שייקה נפחא // צלמת תמר מצפי

10 שאלות שחייבים לשאול לפני שרוכשים דירה

מתעניינים בדירה חדשה? אלו עשרת הדברים שאתם צריכים לבדוק עם משרדי המכירות לפני שאתם מקבלים החלטה. המדריך המלא לרוכש המתחיל

מגדילים 07.02.2019

תמונה: שייקה נפחא // צלמת תמר מצפי

מאת: היזם שייקה נפחא

נדמה שמדובר בשאלה הנצחית ששואלים את עצמם אזרחי ישראל הזקוקים לקורת גג. נדמה שאין מי שיכול לנבא באופן מדויק מה העיתוי המתאים ביותר. לעיתים החיים מכתיבים את הצרכים ולעיתים אתה מצליח לזהות הזדמנות. כך או כך כדאי להיות תמיד ערניים וכמו שאומרים – טוב מראה עיניים.
כדאי לבקר במשרדי המכירות של הפרויקטים השונים כדי ללמוד מקרוב ואולי גם להתוודע להזדמנות שכן הניסיון מלמד שככל שתראו רצינות, כך ייטו אנשי המכירות לבוא לקראתכם.

אז בין אם החלטתם שזו העת לרכוש דירה או שמא אתם מתלבטים אם העיתוי מתאים לרכישת דירה כעת ונקלעתם למשרד מכירות של פרויקט מסוים, אלו השאלות שכדאי לכם לשאול כדי לקבל את המידע המדויק ביותר שיסייע לכם בקבלת החלטה הן בהיבט הכלכלי והן בהיבטים של מידת התאמת השכונה, הפרויקט והדירה לצרכים שלכם.

מהו מועד איכלוס?
יש יזמים שמתחייבים למועד איכלוס מסוים אלא שלא תמיד הדברים תלויים ביזם. ככל שמדובר בפרויקט מסודר ומתוכנן כך מידת הדיוק עולה. בנוסף, רצוי שתקבלו מהיזם התחייבות חוזית לגבי מועד מסירה ולא באמירה ערטילאית כגון "30 חודש מהיתר" כי זה משאיר לקבלן "משחק" של עוד כמה חודשים.

ערבות בנקאית
הבטוחה הטובה ביותר על פי חוק מכר היא ערבות בנקאית.  

אלא שכאשר מדובר בשלב הפריסייל, לרוב היזם עדיין לא סגר עם בנק מלווה ולכן אין עדיין חשבון ליווי. יחד עם זאת כדאי לדעת שככל שאין עדיין ערבות בנקאית הרי שעל פי חוק מכר מותר ליזם לגבות עד 7% מסכום הרכישה  ולציין בחוזה מצוין שאם תוך מס' חודשים אין היתר אז העסקה מבוטלת וכך אין סיכון אמיתי.

מי החברה הקבלנית?
כידוע – יש הבדל בין היזם שאנשי המכירות שלו יושבים במשרד ובין החברה המבצעת את הפרויקט. מצב אופטימלי הוא שהחברה גם יזמית וגם ביצוע כך שבמקרה חס ושלום של כשלים לא שולחים אתכם מאחד לשני. כמו כן, בידקו מה ההיסטוריה של החברה המבצעת, הוותק והסיווג הקבלני שלה. חברה עם ותק בביצוע וניסיון רב, חשובה מאוד להצלחת ואיכות הפרויקט.

מפרט טכני
יש לוודא שבבסיס, מדובר במפרט טוב כדי להקטין הסיכון לאי ודאות. בידקו שני דברים עיקריים:

הראשון לוודא שהמפרט מכובד ואיכותי ולא צריך להיכנס לדירה ולהשקיע בשדרוגים שעולים לא מעט כסף – למעט אולי התאמה של המטבח לצרכים שלכם ולאופי המשפחה, לא חייב שום דבר לשדרג. כך למשל שהדלתות והשיש יהיו שניהם בצבע לבן ולא לשלם תוספת על צבע. כמו כן לוודא שכל הבניה נעשית לפי תו תקן ולא מכניסים ריצוף בייבוא בלי תקנים וכדומה.

