נחשב כחלק מהמרתף הדרוש לתפקוד הבית. ועדת הערר קיבלה את טענותינו במלואן, ואישרה הקלה מקווי בניין צדדים, וגם מתכסית המרתף – וזאת ללא הצורך לפרסם את התוכנית מחדש ולבקש הקלה. כן קבעה הוועדה כי לא הוכחה כל פגיעה לשכנים כתוצאה מההקלה, והיא דרושה לשם תכנון טוב יותר של הבית בשל ממדיו הצרים של המגרש".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
