ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יח"צ
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יח"צ

האם חוק המאכערים לתמ"א 38 עמד במבחן התוצאה?

סוגרים שנה לחוק שנועד להגן על הדיירים: "קצב החתמת החוזים עלה בעשרות אחוזים", אומר היזם ניר שמול

כרמלה קופר 07.01.2018

במרץ 2017 אושר בכנסת "חוק המארגנים", הנודע בכינויו "חוק המאכערים", זאת לאחר שהוא נולד כתוצאה מהחתמת דיירים על הסכמים לניהול פרויקטים להתחדשות עירונית, שכבלו אותם למארגנים ובסופו של דבר תקעו את הפרויקט.

מי צריך את "חוק המארגנים"?
ככל שיישום תמ"א 38 הלך וצבר תאוצה, כך נכנסו לתמונה יותר ויותר יזמים ופרויקטורים מאכערים, שכבלו אליהם את הדיירים או יותר נכון, את חלקם של הדיירים, לתקופה בלתי מוגבלת ומנעו מהם בכך לממש את זכותם מול גורמים אחרים. לאחר שעסקאות רבות של תמ"א38 ופינוי בינוי לא הבשילו בשל כך, לא רק שפרויקטים התעכבו אלא גם שנמנעה הגדלת היצע הדיור. החוק החדש קבע זמן לתוקפו של הסכם שנחתם מול דיירים והגדיר את אחוז הדיירים הנדרשים לחתום על ההסכם באותה תקופת זמן. במרבית המקרים מדובר על שנתיים ובמקרים חריגים עד שבע שנים למימוש הפרויקט. זאת ועוד, המחוקק חייב את המארגנים לקיים כנס בעלי דירות, בטרם חתימה על הסכם מולם ולפעול בשקיפות וגילוי נאות מול הדיירים. בשורה התחתונה, החוק נולד כתוצאה מהצורך להגן על אזרחים תמימים מפני ניצול של מארגנים אינטרסנטיים.

עם החקיקה והצורך, קרה דבר אחד טוב לפחות: היזמים בעלי הניסיון והוותק, החלו לפתח גישה אחרת, כזו שנותנת לדיירים את הזכות והכח לבחור במארגני הפרויקט ולהוביל אותו. לא מטוב ליבם, הם פשוט השכילו להבין שהאמון בינם לבין הדיירים, כתוצאה מניסיונו הרע של הציבור, הוא המפתח להצלחת הפרויקטים של תמ"א38. בראיון ל"מגדילים", מסכמים ב"חברה לפיתוח והתחדשות עירונית", שמובילה במספר התב"עות שאושרו לפינוי בינוי בארץ, ואומרים אחרי כמעט שנה לתוקפו של החוק: "קצב החתמת החוזים עלה בעשרות אחוזים".

"החוק משרת אותנו בצורה מדהימה"
שני שותפים בחברה, עו"ד יריב בר דיין וניר שמול, המכהן גם כמנכ"ל החברה, אומרים בראיון "למגדילים", שהחוק עשה רק טוב לכולם.  בר דיין : "חוק המארגנים מסדיר הלכה למעשה תחום שהיה פרוץ ובעל חסמי כניסה מאד נמוכים. בעבר נוצר מצב שבו כל גורם יכול היה להחתים בעלי דירות במתחם להתחדשות עירונית ולכבול אותם לחתימה הזו מבלי שסיפק כל ערך או שירות מקצועי בגין כך. כתוצאה מכך נוצר מצב שבו בעלי דירות רבים במתחמים שונים הפכו להיות בני ערובה של אותם מחתמים. החוק למעשה מכיר לראשונה במעמדו של המארגן המקצועי, ויוצר מסגרת חוקית לפעולת המארגן בקרב בעלי הדירות בעסקאות התחדשות עירונית. החוק מחייב את המארגן בשקיפות ובעיקר בהשגת תוצאות המוגבלות בזמן".