איך יודעים אם המחיר משתלם?
הכלל הוא שככל שהבניה מתקדמת, מחירה של דירה עולה. יש רוכשים המעדיפים לקנות את הדירה כשהם רואים אותה מול העיניים אלא שאז המבחר שלהם מצומצם יותר ויכולת ההשפעה / השינוי של הדירה לא קיים. כמובן שככל שמדובר בדירה הנמכרת בפריסייל מרכיב הסיכון מגולם במחיר אבל אז אתם צריכים לשאול את עצמכם- כמה זמן משתלם לכם להמתין. האם הכניסה תהיה בעוד שנה או 10 שנים? אם משך הזמן עד לקבלת מפתח (למשל שלוש שנים) סביר ואתם יכולים להמתין בסבלנות אזי כדאי לבדוק מחירים של דירות בנויות באותה רמה ולהשוות. מחיר הנמוך בלפחות 5% ממחיר השוק נכון להיום הוא בהחלט עסקה כדאית.

האם נגור באתר בניה?
אחת הרעות החולות בישראל היא שהאיכלוס קדם לתשתיות וכך דיירים בשכונות רבות בישראל מצאו את עצמם חיים באתר בניה במשך שנים רבות במקרה הרע ובמקרה הטוב ימצאו את עצמם נאבקים ברשויות השונות שיקימו בתי ספר ושאר מבני ציבור. דוגמאות לא חסרות- ראו שכונת אם המושבות בפתח תקווה.
כדי לתקן את העיוות הזה יזם שר האוצר את הסכמי הגג שבמסגרתם מוזרמים לרשויות מיליארדי שקלים כדי שאלה יפתחו את תשתיות העל ושאר התשתיות הציבוריות ואת מוסדות הציבור במקביל לבניה על מנת שבעת האיכלוס, מרבית התשתיות של השכונה תהיינה מוכנות ועומדות.

איך נוודא שלא ניכנס לבור כלכלי
פריסת תשלומים. אם היא דוחה את החלק הארי של התשלום לסוף אז נוצר מצב שרוכש דירה ראשונה יכול לשלם את היתרה בעוד שנתיים וחוסך את הצורך בתשלום כפול של שכירות ומשכנתא

משפר דיור יכול למכור את הבית בעוד שנתיים ולא צריך לגור בשכירות בין לבין וכול לקחת הלוואת גישור כדי להתקדם קדימה.

מה המבצע שיש לכם להציע?
כשמדובר בפריסייל כדאי לקנות את הדירות המיוחדות יותר כי ביום המימוש הדירות האלה יהיה להן ביקוש גבוה יותר כי יש מעט מהן בשוק והמחיר שלהן היום יותר טוב.

הנאים השכנים בעיני?
בקשו לדעת מי האוכלוסייה שכבר רכשה בפרויקט. אמנם קשה לדעת בשלב פריסייל אבל חשוב לדעת מי האוכלוסייה שתרכיב את השכנים. בנוסף נסו לדלות פרטים בנוגע למוסדות ציבור מתוכננים – בתי חולים, חינוך וכיוב'. האם יש תחבורה ציבורית מתוכננת בשכונה והאם יש התחייבות למועד התחלה שלהם, שמא תמצאו את עצמכם בשכונה המנותקת מהעיר או מהמטרופולין, כאשר הדרך היחידה לגשת אליה הם כבישים שיתפקקו כאשר השכונה תוקם ( ראו מקרה ראש העין למשל).  בנוסף בדקו האם יש עוגנים בסביבה. מוקדי תעסוקה, מרכזי קניות וכיוב'. כך למשל אם חברות מובילות במשק בוחרות לפתח פעילות עסקית במיקום מסוים, כנראה שהן סבורות שהמקום אמור למשוך אוכלוסייה חזקה.

מה הסיכוי שתעמדו בזמנים
בקשו מהקבלן שמות של דיירים בבניינים שהקים כדי לבדוק האם הקבלן בדרך כלל עומד בזמנים

ודאו שבחוזה עליו חתמתם מצויינים קנסות על אי עמידה בזמנים. כשמדובר בשכונה חדשה, בדרך כלל הקבלן שעולה ראשון על הקרקע יעמוד ראשון בזמנים. כאשר מדובר בקרקע מנהל יש התחייבות קבלן לעמוד בלו"ז מסירה ויש לו ערבויות בנקאיות לקנסות של מיליונים אם לא יעמוד בלוחות הזמנים המוגדרים לו.

הכותב הינו שייקה נפחא, יזם מבעלי חברת סלעית היוזמת את פרויקט באר שבע טאצ' בשכונת פארק הנחל בבאר שבע.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות