מנכ"ל "ראדקו 38" זועם על החלט ועדת ערר, שתוביל לצמצום זכויות הבנייה ברמת גן: "הקטינה כדאיות כלכלית בפרויקטים רבים בעיר"
ועדת ערר קבעה כי שיטת חישוב הזכויות בתיקון 3א' לא רלוונטית לעיר רמת גן והביאה להקפאת פרויקט של תמ"א38: ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א פסקה בשבוע שעבר כיצד הוועדה המקומית ברמת גן צריכה לחשב זכויות בנייה בפרויקט של תמ"א 38 לפי תיקון 3א'. ההחלטה נקבעה בעקבות מחלוקת שהתעוררה בין דיירים בפרויקט תמ"א 38 ברחוב השר משה 77 שמקדמת חברת ראדקו 38 מקבוצת רפאלי.
אחד מבעלי הדירות הגיש התנגדות
סכסוך הדיירים החל לפני שנתיים, בעקבות מחלוקת קניינית בין דיירים בבניין ברחוב השר משה 77 בעיר. ב־2013 חתמה חברת ראדקו 38 מקבוצת רפאלי עם בעלי שש הדירות הסכם להקמת פרויקט תמ"א 38 במסלול להריסה ובנייה מחדש. על פי ההסכם, החברה היתה אמורה להרוס את הבניין ובמקומו לבנות בניין חדש של 9 קומות, ובו 21 דירות: 6 לדיירים הוותיקים, ו־15 שתכננה למכור. במאי 2015 אישרה הוועדה המקומית את התכנית, אולם אחד מבעלי הדירות הגיש התנגדות לוועדת הערר, בטענה כי 21 מ"ר נוספים שצפוי אחד השכנים לקבל בגג אינו בבעלותו כחוק וכי התוספת אינה מגיעה לו.
הוראות תוכנית מקומית גוברות על התמ"א
ועדת הערר קבעה כי על רמת גן חלה כיום תכנית מקומית ג/30 הקובעת את אופן מימוש התמ"א ברחבי העיר וכי על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן להמשיך לפעול על פיה, ולא על פי הוראות תיקון 3א'. המשמעות היא, כי הוועדה המקומית רשאית לקדם תכנית ליישום מדיניות התמ"א בשטחה, ולאחר שתוכנית זו נכנסת לתוקף – הוראותיה גוברות על זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38. במקרה המדובר, תכנית ג/30 של עיריית ר"ג נכנסה לתוקף ב־2010 זמן קצר לאחר אישור תיקון 2 לתמ"א, שהעניק תוספת של 1.5 קומות בפרויקטים לחיזוק מבנים. בוועדה המקומית החליטו לאפשר זכות לבניית קומה נוספת – 2.5 קומות בסך הכל. לאחר מכן, אושרו שני תיקונים נוספים – 3 ו־3א' אשר הגדילו את היקף זכויות הבנייה התמ"איות שפטורות מהיטל השבחה משמעותית, אף מעבר לאלה של ג/30. אך על פי החלטת הוועדה, התיקונים לא רלוונטיים, ויש להמשיך ולחשב את היקף הזכויות כתוספת של קומה אחת, בנוסף לזכויות שהעניק תיקון 2 לתמ"א, שהיה תקף בעת אישור תוכנית ג/30.
"כל העבודה שלנו יורדת לטימיון"
מנכ"ל ראדקו 38 אבי נאור, אמר כי ההחלטה מקטינה משמעותית את הכדאיות הכלכלית בפרויקטים רבים בעיר: "זו הוכחה נוספת לאוזלת היד של המדינה והרשויות על חשבון התושבים. בפעם הקודמת פרויקטים להתחדשות עירונית הוקפאו במשך כשנה עד שהתקבל תיקון 3א' שקבע כיצד יש לחשב את זכויות הבנייה, וכעת מספר חודשים לאחר אותה החלטה, שוב אנחנו מגלים שהיא לא תואמת לתכניות עירוניות אחרות, ולכן כל העבודה שלנו לא רלוונטית ויורדת לטימיון. השקענו יותר ממיליון שקלים ומאות שעות עבודה במשך 4 שנים בפרויקט.
"מעבר לחשיבות המהותית בביצוע החיזוק, הדיירים ממתינים שנים לרגע בו יוכלו לקבל דירה איכותית ובטיחותית, אולם לא מצליחים להגיע לכך ונרמסים תחת גלגלי בירוקרטיה ופרשנויות משפטיות המשתנות באופן תדיר. גם היזמים משקיעים כספים רבים ומוצאים עצמם נדרשים בכל פעם לחזור ולתכנן מחדש את הפרויקט בשל מדיניות שמשתנה. מדוע לא ניתן, אחת לתמיד, לעשות סדר בכל הכאוס הזה? הגיע הזמן שימנו מבוגר אחד אחראי שיעשה סדר בכל הבלאגן הבירוקרטי הזה".
אדריכל הפרויקט גיל כספי, הוסיף כי: "אופן חישוב זכויות הבנייה בשיטה שנקבעה על ידי ועדת הערר מקטינה את הזכויות בפרויקט בשיעור של כ-10%".
עוד להערכתם, ההחלטה תשפיע בעיקר על בניינים של 3 קומות ויותר, משום שהתיקונים המאוחרים לתמ"א 38 מאפשרים להוסיף להם עוד 3.5 קומות בפטור כמעט מלא מהיטל השבחה, בתמורה לחיזוקם מפני רעידות אדמה ולעומת זאת, ההחלטה של ועדת הערר מאפשרת לכל היותר להוסיף לכל בניין 1.5 קומות בפטור מהיטל השבחה.
"המדיניות של עיריית רמת גן תאפשר להוסיף עוד 2.5 קומות, אבל ההבדל הוא שעל התוספת הזאת העירייה תוכל לדרוש היטל השבחה מלא ובכך תקטן מאוד הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים", נמסר מהחברה.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
