תוכנית אירוח חדשה מבית מגדילים בנושאים שונים הקשורים לענף הנדל"ן. הפעם – היטלי השבחה. שיחה אישית עם שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין על הנושא המקצועי ששווה הרבה מאוד כסף ליזמים. מתי נכון להתחיל לטפל בנושא, איך אפשר להוריד חיוב בהיטל השבחה לאפס ומה צריכים כל השחקנים לדעת בכל הקשור לצמד המילים "היטלי השבחה"
בעולם הנדל"ן בכלל, ובעולם ההתחדשות העירונית בפרט, צמד המילים היטל השבחה מעורר הרבה מאוד אמוציות. מדובר בנושא מורכב, המחייב איש מקצוע מיומן. במקביל, מדובר על הרבה מאוד כסף לכל הצדדים ובגלל זה חשוב מאוד להבין את הנושא ויותר מהכל – להיעזר באיש מקצוע. שיחה אישית עם שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין על הנושא המורכב.
"היטל השבחה הוא היטל שמשולם לועדה המקומית כאשר אנחנו מוכרים נכס או שכאנחנו מבקשים היתר בניה. זה היטל מאוד משמעותי. למעשה, גובה היטל ההשבחה קובע הרבה פעמים האם תהיה עסקה או לא תהיה עסקה, ואיזה סוג של עסקה", כך בוגין.
עוד מסבירה בוגין, כי: "יש הרבה אי וודאות בנושא הזה. מומלץ עוד לפני שניגשים לעסקה, לפנות לשמאי, לנסות ולברר האם בכלל צפוי היטל השבחה, ואם כן, פחות או יותר מה גובה ההיטל. הרבה פעמים קורה שאנשים לא לוקחים את הדבר הזה בחשבון, מבצעים עסקה, ואז פתאום נופל עליהם נטל של תשלום לא זניח. זה יכול ליצור הרבה מאוד בעיות".
לבוגין גם דוגמא עד כמה אי הוודאות גדולה ועד כמה אנשי המקצוע חשובים בתחום הזה: "ברובע 3 בתל אביב, היה פרויקט שרשום תחת חברת גוש חלקה, ורצו לעשות פיצול ולרשום כל דירה בנפרד כהכנה להליך מימוש של תמ"א 38. ואז התקבלה דרישה לתשלום היטל השבחה בגובה 12.7 מיליון שקל. הוגשה שומה נגדית במסגרתה טענו שלא צריך להיות בכלל חיוב בהיטל כי פעולה של רישום לא בטוח שמהווה בכלל מימוש, אבל יותר מזה, הבעיה עם תוכנית הרובעים, שהיא בכלל תוכנית שהיא פועל יוצא של תמ"א 38, משביחה את המקרקעין ויוצרת זכויות יש מאין. יש ויכוח מהותי עקרוני בנושא הזה. לשמחתי, השמאי המכריע קיבל במקרה הזה את העמדה שלנו והשומה שנקבעה בסופו של דבר עמדה על אפס. 12.7 מיליון שקל הפכו לאפס. העירייה הגישה ערר על הקביעה של השמאי המכריע ובימים אלו הנושא מתברר בועדת הערר . אני מאוד מאוד מקווה ומאמינה שגם ועדת ערר תצא להגנת בעלי הדירות שבסך הכל רצו למכור דירה".
בכל הנוגע לשאלה מתי נכון להתחיל תהליך מול שמאי בסוגיית היטל השבחה מסבירה בוגין כי: "כדאי לעשות זאת עוד לפני שמסכמים סופית את העסקה, ועוד לפני שמבקשים את שומת ההשבחה מהוועדה המקומית. חשוב לדעת מראש על מה מדובר ומה צפוי – זה חלק מהשיקולים שצריך לקחת בחשבון. גם במקרים בהם הקונה לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה, זו עדיין החבות של המוכר. המוכר הוא החייב. כדאי להעביר לשמאי שיעיף מבט ויראה אם יש סיבה להגיש השגה".
תמונה ראשית: נחמה בוגין // צילום: עמית ישראלי | Depositphotos
הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