שמול: "החוק משרת אותנו בצורה מדהימה, הוא בעצם מפיג את החשש של הדיירים מהעבודה מול חברות מארגנות ומייצגות. מאז שנחקק החוק, כל מערכת ההסכמים בין החברה לדיירים, לוחות הזמנים וכיוצא בזה, כפופה להוראות החוק ועל כן, אנו מרגישים בחודשים האחרונים שהדיירים מבינים ומכירים בלגיטימיות של חברות מארגנות, לצד ההכרה והלגיטימיות מצד הרשויות המקומיות. בעבר לא היה באמת ברור מה המשמעות של 'מארגן' ומה באמת תפקידו, גם לרשויות וגם לדיירים, אך היום הכול מעוגן בחוק. לכן, החוק  מקל על הפעילות שלנו מול כל הגורמים בצורה משמעותית".

האם חוק המאכערים הביא לשינוי במבחן התוצאה?

שמול: "מאז אישור החוק, קצב החתמת החוזים עלה בעשרות אחוזים וזה מביא לקיצור תהליכים בפינוי בינוי. אם הדיירים חותמים מהר יותר, מאחר והם פחות חוששים מהתהליך,  אז אפשר להתקדם. ההתארגנות הפכה להיות איכותית, מקצועית ויעילה יותר".

בר דיין: "מאז כניסתו לתוקף של החוק מורגשת בענף תזוזה. לא כל הפועלים בתחום הפנימו את המשמעויות של החוק וחלקם ממשכים לפעול כפי שפעלו בעבר, אולם בהחלט אנו רואים מגמה ברורה של אימוץ החוק וישמו".

עוד יריב בר דיין החברה לפתוח והתחדשות עירונית // צילום: תומר אפלבאוםעוד יריב בר דיין החברה לפתוח והתחדשות עירונית // צילום: תומר אפלבאום
עוד יריב בר דיין החברה לפתוח והתחדשות עירונית // צילום: תומר אפלבאום

האם יש כשלים שהחוק לא נתן להם פתרון?
שמול: "צווארי בקבוק משתנים בהתחדשות עירונית. פעם זה יכול להיות דיירים ופעם זה הרשות. החכמה היא לעשות דברים במקביל ולעיתים לא להמתין ששלב אחד יסתיים ואז להתחיל את השלב הבא אלא לצד החתמות דיירים, להתחיל תהליכים סטטוטוריים ולצד התקדמות התכנון, להכין את חוברת המכרז, הכל כמובן בהקפדה על מקצועיות".

תנו טיפ לסיום, איך מצליחים שלושה אנשים לנהל את החברה?
שמול: "אני משמש כמנכ"ל החברה ואדריכל גיל שנהב יחד איתי, שותפים, מייסדים ודירקטורים, כך שיש הגדרת תפקיד ברורה לכל אחד. יריב משמש גם כיועץ המשפטי של החברה וגיל שנהב מתכנן ואדריכל. היחסים בייננו מצוינים ואנו משלימים אחד את השני, מאחר וכאמור כל אחד מביא את תחום ההתמחות שלו. אני בא מתחום השיווק, הניהול והמימון, גיל מביא את הידע התכנוני והרקע והניסיון האישי בהתנהלות מול וועדות מקומיות ויריב מגיע עם הידע המקצועי האדיר שלו בתחום המשפטי של ההתחדשות העירונית".

האדריכל גיל שנהב ממשרד האדריכלים כנען שנהב // צילום חן גלילי
האדריכל גיל שנהב ממשרד האדריכלים כנען שנהב // צילום חן גלילי

בר דיין: "החברה מנוהלת על ידי מנהל אחד וזה סוד הצלחתה. יתר השותפים אינם מנהלים את החברה בפועל אלא הם חברי הנהלה. סוד הצלחת החברה טמון בראש ובראשונה בחברות האמיצה בין שלושת השותפים, הפועלים בסינרגיה מוחלטת ובשיתוף פעולה מלא".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות