חילוט ערבות בפרויקט תמ"א 38 בשל ליקויים בבנייה

ראשל"צ: החברה היזמית קרסה והחברה המחליפה נקלעה לסכסוך עם הדיירים, שדרשו מצדם את חילוט הערבות בסך 280 אלף שקל. בית המשפט קבע כי הערבות תחולט לאור הפרות וליקויים בפרויקט תמ"א 38

רונן דמארי 07.01.2019

בית משפט השלום בתל אביב דחה לאחרונה בקשה של החברה היזמית "א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ" להימנע מחילוט ערבות שהעניקה לפרויקט תמ"א 38 בראשון לציון. המדובר על פרויקט ברחוב טיומקין שהחברה היזמית מבצעת החל משנת 2017, לאחר שהחברה הקודמת קרסה. עם כניסתה בנעליה של החברה הקודמת, מסרה החברה היזמית ערבות אוטונומית של חברת ביטוח בסכום של 400,000 שקלים לבא כוחם של בעלי הדירות בפרויקט המשמש כנאמן. ביום 25.4.2018 הונפקה בהסכמה ערבות בסכום מופחת של 280,000 ₪, שתוקפה עד יום 27.10.2018.

עם מסירת הערבות צוין כי מימושה אינו כפוף לנימוק והוכחת הזכות, אך כפוף לכך שהנאמן ימסור אישור בכתב  על כך שנמסרה התראה מראש ובכתב לחברה, לפחות 30 ימים לפני מועד מכתב הדרשה למימוש הערבות, וכי ההפרה שבגינה נשלחה ההתראה לא תוקנה בידי החברה עד מועד דרישת המימוש.

היזם: "הנאמן של הפרויקט פנה באיחור"

ביום 11.10.2018, כשבועיים טרם פקיעת הערבות, באה דרישת המימוש של הנאמן לחברת הביטוח. בדרישתו הוסיף כי: "הנני מאשר כי התראה נמסרה לחברה וזו התעלמה הימנה עד למועד זה".

ב -25 לאוקטובר החברה היזמית פנתה לבית המשפט והגישה בקשה לעיכוב מימוש הערבות, בטענה שבא כוחם של בעלי הדירות פנה מאוחר מדי ומאחר ועומדים לרשותה 30 ימים לתיקון הליקויים, שיחלפו כאשר הערבות תפקע, הרי שאין לאפשר את מימושה. החברה היזמית הוסיפה כי לשיטתה לא היה מקום לעמוד על מימוש הערבות, אפילו אם בעלי הדירות סברו כי היא לא ביצעה מלאכתה כיאות או במועד. לצורך בירור הסוגיה העניק השופט אריאל צימרמן צו ארעי להארכת תוקף הערבות בשלושה חודשים על מנת שזו לא תפקע במהלך בירור הבקשה.

לאחר ששמע את טענות הצדדים החליט בית המשפט לדחות את בקשת החברה היזמית ולאפשר את מימוש הערבות. בהחלטה ציין השופט בין היתר: "ערבות אוטונומית, לא של בנק כי אם של חברת ביטוח אמנם, אך גם המבקשת אינה חולקת כאן כי הדין זהה. שני עקרונות יסוד: העצמאות וההתאמה. עקרון העצמאות של הערבות: זולת בחריגים, הערבות תמומש, שכן היא מנותקת מטענות הנוגעות לעסקת היסוד. לכך קיימים חריגי המרמה והנסיבות המיוחדות, אולם כידוע המדובר בחריגים צרים ואין כל דרך להשתית את הבקשה על קיומם. בין הצדדים מחלוקת באשר לקצב הבניה ואיכותה, וזו תתברר במקומות המתאימים, כאשר כספי הערבות בכיסם של שולחיו של הנאמן, בדיוק כתכליתה של הערבות".

השופט דחה את טענות החברה היזמית לפיה פנייתו של הנאמן נעשתה על סף פקיעת הערבות ולכן היא אינה בתוקף: "מכתבי דרישה והתראות לרוב נשלחו, תוכנם הוא תיאור חוזר ונשנה של שלל הפרות נטענות של החברה היזמית את החוזה, הן לעיתוי הבניה הן לטיבה. אם לדעת הנאמן ההפרות הרבות המתוארות לא תוקנו, די בכך שיוכל להודיע לחברת הביטוח שהתראה נשלחה – וזה מכבר נעשה הדבר – אך ההפרה (זו שמתקיימת לדעת הנאמן) לא תוקנה".

השופט אף דחה את טענתה של החברה היזמית לפיה פנייתו של הנאמן לא היוותה התראה אלא תיאור הפרות של ההסכם: "אם עוסקת המבקשת בדקדוקים, נשאל: היכן צוין שההתראה שעל הנאמן לאזכר במכתבו היא בעניין מימוש הערבות? ההתראה, כך לשון הסייג למימוש, עניינה ב"הפרה", כזו שהנאמן סבור ש"לא תוקנה על ידי החברה עד למועד מכתב הדרישה". לכאורה אין כל קושי בכך שמכתבי ההתראה ייסובו על ענייני הפרות, כפי שאכן עולה ממכתב אחרי מכתב, ולא קונקרטית על כך שהערבות תמומש. אפשרות המימוש היא תולדה של כתב הערבות".

השופט שדחה כאמור את הבקשה קבע כי אין עוד מניעה בדמות החלטה שיפוטית, כי חברת הביטוח תיעתר לדרישת המימוש של הערבות.

הוא החליט לפסוק הוצאות על הצד הנמוך בשל העובדה שהחברה היזמית "השכילה שלא לגרור את הבקשה לדיון עקר" וקבע כי היא תישא בהוצאות הנאמן בסכום של 5,000 שקלים בלבד.

בשולי הדברים, ציין השופט כי אין בהחלטתו לגרוע מזכותה של החברה היזמית להגיש תביעה כספית להשבת הכספים במסגרת הסכסוך אודות ההסכם עם בעלי הדירות בפרויקט.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות